※ 引述《kcting (CHI)》之铭言：
: 最近有建商在谈都更事情，我们是其中一户。
: 目前房屋状况: 整栋三楼公寓，土地持有坪数约17坪
: 建商给的资料:
: 住三(建蔽率60%，容积率225%)
: 危老奖励39%(1.39倍容积)
: 建筑规模：地上12楼 地下3层，一层四户，两只电梯
: 建商说换算下来是：都更后所拥有的坪数是土地持有坪数*2.5倍，所以大概是42.5坪(含公设)，会有给一个停车位(平面)
: (目前我这边附近新大楼一坪大概50~60万左右)
: 因为对都更不太了解，想询问一些问题:
: 1. 2.5倍是否合理(而且还没讨论到换算后的坪数是相对应哪一层，毕竟每层都会有价差)?可以跟建商在讨价?合理预计落在哪边?
: 2. 盖成的新大楼2~6楼分配给原屋主们，建商说这是惯例，请问都更都是这样吗?不能分配到更高楼层?
: 3. 到时候盖好后，每一楼层的单坪价位会不一样(越高应该越贵)，那假如原屋主们有两个以上都想要6楼之类的，这样要怎么乔呢?
: 4. 如何确认这建商是否可靠?
: 因为本身对都更不太了解，当然希望能争取到最好的合理结果，希望各位大大建议
: 感谢
都更算法其实很简单
就是土地价值-营建成本-管销利润
土地价值=坪数*容积率*奖励容积*免计容积(阳台,机电等)
17*2.25*1.39*1.5(免计1.6太乐观)=79.75坪(自建)
另外其他网友抓的营建成本及管销利润25万 我觉得建商赚很大喔
这个价位的营建成本15万元/坪已经盖得不错 管销利润7万 有些建商就会做了
79.75*(55-22)/55=47.85坪
都更没有什么是惯例 都是谈出来算出来的 你当地新屋卖价不好有可能2.5倍吗
外县市一坪新屋卖价就10~15万/坪 你要都更2倍都办不到
反正你就是土地价值79.75*55万=4386万去扣除其他的费用
高楼层你喜欢你硬要 就是公式79.75*(55-22)/60=43.86坪 改成60万呀
不然就是你再多谈个停车位呀
其实谈到差不多就好~~
因为你的土地没这么值钱 是开发后才值钱
才有政府给的"奖励容积"跟大楼比较"高成数免计容积"
你盖透天免计容积就只剩1.2左右~
不然你就是要自己有雄厚的资本 自己找营造厂来帮你盖
中南部利润比较薄的就是要地主自地自建都更
没额外的管销利润再去分给建商~