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内文：2012年，实价登录上路，原本美意是希望促进房地产资讯透明化，达到平抑房价效果。殊
不知，近年来房市不振，建商与代销为了维持房地产仍在高价的假象，创造出许多手法，
让有些实价变虚价。（延伸阅读：二○一二年 十大新法上路）
最常见的手法就是以低报高，提供偏高的实价登录成交行情，刻意拉抬价格，为的是掩盖
价格走低的事实。
豪宅的高价可能只是假象
特别是台中的豪宅市场，一位台中的资深房地产公关就说，许多建商变相拿实价登录来促
销，做A、B两版本契约，先拉高成交房价，再退现金给消费者，是业界公开祕密。“尤其
是豪宅有拼面子的压力，就算成交价格不如人意，在实价登录绝不能呈现出来，以免打击
到豪宅的行情。”
他甚至听过豪宅建商为了维持超高价的表象，每坪成交价维持在百万水准，但建商自掏腰
包帮消费者买单几百万元的家俱装潢，把装潢的成本灌进房价里面，价格自然就变高了，
让建商赢了面子，消费者赢了里子，实价登录却形同被灌水，维持住高价的假象。（延伸
阅读：【数据看天下】实坪制会让房价涨多少）
有房仲也透露，许多房仲乐于配合建设或代销公司制作假合约，操弄实价登录价格，以及
帮客户在银行超贷，拉高房价又能取得成本较低的资金。
有的则是，先拉高周遭实价登录，让买房者以为这是真行情，最后成交价格比较低，让消
费者误以为自己买便宜了，房仲则借此提高成交率赚取差价。
永庆房屋业务管理部协理陈赐杰指出，他们发现有仲介业者选择性提供实价登录资料，例
如刻意给买方较高价行情参考，给卖方则提供较低价行情，有利于仲介赚差价。
实价登录反而成为操作市场的工具
去年就送进立法院的实价登录2.0版本，希望改革上述乱象，将目前以30户为单位揭露的
实价登录落实到地址与楼层，类似制度在英国、美国、香港、日本、韩国等国都行之有年
。此外，也把数字登载的责任落到买卖双方，登载不实要罚。
但修法并未通过。（延伸阅读：空头总司令张金鹗，为何创立房地产估价网？）
专业者都市改革组织秘书长彭扬凯对此表示失望。“执政党的理由是说目前社会没有共识
，但我们看到最近房仲业者的民调，发现8成民意都支持实价登录落实到门牌，”他说。
他口中的房仲业者，不想等政府修法，抢先跑在前头，例如“永庆房屋实价登录3.0”，
提供揭露至门牌的成交行情，让房价资讯公开透明，更挑名“要弥补实价登录2.0未能过
关的遗憾。”
“希望清楚定义房仲的价值，我们不买房、不卖房，而是回归诚实的中介者，提供实在的
资讯与服务，”永庆房屋董事长孙庆余说。
为何修法没过，还是要做？
主要是因为他们观察到房地产市场上，玩弄实价登录成交行情以操纵价格，已成为常态。
但孙庆余希望坚持三不政策：不炒房、不造假、不隐瞒。为此，他们甚至针对频繁交易的
投机客建档列管，每年把6亿元的生意往外推。不配合制作假合约，操弄实价登录或做银
行超贷、以及最重要的“不隐瞒”── 完整提供详细至门牌的成交行情。
业界都在做，为何永庆要把钱往外推？孙庆余认为，房仲业者不能只做到合法，更要用高
道德标准自我要求，如果因为掌握房价资讯而操弄，是“球员兼裁判”，伤害的是消费者
权益。
业者诚实一点，“不二价”带来更多生意
资讯透明的好处，是买家、卖家都减少对仲介的猜忌，成交速度加快。
当然，也有人认为这是房仲间的竞争，以实价登录做为抢市场的策略，跟对手比透明度。
有20年买卖房经验的曾先生就说，以前交易资讯不透明，都是口耳相传，现在即使上网看
，也发现有很多数字不实在。“如果在某地区看到租金很低，但卖价却很高，这一定有鬼
，”他自己最近一次卖屋前，先委托永庆与另家房仲估价，后者估价比行情高10%，但他
还是决定委托永庆销售，因为估价与他自己的评估相近。“我对这区域熟悉，怎样的物件
能卖多少我有概念，看很多高的数字觉得是灌水，”他说，后来一个月内，房屋就迅速卖
出。（延伸阅读：房价跌三年，租金却连涨38个月 专家点出背后真相）
永庆也发现，诚实其实有助于生意。根据永庆房屋统计，从实价登录3.0上线的3个月来，
上店客户增加3成，寻求估价的客户增加超过2成。
但光是房仲把透明度当成竞争工具还不够，毕竟建商与代销，才是决定房屋价格的要角。
因此，如今不只房仲，有建设公司也开始推动实价销售，弭平业务与消费者的资讯落差。
“我的想法其实很简单：如果关系一开始就建立在欺骗上，是无法长久的，”上市公司总
太地产董事长兼总经理翁毓羚说。她谈到有同事以客人身分看了其他公司的代销案件，让
她感觉“很冲突”。“明明是这么重要的买卖，却要花4、5次谈价格才能跟协理见到面，
才会知道所谓底价，还可能不是真正底价。”
翁毓羚说，开价跟底价差了1百万元以上的案例，比比皆是。可见对于代销来说，资讯愈
不透明，获利空间愈大。为此，翁毓羚从2013年开始，在她亲手操盘的第一个建案“总太
拾光”开始推实价销售：不二价，没有开价与底价之分。她的考量很实际。因为总太推案
量大，造镇社区动辄千户，如果每个客人都要“卢”上好几次，人力成本无法负荷，不如
以不二价加快销售速度。
翁毓羚希望能让信任重新回到房屋销售上，真正做到童叟无欺、不二价。但一开始反弹很
大，步步血泪。很多资深现场代销人员，一辈子遵循开价底价制度，非常不习惯实价的新
制度。
就连消费者也存疑。“有老客人来现场坐了5个小时，要折扣，说便宜1块钱也好，但我们
不让步，真的开价就是底价，”翁毓羚说。很大的原因，也是建设公司慢慢发现，骗得了
一时，骗不了一世。
愈来愈多消费者会自组看屋群组，交流房价讯息，翁毓羚观察到，花力气在尔虞我诈，最
后只是被消费者看破手脚。总太要求业务作为比较像是财务顾问的角色，而非一路劝成交
。“如果骗的话，要记很多版本的故事，真的太累了，”翁毓羚笑说。美术系毕业的她，
原本并非房地产业出身，也是能够突破框架思考的重要原因。
实价销售，让销售速度加快。翁毓羚说，拾光案件约千户，1年内就完销，而许多同区案
件完销平均要3、4年以上。后来其他案件同样采取实价销售，也都在1年完销，9成以上是
自住客。然而，当出头鸟并不容易。翁毓羚坦承，代销业的A、B约非常普遍，因为银行也
愿意配合，满足业绩压力。对于现在房市大玩价格战，超低自备就可以交屋的现象，她认
为很不健康。
对于总太实价销售的攻击也不少。因为近期房市偏冷，总太上亿元案件却能迅速完销，她
就听过同业酸说“哪来那么多客人”。但她认为，是因为总太采取了实价销售的差异化做
法，取得消费者信赖。
但上述案件毕竟属于个案，台湾与居住正义的距离究竟还有多远？（延伸阅读：2019房价
会跌还是冲？专家：看这四区表现）
目前，在房仲业实价登录到门牌的，仍只有永庆房屋一家。在推动实价销售的，除了总太
，也只有另一家打里折建设走不二价销售。有朝一日，当这些坚持房价透明的做法在台湾
成为常态，台湾离居住正义才能更近。
心得：我对于内文中有一段话有疑问？：“有房仲也透露，许多房仲乐于配合建设或代销公司制作假合约，操弄实价登录价格，以及
帮客户在银行超贷，拉高房价又能取得成本较低的资金。”
我以为现在再如何的超贷，也无法超贷出真实房价，即买房还有多余的钱拿！
那“取得成本较低(房贷低率低)的资金”要做何解释呢？
我之前就曾在某社区的住户群组里看到的个人简介，发现自营商的比例惊人的高
而且很多还只是摊贩之类的而已。
实价登录上也可看到该社区近千万的房价中，有不少户是多了一、两百万。
当初即有疑问：是用房贷的低利率资金来做生意资金？但即使超贷也不会多出现金啊？
有人能解疑吗？