※ 引述《c1823akimo (屎鼻)》之铭言：
: 很好奇问一下
: 希望有高手来解答
: 租金回推市值
: 看了一些文章
: 也有人在说
: 东区房东不降房租
: 是因为市值会降低
: 问题是啊
: 如果东区因为高房租租不出去
: 那银行怎么可以
: 用租不出去的租金回推市值？
: 所以租金回推房子市值是对的吗？
: 银行究竟怎么评估房子的市值？
基本上这个认定是"混沌系统"而非"线性代数"
所以银行认定价值是一个浑沌状态..
跟什么都有关系...但都不是成线性关系.
所以,租金会影响,但是不是回推公式那么简单.
也跟旁边买卖价格有关,但也不是公式类比的关系.
所以如果撇除任何"人为"影响因子.
最后估价是一种逼近法,然后受估价的人的判定影响很大.
(当然他可能需要写一篇报告去支持为啥他判定是这个价格.)
而真实市场上,就会扯入人和问题.
这时候为啥要跟谁谁谁有关系.
因为,在混沌系统里面,他可以刻意把数字操弄成他想要的.
所以你跟银行老董很熟,你的店面要贷款估价.
银行虽然名义上是委外,但是银行老董去跟估价公司喝个酒请他估高一点.
这样你觉得会不会估得比较高?
然后如果你刚好有拱住租金行情.
那估价公司在写报告的时候,就可以多参考一些租金行情投报回推.
甚至店面因为交易量太低,可能三年五年都没成交.
(例如我的自由路店面,我那一段这七八年,只有我这一笔成交,其他没人卖,没行情参考)
这时候你有租金,是不是很容易就可以在报告上面利用租金把行情做高??
同样的,你是三角窗,侧路成交4000万好了,那三角窗应该要估多少?
我们投资客会说一般买卖会抓150%..问题是150%是我们"感觉良好"的数值.
事实上,估价公司勇敢一点,弄个230%很过分吗..他说有帆布效应也合理阿.
你看过估价学就知道,估价学上面所有公式后面都需要参考一个市场行情.
这边就是可以大量人为做手脚的地方...
so...我们常常说银行是白痴就是这样子.
它们估价是没有规律可言的,并且很多时候都戏剧性的变化.
(除非你送出去,你送出去其他银行就会看到数据,他们会优先参考既有数据)
然后为啥农会很好用,因为农会估价系统跟银行不一样,并且区域自治.
所以...科科~~~
另外,一些私人放贷的存在也是很重要的因子.
例如中租...
之前有小建商土建融,银行估不到.
所以它先找中租去贷,撑过一年后再找银行转贷.
中租一般为了抢生意,估价比银行软非常非常宇宙无敌多.
所以很多人会用中租来做跳板...
中租也收你10~12%利息,爽爽赚你一笔跳板费.
投资客也很多人会用中租作中转.
例如你买了三间预售屋,总金额要三千万,银行认定你的财力到达不了.
所以你先找中租去做跳板...
然后再做这三间预售屋的假租约,一间出租6万块一个月..
过一年之后,再转贷回一般银行..
这种是很多投资客做过的事情...
另外有些债务整合公司也是用类似的手法在玩.
也因此,不少店面屋主.
会宁愿租不出去也要拱住行情.
那都是有目的性的.
但是当然,如果局面没有很恶劣.
那拼著租不出去而拱住租金行情确实可以回收到更多的价值.
但是如果局面很恶劣,整个崩溃或是区域已经臭名臭掉.
例如高雄2000年崩溃,师大商圈崩溃,天母商圈崩溃事件.
这种就没救...并且因为崩溃,有人甚至弄到破产或是不少被低价法拍.
那时候银行自己会产生内规,对这个区域的商用不动产放款必须非常宇宙无敌保守.
这时候你怎样拱租金都没有用,银行不会放款给你..
就像高雄2000年崩溃之后,很多银行不做外围的房贷..
台湾的银行其实又害羞又胆小,跟美国没再怕的自由经济市场完全不一样.
这种情况下,快速认赔,然后降低租金快点租掉快点收租金才是正解.
不然放20年也没救的拉.
(我不要说高雄某些市区干道店面租不掉也是这样.屋主放了2x年,死不降租金.
所以店面就空在那边2x年没人要承租..)
而法人名声臭掉也会有相关现象.
银行会对这个法人处于非常保守放款的态度.
就像之前某京去搞某雄...说他资金出问题,豪宅盖不下去要改小坪数.
目的就是要唬弄银行断他金流.
以方便让他真的资金紧绷,进而想要吃掉她农16的角地.
结果某雄财力雄厚,不但不改小坪数,还改大坪数并且买新闻回击.
因此,某京就操作失败...XD