※ 引述《mfcke (drive)》之铭言：
: 最后一篇不占用版面
: 好 直接解释风险 先说风险再说赚钱 是我一概原则
我也最后一篇回你，剩下推文说。
: 只有散户皓呆 整天算报酬率 都不算风险 我来帮大家找找风险
你太小看园区投资客了，有资本高学历的工程师会是阿呆散户吗？身边都没有任何朋友吗
？
: 理论上 案场开卖是7/1好了 因为先找建商团购 我签约应该是签在7/1之前
: 我先不讨论到底能不能开卖 或者是什么约 假设我们这团就是买到了
: 反正我就是省下代销钱 算5%
: 会遇到状况就我说的
: 1.你先挑剩的 可能代销很难找 你吃不够多 建商不屌你
: 而且他长期这样搞 就是要放弃代销线 或是自售
: 要是自售 根本就没有你所谓的代销利润....他就是预计价钱卖你
: 2.建商愿意肯让你这样搞 肯定也不让你退 你订订退退 一定没人屌你
: 那你这团要怎么把所有户吃下来?? 吃不下来 没有法人的话 怎去运作
: 没先缴钱的话 都没差 不用法人无所谓
: 如果要订金 要是里面50个成员 都缴10万订金 也是500万 那钱谁管??
: 3.我跟你讲代销不愿意接这种案 因为很简单 你先吃50户 一堆投资客怎办??
: 建商给你20万 代销要卖20*1.05=21万 他有成本要算的
: 那好了 我这50户 假设有30户要丢出来卖 我卖20.5 小赚就好
: 代销回家打手枪?? 洗洗睡了? 还帮你打广告?? 帮你下车?
: 4.最后回到投资者身上 我要是拿到每坪20万好了 如果代销后来卖19.5 或者代销卖20
: 我根本没便宜到 这样要找谁理赔??
: 你愿意吃下来吗?
这边有很多吐嘈点（我不说你错，所以用吐嘈表示我个人实务说明）
一.案场公开日是代销决定的，所以当建商不是自售跟代销签约了，负责窗口是代销。
这点我不知道你在争什么？我亲身操作数次，团购窗口是代销。 拿合发首湛来说，你团
购是找合发建设还是华威代销？ 这点毋庸置疑，我认为你没有实务经验。
后半段认同，建商会以心中价卖你。
二.就是确定想买才要花时间去团购去找代销谈，到底哪来的退？你一直说什么退退订订
，买都来不及了。
三.前面的错误忽略，直接假设“代销”跟建商签约成本均25万，亦即他根据户别要卖23-
27万。 有很多做法，通常以下两种大概说
1.可能让利卖你22 23也就是底价或是破底，但他其他户就要卖28补回来
2.你能够让他成本少掉3个月管销约100多万，把省下来的让利给你。
这是新竹某大案实际的数字，我喜欢拿实例。因为发生过的事情是真实的不是想像也不是
猜测。
新竹竹北这几年哪个案子没完销，哪个地方没涨，高铁都快40县三也都30 华兴 金雅 南
寮，锁定好了根本没有人要退。要退的人根本不会去看。
四.卖不好调降的例子有，非不得已建商不会这么做
一来已购客会整天闹，二来他自己把价钱调低对于后续销售更不利。通常做法是代销撤场
，换一家代销进场重新广告，换案名换策略等等。
至于这个例子在最近几年似乎看不到所以不多讨论。
: 我常讲 这台湾不动产就是
: 从头到尾 一块肉就是在这 反正你吃到 就是别人少吃 肉大小是固定的
: (私心觉得是台湾不动产问题 市场太小
: 很多都有自己怪玩法 然后饼不大 都在骗 COST DOWN民族吃毒油 住漏水屋 只能说报X
)
你讲的这些是违法建商违法营造的事，我们在挑投资自住当然不会挑这些，所以这边偏离
了不多说。
: 讲清楚 风险在哪 利润在哪 谁少赚了 我们赚走谁的???
从头到尾都很清楚，风险是你要有本事交屋，应该说保持长期投资，前几篇也说过不鼓励
0元买房。我有说我没卖的投报率3%不高。
利润就是反方一直说的炒房炒房，我买了30 想办法让他到35那我是在炒房。 现在我只是
投资，涨到多少是市场决定不是我能决定。
至于什么时候停利那是个人行为。
我觉得你再跳针，我说了如果能帮代销省管销成本，他会把部分成本折让。
谁少赚了？ 网络推播可以少一点，接待中心可以早一点撤，人事成本可以少一点，路边
拿看板的工读生可以少请几个。
这些是时间的价值，对于代销来说是互利共赢，所以很多场都很愿意配合，但会锁红单避
免影响。
另外很多代销都是一年期两年期，策略不是就单一，价钱也不一定固定，跟业主开会也不
是在浪费时间，广告预算也都是心头肉，这些是根据市场调整的，每个案子属性客户属性
专案个性，太多因素了，不是你讲的那么简单而已。
: 你要是把过程完整都打出来 我能帮你找是谁亏 谁的利润被分了 我一清二楚
过程都不是秘密，对于版上有经验的投资客，仲介也都清楚。我已经打的够清楚，虽然我
觉得我好像只是重复我前天的叙述而已。
如果觉得不清不楚，要嘛是没有经验，要嘛就是没有实务
你说过不再回文，想交流推文我会回，以上。