楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2020-07-06 21:42:41讲一下公寓.
非双北.
基本上类似屋况,公寓大概就跟40年老大楼价格差不多(用实坪算)(用三楼做基准)
公寓公共区域单纯,不用管理费.
(大多数公寓公共区域环境的观感,可能比4x年大楼好,
当然你可以说是4x年前的建筑师脑残,公设规划设计各方面都太烂造成的)
40年老大楼有电梯.有管理.
所以各有所好.
但是如果在一个大涨波段的时候.
老大楼会比公寓早一点涨.
这是比价问题..
新建案突破天价,10年屋就跟(新古屋吃折旧所以会比10年屋还晚涨),20年屋跟.
20年屋跟完30年屋跟,30年屋跟完40年屋跟.
不过40年老大楼会比公寓还早涨.
通常是直到40年屋涨了之后,买家发现公寓还没涨.
就会有一些本来要买大楼的买家转向去买公寓.
造成刺激公寓上涨.
至于本来要买公寓的买家,因为她买公寓都是参考公寓价格,所以并没有参考到上面那一串.
so..公寓买家要嘛没关心大楼涨幅,要嘛看到大楼涨了认为跟公寓无关.
因为,公寓本身跟大楼的涨幅会是间接关系而不是直接关系...
也就是,大楼是一个族群,例如你说他是被动元件.
而公寓是一个族群,例如你说他是风力发电概念股.
被动元件因为国巨大喷,所以后面什么华新科,科科科就跟..
但是被动元件涨,你风力发电概念股价格还在走它自己的.
直到,因为大盘整个大涨突破天际,所以鸡犬升天,风力发电就因为间接关系而上涨.
当然反过来说.
这三四年中南部公寓疯狂大喷发.
但你看,大楼族群的涨幅就很可怜...公寓涨他的大楼吃不到.
这三年公寓大喷发是因为.
我们投资客在这个市场上公寓太好赚无敌好赚,全都挤过来玩.
把公寓玩到喷到吓死人...
因此,风力发电概念股涨风力发电的.
但因为风力发电的权值比重太低,无法带动大盘数字上升.
因此,其他族群比较无法跟着鸡犬升天.
不像大楼族群,占几大都市不动产权值比重至少70%....大楼涨,所有人都有感觉.
所以大楼全面开涨没多久,不动产市场几乎阿猫阿狗都会跟着涨...
(太多人都用股票脑再看不动产,所以只好用股票名词类推一下帮它们理解)
至于双北是另外一个市场是这样子.
理论上公寓和大楼会有一个固定的比率才是稳定盘.
也就是中南部.公寓大约等同40年老大楼"室内坪数"的价格.
但是,台北因为炒作都更.
炒作到最嚣张的时候甚至达到,公寓都更之后屋主可以取得的新大楼,转卖价的8成.
例如他有30坪,1坪换一坪,换算新屋一坪100万,所以她的公寓炒作到2400万.
这时候公寓价格就已经越愈了他相对大楼该有的价位.
因此后来都更已死,台北的公寓有一段时间很低迷.
甚至有些公寓还因此回跌.
这种就是超涨之后的修正.
因此台北的公寓反应跟中南部有一点不一样.
没有都更炒作的公寓,他就没有超涨的拖累.
有都更炒作的公寓,就会低迷..直到大楼的行情往上拉到该有的相对位置.
(因为不动产易涨难跌,所以如果相差没很夸张大的时候,高估的也不一定一直跌.
而是可能会停在原地等其他人慢慢涨上来)
所以台北公寓要另外看,市场不一样.