最近在新北市看到一个大楼一楼对社区内算是住办, 后门外是马路
没有店面价值, 挑高六米, 登记的是住一的办公室
优点:
1)好像可以把挑高的部份全部做满, 室内空间多40~50%
2)如果真的拿来做住办可以兼顾, 一楼当办公室, 二楼当住家
3)后门有多个大约3坪的小庭院
缺点:
1)一楼蚊虫多, 隔壁一楼烤肉都闻的到
2)一楼价格比楼上贵很多, 大约贵40%
3)一样要缴管理费
4)采光差
这种房子有价值吗? 有没有其他的优缺点可以参考看看
谢谢

完全没有，还要缴管理费

没透天的土地持分优点 也没有大楼采光优点 算是盘子才会买的东西

我看过有自己一楼庭园的楼中楼大楼一楼住宅

可以玩开心农场

又吵又没隐私 ......有其他优点吗？

花钱帮大楼整理公设也算是公德一件啦

可以便宜入手其实可行 当作有大庭院的透天

空间扩增看价格值不值。但舒适度大多不佳。

郭董之前开箱 就是一楼 一楼怎么会没人买?

借标题问一下，如果夹层做满，类似有2层楼的空间，但比楼上同坪数贵个20%值得买吗？我以为买一层送半层算赚到了

夹层都比较矮....压迫感重

是有那么想要把房子改建成㓥房吗(ˊ・ω・ˋ)？

夹层等于把舒适的空间搞的上下层都压迫不舒服何必呢

有看过一楼有自己院子 的建案 然后管理费70变40夹层只考虑4米2 3米8以下拜托别虐待自己

在院子种花草等于花自己钱帮大楼整理公设 何必呢？6米扣掉楼地板 装潢,一层只剩2米多干嘛虐待自己

怎么做楼中楼？

新大楼一楼通常管路独立，旧大楼就不一定

要放自己东西也是自己想，管委会不同意也没法，重点是临中庭会吵死。

楼中楼是有计入楼地板面积的 其他的都是违建

管委会不同意可以管好吗，因为一楼的中庭一般没权状算是公设，只是约定专用而已那个空间一样算是公设空间，你看权状就知道了通常都是约定专用

大楼ㄧ楼是价格最低的吧

其他住户会经过吗？如果会的话应该很吵吧 一堆人都在大楼中庭遛小孩

一般有权状的楼中楼不是都六米高吗

给楼上，约专就是约专，空地没有建坪，没在计公设的....另外六米夹层，如果楼梯已做好，就是违法增建而已，通常没有结构问题，除非双北有转卖无违建需求，基本上就是不会被抓。管理费来说，因为没有小公，通常公设比会比楼上低5%左右，该给还是要给。缺点就是隐私、落尘、天花通常有跑管路转管，大概这样。

我们社区一楼也是对中庭的有自己围起来的小花园，都被有钱人买走了(有些人真的喜欢一楼，不喜欢太高)，有人还买一楼+二楼做楼梯，住起来感觉蛮舒服的，但以后算特殊产品不知道好不好卖就是。

通常就是有权状但是都隔1/3-1/2然后一楼要气派你把他隔满干嘛围起来小心换个主委头壳撞到去告

呃..打字太慢，楼上是说d大

我们社区一楼的小花园是约定专用，当初他们买就要钱的，不是公设，这种只有不能盖屋顶但要怎么用是一楼住户，其他人管不著。

管委会会准做夹层吗？

约专在建照就设定好了，除非天怒人怨不然不会被改，也不会被告的。至于一楼为什么夹层是1/3，因为超过就不算夹层了XD反正90%的建照，算结构也都是当补满算，科科

约定专用基本上就是公设，看规约就知道了，管委会有权管理不是约定专用就当自己地随便用，而且就算是自家的地，大楼规约还是有权进行某些程度的管理，不是自己想怎么搞就怎么搞这年头吵架就是看白纸黑字的条文，嘴巴说啥都不算

不过这楼设计时为什么做了六米？没有卡到楼高吗还是新的

现在要转手的话夹层通常会被砍到不算钱...如果自住的话装潢夹层应该会花不少钱...房价没涨超过装潢费会很难卖..

有小院子种花养宠物很不错

我看不太懂 你的意思是现在已经有合法夹层只是你想把夹层增建对吗？

6米作夹层没有压迫感 真的我租屋就是这种夹层我们几个都180以上的人 只是蟑螂多一楼做法都会留钢筋让你自己盖 看政府部门要不要给验过而已 有的会认定预留就是违建

不要拿自己跟果冻比好吗？你只能买一间房子果冻是吗？

某楼提郭董买一楼XDDD 知道那整栋都是郭董的吗...

本来对内湖丽都一间一楼有兴趣，最后看它成交价比社区行情低10万，看来一楼抗性真的不小

约定专用依法管理权在专用使用人, 只要没违反, 管委会无权管理法这公寓大厦管理条例白纸黑字写的https://www.justlaw.com.tw/ViewLawTxt.php?gp=&id=549一楼比较便宜? 可以推荐一下是哪边的一楼吗?我要找一楼有院子的房子

不能收管理费跟不能管理两回事要找法条也找对条好吗https://tinyurl.com/y5thtbwa

管委会如果对约定专用人依约正常管理其约定专用部份的行为进行干涉，是违法的不要只看到管理费那一段好吗?笑了 就已经说是约定专用了, 你找那个连结是要干吗?没有约定专用, 当然得经过区分所有权人会议去认定但本文的例子是已经是约定专用了吧?约定专用除非有违法, 不然只能透过所有权人会议2/3出席3/4同意, 去修改规约, 才能限制专用部分的使用管理管委会是没有权力说三道四的事实上一般来讲除非你犯众怒, 不然要透过2/3出席3/4同意去限制你做什么可能性极低

这种地方跟车位是一样逻辑的，约定专用你的，区权会基本上还是能限制你(管委会不行)

不, 公寓大厦管理条例有规定, 必须规约有明文, 才能限制约定专用的使用权人的管理、使用权而要修改规约就需要2/3出席3/4同意而且事实上, 即使规约有通过, 使用权人也还有请求撤销的权力, 因为规约的限制必须符合公平对等基本上不要太过分, 要搞到2/3出席3/4同意来限制你是非常不容易的所以最主要的还是不要违法+不要违反使用执照的用途通常就不会有问题

依第五十六条第一项规定成立之约定专用部分变更时，应经使用该约定专用部分之区分所有权人同意。但该约定专用显已违反公共利益，经管理委员会或管理负责人诉请法院判决确定者，不在此限。这一条是要收回约定专用的救济条款，不是用来说管理的部分修规约的部分，如果第一次会议流会，基本上1/10的住户人数挤可以决议了(满多大楼的会议，第一次都是流会居多，特别是老房子)，根本不需要这么多人召集人得就同一议案重新召集会议；其开议除规约另有规定出席人数外，应有区分所有权人三人并五分之一以上及其区分所有权比例合计五分之一以上出席，以出席人数过半数及其区分所有权比例占出席人数区分所有权合计过半数之同意作成决议

你引用的这个条文跟我讲的根本没关系啊这边讲的成立之约定专用部分变更应经使用该约定专用部分之区分所有权人同意, 指的是说原本已经约定是专用, 要变更成不是专用, 必须要该使用权人同意但通常使用权人是不会同意的, 所以有后面那段如果该约定专用违反公共利益经判决就不需要该使用权人同意这边有个发生过的案例就是原本社区一楼门口是约定一楼专用但社区中庭排水出问题, 要收回一部分作排水沟, 一楼当然不肯, 后来就是用法院判决收回来　基本上没有什么修规约的部分, 依法新建案应该在销售时就有草约, 草约只要你签字就有规约效力如果连规约都没有, 依公寓大厦管理条例55条, 使用政府公布规约范本作为规约事实上你引用的条文就讲得很清楚人数不满只能决议, 没办法修规约其开议除规约另有规定出席人数外

退一万步来说，目前这篇文章的问题，能拿来做什么用途，还要看最一开始建商给所有住户的合约内容怎么写

基本上2/3出席3/4同意就是范本规定的标准人数

我又买过5.5米的隔楼中楼，实际一层约2.7米

要看合约没错, 但公寓大厦管理条例说得很清楚, 要禁止就必

就我身高(173)，并没有特别压迫感唷

公寓大厦管理条例第31条，除规约另有规定外这一句，是在说出席人数，表决人数或是第一次流会后的会议可以住户自行在规约内修改标准，而不是规约本身有规定但区权会如果要修改当初签署同意约定专用的用途，或是收回约定专用的权利，需要当事人同意

请指出哪边有说流会就可以自行修改标准？

不好意思这边只是决议　没有说可以修改规约https://reurl.cc/QpWaD5

最少人数3人，占1/5以上，过半同意即可同意

本条例施行前已取得建造执照之公寓大厦于区分所有权人会议订定规约前，以第六十条规约范本视为规约，另依第五十

你拿你家自己签的规约看就知道了，公版内容基本上流会后就是少数人可以决定了

不存在你宣称的第一次会议流会第二次就可以降低标准订规约不好意思　公版我这边也有　没有这条https://reurl.cc/gvQYE4 公版

公寓大厦条例第32条内容就是这个啊规约修订只有规定在区权会有权修订，但没有规定第一次流会后续的会议不能修订(得与第一次同一议题，不能临时加入修规约的临时动议)你引用的公版内容，也是一样有这一条啊https://i.imgur.com/cAqRdCJ.jpg

请看第14页我指的是DOC档第二目1-5款, 在规约上是有明订人数的第二目第一款就是规约之订定或变更第三十二条讲得很清楚　规约没订人数　才能降低标准　然后如果像你说的第一次会议从没订过, 范本也讲得很清楚默认就是1的状况, 2/3出席3/4同意这个就是政府的init值

第一次没特别修订，基本上就是会通过公版规约，你参加过第一届的管委会就知道了

对　所以公版规约就是规定, 要修改规约必须要2/3出席3/4同意　没有什么流会就能降低标准那是你们自己乱开会乱搞

区权会可以由住户自行去约定通过议案的最低比例及人数，没特别自行修订，就是依照31,32条办理

对, 但第一次订的时候起码要有2/3出席3/4同意, 才能改比例人数, 而一般通常就是照init

31,32的除规约外这几个字，是指出席比例与人数大楼有没有自行规范，而不是规约本身有独立规定

规约就是大楼的规定好吗？

你全部跳文看完就知道了，修订规约相关的，只有规定在区权会才能修改

第一次政府公版就有这一条啊，除非第一届有特别去删除原本就是为了持续区权会流会救济用的条文

32条讲了　规约有明订人数的　就不适用流会降低标准的规定而范本init是有明订第二款1-5目人数的

明明白白写在公寓大厦管理条例第32条，不然你以为这条在写啥

如果你从来没订过规约　就是照这人数　好吗？对32条说有明订人数就不适用流会降标的规定你不觉得你讲的　流会了就可以少数人决定多数人依循的规约很诡异吗？

32的除规约外，是一开始区权会如果有修订流会的后续会议出席与同意比例一直这么诡异啊，不然建商怎么搞规约的网络上一堆建商偷修规约就是这样来的

建商用草约根本不用开会好吗？建商偷改是建商违法

只要拉拢少数住户或是排一些人头户就能成案

新建案基本上都有草约可依循　不是看范本这当然　基本上建商通常就是最大的所有权人

建商能投的票数法律有规范，所以都是用人头户与拉拢不知情住户拿委托单来搞你自己google就一堆相关的新闻了

这跟你讲的　流会降标有什么关系?建商搞人头户就是要达到标准

流会后的会议虽然人数少就能成案，所以又另订一个救济条款

200户的住户要40户，1000万的房子，一户交易成本至少要10万以上，花四百万来开会吗

范本有名订的第二款1-5目都是影响住户的重大事件

http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=189265&article_category_id=875&article_id=110068

1订规约　2.重大修缮　3.重建　4.强制出售　5.约定共用变更你觉得有可能一次流会就让三个人决定你要强制出售房屋？或是一次流会就让三个人决定社区要重建？32条讲得很清楚　有明订人数的不适用流会降标这五项都是不适用的你网址烙烙长, 哪有写什么不就是流会可重新召开吗？但会议可以议决的事情很多啊规约上没有明订的, 在流会后可以适用32条的标准, 3人出席1/5的所有权利, 就可以做决议但规约上有明订人数的, 不行

再怎么贴都一样啦

32条法条一个字一个字就这样

(流会后的会议)其开议除规约另有规定出席人数外(流会后的会议)其开议除规约另有规定出席人数外(流会后的会议)其开议除规约另有规定出席人数外看到了吗？

那你再回头看公版，规约是不是明明白白告诉你流会会的规定就是1/5的一半

另有规定是指大楼如果另有规定，可以不必依照1/5的一半，大楼想怎么改就怎么改改到100%都行我们大楼第一届规约就是我写的，你真的有疑问可以联络你所在显示的市政府单位

除第二款第一目至第五目应有区分所有权人除第二款第一目至第五目应有区分所有权人谁写的都一样啦　你这一串错误太多了好吗？

我这些都是实地跑过市政府也请教过相关人士后写的

一开始还说管委会能管咧XD那又怎样？　我家就建商啊XD虽然已经一段时间没在推案了要不要翻回去看　你一开始错误多少？

规约修订跟管委会管约定与专用两件事

管委会没权利管约定与专用这是所有权人的权利

约定专用限制这部分我说的有瑕疵规约或是区权会有授权，管委会才能管

虽然管委会常常是跟所有权人相叠　但也不乏专业管委会的情况

但规约修订这部分没有问题

重点是你喜不喜欢吧，喜欢就有价值

我之前也有看一楼的住家，不过我会在乎隐私性啦，文中没看到你提

3人是最低不得低于3人，极端的来说，5户的大楼也是要3人以上流会后是1/5如果是两百户的大楼，也就是40户出席，20户同意

500户的也是3人啊XD

牵涉到个人权益的部分，还可以提出抗告

条文是至少3人且占1/5以上，说3人中文真的不太好，可以理解"且"这个字的意思吗

照你说的就能让你强制出售了XD1/5是指所有权　你懂吗？1个人就可以占 1/5了

有三个人各占1/5，不就有大楼3/5的所有权，只要不牵涉到所有权与权利，确实想怎么修就怎么修

不　只有1/5+2户而已XD事实上也不需要加两户　加这两户刚好1/5就够了这两户还可以是自己人我能说地球真是太危险了　我还是回火星吧刚交屋的案子　建商手上还有1/5是非常正常的刚刚留给原po的被洗掉了, 再讲一次基本上要搞到规约人数来限制你是很不容易的所以基本上最重要的是不要违法+违反使用用途至于管委会说什么, 尽量尊重, 但管委会是没有权力管你的

https://tinyurl.com/yxfkp8bm高等法院的判例有算人数给你看，流会的会议符合33条本来就能成立至于建商1/5加两个人头户，其他住户既没出席也没抗告的例子太脱离现实，只能说乍看下符合法规但不符合现实，也找不到类似的判例可以当作依据*32条，上面打错https://tinyurl.com/yywlnca2这个判例流会后会议出席人数29%更低，也许有更低的判例，有兴趣自己找

我想说怎么冲到第四页，原来是在吵约专XD我是不知道 d大什么背景啦，也可能吃过管委会的亏，但我只是跟“原po”说“实务上”约专不要犯众怒就是任凭使用，甚至某些建照都直接画专有也没问题。至于车位，现在没人在画约专的，大楼就是共用持分，管委会决定共有很正常。顺带一提，一楼楼中楼完全合法，但夹层空间就是1/3以下，增建违法请自理XD喔还有，无顶盖空地就不是公设，管你是约专还是共用，不相信请谷歌“法定空地+公设”，谢谢。

一楼有花园会不会接小飞侠？

法定空地不能拿来当作公设，但仍有共同持有

嫌弃大楼一楼，绝不会买，除非便宜很多

日本大楼中的一楼都是最便宜的...