※ 引述《TT1990 (sophie)》之铭言：
: 一直很好奇建商在选定地区盖房子的组成要件有哪些
: 1.土地取得便宜
: 2.当地居住人口达一定数量
: 3.看好该区未来发展
: 4.很多有钱在地人
: 这几点是我自己觉得的
: 想请问大家 建商盖房子的首要条件是什么？
先不管非典型目的的建商.
例如某人是在炒股的,他卖房子赚得少根本无关痛痒.
例如某人在炒地皮的,反正公司赚得少是股东痛,他地皮捞爽爽用上市公司赚私人口袋钱.
一个经典目的的建商,其实跟投资客完全没两样.
甚至说,投资客就是建商,建商就是投资客.
投资客买房子,翻修,卖掉.
建商买土地,盖房子,卖掉.
然后都是出一张嘴和掏钞票,其他事情都外包..
所以两者,无论思维还是本质,都完全一样.
那这样下来,一个建商,先不管她经营品牌这一块的话.
对建商来讲,最重要的一件事情就是,房子卖得掉,并且可以取得他预估要有的利润.
例如利润要有25%(税前),这样他就会估算,这个地方新屋卖价行情在多少.
然后建筑成本多少,管销成本多少,最后才推算土地应该买多少钱.
之后才对这边的土地出价...
思维跟投资客完全一样,很简单的反推法...XD
并且,建商通常不会想太多...
也就是,除了双北外.
你今天在高雄在台中,你就算说有捷运在盖..
建商评估也不会把捷运带动的增值抓进去..
其实建商都很保守..怕死..跟投资客一样...XD
所以没看到涨幅,他就当没有涨幅去出价,之后工程完工有涨算赚到,没涨也不痛.
地主拿翘大不了不要买买别的地方.
所以之前高雄大顺路那边有一块很大块的.
就是地主看铁路地下化而拿俏,建商立刻放弃不买.
当然土地买到后,建商在广告,什么铁路地下化带动增值20%,还是什么鬼的..
他自己不信是他不信,但是新闻还是要买,广告还是要打...XD
so....回到原PO的问题..
建商怎样推案,很简单...
他卖得掉为主..用这个作依据去推案.
卖掉的判定则以当下的行情为主...
因此...以本质来讲,建商推案看的是.
(1) 土地买的便宜...
有没有,跟投资客完全一样..XD
你今天一个建商,本来在美术馆推案,盖格尚喔....
结果明天你看到他买到一块很便宜的小港的土地..
啥,他明天立刻就跑去小港推案了??.
阿布局勒?阿眼光哩?.....啥?那个能卖吗?能换钱吗...XD
当然以上是经典心态的建商.
但是建商跟投资客有一点很不一样.
那就是,建商有品牌,有Mark...所以它们需要做口碑.
投资客是射后不理...所以投资客会非常极端的完全不顾虑任何其他因素.纯粹利润走向.
但是建商如果想要经营品牌,经营口碑,就会有一些控制.
例如自认为大建商,他就不会推小案...
他可能建筑面积不到多少不推...透天不推或是什么不推.
甚至要打造名牌,就只推精华区...外围不推..
这种就是它的品牌策略...这就很看人,每个状况不一样...
不过基本上,看到便宜的土地,很多建商还是会把它吃下来的...
自己不推案,可以给子品牌推,或是再转手卖给别人干嘛的.
但是,要打造的品牌,就会控制去推他属性的产品.