德国“疯狂房租”时代（上）：房客抢屋大作战
2018/04/03 黄哲翰
叩叩叩，请问有房子出租吗？ 图／路透社
叩叩叩，请问有房子出租吗？ 图／路透社
今年几岁了？做什么工作？月收入多少？结婚了吗？有生小孩吗？生了几个？
在德国，亲戚通常不会在这些问题上对你死缠烂打。比起叔叔、婶婶、阿姨、阿舅，更有
兴趣探听私生活细节的，恐怕会是房东。
若是在2000年以前的德国，恐怕还没有太多都市租屋族能想像，在找房的过程中，针对每
笔物件，他都必须挤破头，与至少数十名的租屋客竞争房东的青睐。严重供不应求的租房
市场养大了不少“惯房东”的胃口，为了满足他们难以捉摸的选择房客标准，他必须尽一
切努力博得好印象。
为此，他甚至被迫要主动提供个资隐私，以争取房东的信赖。包括：最近3个月的薪资证
明、工作合约、事业营运评鉴（即BWA，如果他从事自营业的话）、银行存款、信贷证明
（SCHUFA-Auskunft）、家庭成员介绍与履历（附照片佳）、甚至家中宠物品种介绍（如
果有养的话）等等，这在极为注重个资保护的德国是相当不寻常的。
并且，他最好没有小孩也不计画生小孩、不养宠物、不抽烟、没有在家演奏乐器的需求或
嗜好、不值夜班、乐意额外付费接手房东或前房客留下的厨具或家具、最好能接受阶段式
调涨房租（Staffelmiete）。
一位居家节目主持人忍不住对此开酸：
我就等著看哪一天房东们开始盘问你的家庭计画！
而这一切都只是为了能租到一个给普通人住的平价住宅。
严重供不应求的租房市场养大了不少“惯房东”的胃口。 图／ingimage
严重供不应求的租房市场养大了不少“惯房东”的胃口。 图／ingimage
▌“互相伤害”的租房市场
明镜电视台（Spiegel TV）曾报导，对当今的德国租屋族而言，再寻常不过的场景：汉堡
市豪巴赫街（Haubachstra絽）地下0.5楼，一房一厅、30平方公尺的空间，内装与采光通
风都不理想，但门外却聚集了近100人排队等待看屋。众人挤在狭小的楼梯间鱼贯下楼，
仿佛是在参访某个古罗马地下遗迹的旅游团。和游客不同的只是，镜头前，看房者把满满
的无奈都写在脸上。
其中一位女士受访表示，她在一个多月前开始找房，至今已看了30多间，也开始习惯了众
人挤破头看房的场景。旁边一位先生则表情略带疲惫地说，自己失业至今，仍找不到任何
房子，只能借住在自家兄弟家。另一位小姐看到今天的浩大场面，原本想退缩放弃，但还
是勉强说服自己：有看有希望。
然而，属于她的希望，当然也代表着其他人的绝望。“他人即地狱”，一位专栏作家曾如
此挖苦地写道：“沙特（Jean-Paul Sartre）这句名言事实上就是在讲看屋的情况。”
这个现象在一个房屋自有率只有45%的租屋族国度（台湾的房屋自有率是85%），无疑是一
大讽刺。在大都会区的租屋比例甚至更高：例如慕尼黑、汉堡、科隆都超过75%，首都柏
林更有85%的居民过著租屋生活。这意味着，这些城市里的租屋市场上，几乎全部的居民
都潜在地“互相伤害”。
“他人即地狱”，一位专栏作家曾如此挖苦地写道：“沙特（Jean-Paul Sar...
“他人即地狱”，一位专栏作家曾如此挖苦地写道：“沙特（Jean-Paul Sartre）这句名
言事实上就是在讲看屋的情况。” 图／@Sascha Kohlmann
过去，德国的租房市场稳定、租金相对低廉（房租占每月税后所得约18~24%之间）、并拥
有完善法规保障住房品质与房客权益，让人们乐于租屋而不必自行购屋。这在近年来不时
成为台湾媒体口中借镜的典范。
但是就在台湾舆论还带着时差，称羡德国过去式的同时，这个租房市场的典范却已在快速
地崩溃中。
自2010年始，德国房市遭遇史无前例的热钱轰炸，投机严重、租金暴涨、供需分配失能，
并造成一连串严重的社会效应，至今还无法有效控制住。这场突如其来的转变，让德国政
府完全措手不及。
因为，直到2000年代初，德国各大城市的都市计画都仍预估居民人数将负成长，并着手缩
减建案、拆除老屋。此外，为了挽救债台高筑的财政，各地方政府将大批公有社会住宅变
卖给投资客。全国社会住宅的数目因而从1990年的287万户，一路下砍到2016年的124万户
，预估2018年还会继续卖到剩下115万户。这意味着平价房源的紧缩，并且开启了大规模
房市投机的契机。
2008年的金融海啸与随后的欧元危机，接着完全颠覆了德国都市计画原先预期的发展。
金融海啸与欧元危机，完全颠覆了德国都市计画原先预期的发展。 图／路透社
金融海啸与欧元危机，完全颠覆了德国都市计画原先预期的发展。 图／路透社
由于德国经济在危机中展现稳健体质，并且事后迅速复苏，失业率屡创新低，便成为东欧
与南欧国家经济移民的首选。从2009年开始，大批外来移民涌入德国都市寻找机会，普遍
逆转了居民负成长的现象。随后2015年的入德难民潮，更把各地的住房需求推上历史新高
点。
与此同时，欧洲央行在金融危机之后实施的低利率政策，诱发了房市投机。历经金融危机
所释放出来的国际热钱，更在德国房市身上看到了完美的投资标的：这个欧盟龙头国家的
经济体质稳健，在危机已成为日常的金融市场里，本身就是个优秀的避风港。并且，德国
房市还具备多项完美的背景条件，有潜力让投机客大捞一笔：
由于严格的法规限制，在德国变更建地与申请建照的过程相当繁琐困难，使得各都会区普
遍存在建地不足与增建缓慢的问题。当租房的需求紧绷时，上述问题就摇身一变成为炒房
的利多因素。况且，德国当时房租平均每坪不到台币700元，对投机客来说，简直就是梦
幻般的“新兴市场”。
天时地利人和下，这个老牌的租屋者国度正式开启了“疯狂房租”（Mietenwahnsinn）的
时代。
难民潮，更把各地的住房需求推上历史新高点。 图／美联社
难民潮，更把各地的住房需求推上历史新高点。 图／美联社
▌“疯狂房租”时代：贫穷的恶性循环
从2010年到2017年，流入德国房市买房的投资额已翻了3倍，来到594亿欧元，其中有302
亿都是外资。以首都柏林为例，2009年外资还只持有14%的柏林住宅，至今这个比例已超
过3分之2。单笔就超过上千户住宅的炒房交易屡见不鲜，投资客一街一街地买卖，媒体形
容他们就像在玩“桌游大富翁”。
与此相应地，在2012年到2016年的短短四年间，德国各城市的平均租金就上涨了15~30%不
等。某些新兴热门住宅区，涨幅甚至能达到50~80%。
当前的德国租屋市场中，平价住宅（bezahlbare Wohnung）早已成为稀缺物件。德国对平
价住宅的定义是：房租不超过每户每月税后收入的30%。若以此为标准，当前德国租屋市
场中平价住宅的比例平均只有27%。而在柏林、汉堡、慕尼黑、科隆等热门都市，平价住
宅的比例毫无悬念地降到10%左右，甚至在耶拿只有6%。
讽刺的是，正是由于德国法规的完备与长期以来对住宅品质的控管，维持了一定的房租水
准。即使是让德国租屋族大为摇头的物件，通常也都符合一定的通风、采光、公设比与居
住密度的标准。也就是说，在德国不太可能找到台湾租屋族所熟悉的违法加盖、过度隔间
、甚至阳台改装雅房等“因应市场需求”、居住条件无下限的廉价克难方案。
在过度竞争的市场中，德国租屋族往往别无选择，不得不妥协接受过高的房租，以求早早
结束找房的煎熬，如此无异于饮鸩止渴。在租屋族比例如此之高的德国，这个现象无疑地
意味着——社会贫穷化的风险正以史无前例的规模遽然上升。
社会贫穷化的风险正以史无前例的规模遽然上升。 图／法新社
社会贫穷化的风险正以史无前例的规模遽然上升。 图／法新社
根据2017年柏林洪堡大学的调查研究指出，目前已有超过4成的租屋族，支付高于其税后
收入30%的房租。而在各大都会区中，目前已有130万户，在扣除房租后，其可支配所得已
低于申请社会补贴（Hartz-IV）的标准。然而，一旦接受社会补贴，这个烙印在找房过程
中将会一路伴随，直到该名租屋者退出竞争激烈的租房市场——因为一般房东很难愿意租
屋给领取社会补贴的房客，尽管后者能额外申请房租补贴。
高价租屋使人经济恶化，而经济恶化者又难以租到屋，这个循环便让租屋市场出现了一个
门槛节节升高的退场机制。被迫退场的房客只能转而求助于社会住宅，但就在申请社会住
宅的人数屡创新高的同时，社会住宅的数目却因为各地方政府的“出血大拍卖”而屡创新
低。
根据德国租屋者联盟（Deutscher Mieterbund）的评估，德国目前约短缺30万户住宅。在
建地稀少、建照申请过程冗长的情况下，缺房的数目正逐年扩大。
除了无家者人数攀升之外，专家也评估，德国社会中辗转借住在亲戚朋友家的“隐性无家
者”，亦迅速增加。过去，德国大学新生因为大学城租屋竞争激烈，而常要经历的“沙发
冲浪”（Couch-Surfing）、或是经济仍未完全独立的社会新鲜人与父母同居，住在所谓
“妈妈旅馆”（Hotel Mama）的现象，如今已逐渐扩及到更广泛的租屋族群上。德国过去
住房政策所提供的居住保障，被迫外包给个人的人际关系网。
德国传统上的租屋弱势是所谓的“A族群”，亦即失业者（Arbeitslose）、单亲父母（Al
leinerziehende）、外国人（Ausl鄚der）、职业学徒（Auszubildende）、退休老人（Al
te）、穷人（Arme），他们在这波疯狂房租的现象中所受到的冲击自然最为严重，并且在
找屋过程中备受歧视。然而，冲击的范围正在扩大。凡是不符合社会对“稳定白领”的僵
固想像者，也都有可能遭遇租屋歧视，乃至于最后妥协接受价格不合理的物件，并让自己
掉入贫穷的循环陷阱里。
凡是不符合社会对“稳定白领”的僵固想像者，也都有可能遭遇租屋歧视，乃至于最后妥
协...
凡是不符合社会对“稳定白领”的僵固想像者，也都有可能遭遇租屋歧视，乃至于最后妥
协接受价格不合理的物件，并让自己掉入贫穷的循环陷阱里。 图／路透社
▌“稳定白领”的租屋歧视
以住在慕尼黑的N小姐为例，26岁的她在牙医诊所担任助理工作，同居伴侣是个独立揽客
接单的磁砖匠，两人有一个5岁大的女儿。他们现租的公寓因为公共工程的缘故而必须拆
除，从一年多以前，N小姐就开始找新房。她每天花3到4个小时找广告、联络看房，但在
经济允许的范围内，始终都租不到房。
她最常遭遇的困境，是房东对她伴侣工作性质的歧视。由于他的伴侣是独立接单，因而被
归类到“自营业”（selbstst鄚dig）。尽管N小姐为伴侣准备了完整文件，证明其营业与
经济状况良好，但是房东们仍常一听到“自营业”就皱眉摇头。
直到拆迁前两周，N小姐仍只能绝望地坐在萤幕前盯着租屋网站。窗外施工隆隆作响，家
中则处于匆忙打包的克难状态。她的女儿就坐在墙边，墙角上严重发霉，而房东数年来都
不愿处理。
最后一次看房，N小姐绷紧神经背水一搏，频频试探房东那难以捉摸的态度。房东笑容僵
硬，表示对她伴侣从事自营业没意见。但最后又语带含糊，表示还要考虑看看租给谁，并
且顺势抱怨说，他已经接待了6、70个看房者，房子还是租不掉。
事后，N小姐等了又等，还是没有接到该名房东的回复。现在的她只能盘算带着女儿到母
亲家暂住——回到“妈妈旅馆”。
从一年多以前，N小姐每天花3到4个小时找广告、联络看房，但在经济允许的范围内，始.
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从一年多以前，N小姐每天花3到4个小时找广告、联络看房，但在经济允许的范围内，始
终都租不到房。 图／@Sascha Kohlmann
N小姐与她的伴侣终将继续找房。或者他们必须选择离开慕尼黑，搬往更偏僻的乡镇，N小
姐可能得重新找工作，而她伴侣也可能被迫放弃多年来所建立的客源，一切从头开始。无
论如何，他们的家庭经济都将受到打击。又或者，他们还是选择留在慕尼黑，不计上限，
忍痛接受动辄上千欧元的新房租。N小姐可能得再兼差找个迷你工作（Minijob），并且挑
战自己还有多少余力能照顾女儿。
N小姐一家在传统上会被归类为中产阶级。但他们因无法符合当前社会对“稳定白领”的
想像，一家可能就这样慢慢踩进埋藏在租屋市场里的贫穷陷阱。
住在法兰克福的M太太也有类似境遇。她过去6年都在找房，最后终于幸运地碰上机会，一
家人搬进市府新建的社会住宅里。回顾漫长而痛苦的找房过程，让她几乎患上忧郁症的情
况是：每当她联络屋主想要看房，对方一听说有3个小孩，或者直接挂电话，或者告诉她
：
小孩不行——要是狗的话还可以。
这显然是一种委婉的干话。事实上，在各大租屋网站上，几乎有9成的房东拒绝犬猫入住
。以来自台湾住在曼海姆的H先生为例，他带着3只狗找房，甚至遇过房仲大笑嘲讽：“你
绝对不可能找到房子的！”犬猫与小孩，在这个高度紧绷的租房市场中，同属不受欢迎的
生物。
犬猫与小孩，在这个高度紧绷的租房市场中，同属不受欢迎的生物。 图／欧新社
犬猫与小孩，在这个高度紧绷的租房市场中，同属不受欢迎的生物。 图／欧新社
当前德国租房市场正在形塑理想的房客，而它所期待的理想房客其实就是“高薪顶客族”
。
或者更尖锐地说，此一房客的理想，仿佛是以英国脱欧后，移民德国的高阶经理人为最佳
典范。：2016年底，柏林的街头出现了一面醒目的全幅广告：“我们办得到！”（Wir sc
haffen das!）此标语借用自总理梅克尔在开放大量难民入境后对全民的喊话。但讽刺的
是，这幅高调的建商广告所招徕的，是英国金融业那些领着高薪的“脱欧难民”，入住已
为他们准备好的高级出租公寓，来德国寻求更能发挥的舞台。
与此相对地，根植于这个社会的传统家庭与普通的中产阶级，或者将从原本的舞台逐渐退
场，或者继续留下挣扎，并面临贫穷线的步步逼近。
至于那些耐心抗拒被卷入贫穷循环的租屋族，就得面临被“锁定”的困境。所谓“锁定效
应”（Lock-In-Effekt）是指：在过热的租屋市场中，租屋族无法负担换屋后的租金翻涨
，只能继续蜗居在不符合居住需求的房子里。
最常见的情况是，年轻夫妻生了小孩，随着孩子的长大，一家人还是继续挤在原先的小公
寓里。此外，近年来德国家庭结构的快速变迁，每户平均人数下降到2人左右（台湾约2.8
人），更突显了锁定效应的问题：丧偶的独居老人、离婚或与伴侣分居后的人士、儿女独
立后的父母，被锁定在过大的公寓里，或者居家打扫难以自理、或者无力独自负担房租、
或者只是单纯地让居住空间被闲置等等。
这也意味着，德国过热的租屋市场早已失去了分配的弹性。
——（接续下篇／德国“疯狂房租”时代（中）：狼性房东的敛财指南）
在德国租一个家，比想像中来的难上许多。 图／<a href='https://f...
在德国租一个家，比想像中来的难上许多。 图／@Sascha Kohlmann
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黄哲翰
兴趣使然的写作者，各种题材都想写写看。先前住在德国曼海姆，现居奥地利维也纳。
作者文章
..................
阅读摘要：
（1）她在一个多月前开始找房，至今已看了30多间，也开始习惯了众人挤破头看房的场
景。旁边一位先生则表情略带疲惫地说，自己失业至今，仍找不到任何房子，只能借住在
自家兄弟家
（2）26岁的她在牙医诊所担任助理工作，同居伴侣是个独立揽客接单的磁砖匠，两人有
一个5岁大的女儿。她每天花3到4个小时找广告、联络看房，但在经济允许的范围内，始
终都租不到房。
她最常遭遇的困境，是房东对她伴侣工作性质的歧视。由于他的伴侣是独立接单，因而被
归类到“自营业亅
(3)
德国的租房市场稳定、租金相对低廉（房租占每月税后所得约18~24%之间）、并拥有完善
法规保障住房品质与房客权益，让人们乐于租屋而不必自行购屋。这在近年来不时成为台
湾媒体口中借镜的典范。
但是就在台湾舆论还带着时差，称羡德国过去式的同时，这个租房市场的典范却已在快速
地崩溃中。
自2010年始，德国房市遭遇史无前例的热钱轰炸，投机严重、租金暴涨、供需分配失能，
并造成一连串严重的社会效应，至今还无法有效控制住。这场突如其来的转变，让德国政
府完全措手不及。
因为，直到2000年代初，德国各大城市的都市计画都仍预估居民人数将负成长，并着手缩
减建案、拆除老屋。此外，为了挽救债台高筑的财政，各地方政府将大批公有社会住宅变
卖给投资客。全国社会住宅的数目因而从1990年的287万户，一路下砍到2016年的124万户
，预估2018年还会继续卖到剩下115万户。这意味着平价房源的紧缩，并且开启了大规模
房市投机的契机。
4）从2010年到2017年，流入德国房市买房的投资额已翻了3倍，来到594亿欧元，其中有3
02亿都是外资。以首都柏林为例，2009年外资还只持有14%的柏林住宅，至今这个比例已
超过3分之2。单笔就超过上千户住宅的炒房交易屡见不鲜，投资客一街一街地买卖，媒体
形容他们就像在玩“桌游大富翁”。