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资产
薪资
资产6000万房地产
薪资2万2
资产市值200万股票
薪资收入22万
6000万出租2%报酬率，每年1%涨房价
2万2全花掉（不开杆杠）
租金一半花掉
一半投报率4%
200万 投报率8%（不开杠杆）
22万 领30年存一半投报率10%
试问两人退休时谁资产高
重点在资产本身有其报酬率。
然后还有公告地价跟公告现值的问题。
也是为什么很多老屋一点都不想都更的原因。
最讽刺的是屋龄越高其投报酬率年化拉长会越高。
顺便一提年改，其实要让社会保险不会破产的方法就是拉高通膨，这也是为什么一有机会
FED就想抬高通膨。
因为通膨起来 物价起来 薪资起来 保险金就会要缴更多，然后利息会高保险投报率也容
易高。
但是相对的不动产也会因为通膨而持续增值。
※ 引述《ceca (生活艺术大师? ? 惽?)》之铭言：
: 就讲过..
: 有没有注意到很有趣的.
: 台北的人口增加量其实很低..
: 但是台北的房价却是最疯狂的.
: 因为这是户籍人口统计.
: 比的是"挂户籍"人数.
: 所以,谁新屋盖得多,谁人数就暴增.
: (户籍一定优先挂新屋,因为税金的关系)
: 然后老社区因为以前一栋房子户籍可能挂6个人10个人.
: 后面一个个都挪移出去.
: 所以户籍人口大量外移.
: 然后租屋者大多都没挂户籍.
: 更糟糕的就是,市区房子很多都正在落入少数人手上.
: 而少数人的亲友户籍都挂满了,其他的房子就没户籍挂.
: 但因为是老屋的话,没得挂就没得挂,税金反正不高也还好...
: 因此,少数人收购大量房子的地方,还会产生户籍大量外移现象.
: so....以前越兴盛的都市的旧市区,户籍人口外移越严重.
: 所以北/高两都市都很严重的再发生这种现象.
: (陈菊以前讲破嘴巴说劳保人数明明就在上升...但是大家还是笑他人口外移..XD)
: 大家最近看到台北疯狂户籍人口外移.
: 就是因为,老房子大量落入少数人手上.
: 外加台北盖的新屋量太低....(因为没土地)
: 反而新竹这个地方很特别.
: 以前新竹是没有发展的,所以既有人口不多.老屋数量也有限.
: 后来因为科学园区带动一大堆重划区.
: 所以新竹产生大量的新屋,涌入大量的挂户籍.
: 造成新竹的"户籍人口"暴增.
: 但是实际上....你看新竹的房价很贵吗?
: 你看统计数字好像很高,那是因为...他新屋很多,老屋太少,平均下来很高.
: 但实际上新竹一般中小坪数新屋房价多少?
: 成交价大约一坪25~28.(便宜的有22~23)
: 啥?跟高雄旧市区的新建案价格一样??....XD
: so....
: 当你放弃看一大堆白痴统计数字.
: 然后真的用正确的方式去看市场,照实际单间房子行情,照实际案子价格去看.
: 你会发现,统计数据一直都是很有趣的愚民数据...
: 然后看到一大堆人绕着"数据"自high就很有趣...XD
: 那回头来看.
: 奇怪,户籍人口增加量不高甚至人口大量外移的台北是天价.
: 人口暴增,薪资爆炸高的新竹,房价跟大家嘲笑人口外移的高雄一样.
: 甚至比豪宅数量和高价物件,新竹甚至输给高雄.
: 这.....其他版的人搞不清楚就算了.这边是房版,我相信很多人都注意过这个有趣的事
情.
: 这就是我讲的.
: 薪资跟房价根本没有关系,尤其是精华区的物件.
: 房价跟"资金"有关系,房子是资本家的玩具.
: 所以...资本家才是房价的主要推手和市场定位者.
: 哪个都市,资本家多,哪个都市的房价就高,房子竞争力就强.
: 就像我以前爱讲的,一般人房子买不起没关系.我们会买起来租给他.
: 而我们买房子出租,就会注重投报率,注重资金效应等等.
: 至于我们买房子....跟薪水都无关...跟我们手上有多少钱有关.
: 薪水是啥?能吃吗??.....
: 你年薪一百五,新资够傲人了.
: 但...因为你还有开销,所以一年也不过存六七十,你存30年才两千万.
: 结果30年你还吃到通膨...实际上价值剩不到1500...
: (想想30年的钱有多大)
: 所以,薪水能干嘛拉哎呀..
: 随便一个手上两千万现金就好的包租公.
: 小两房正夯时代,一间小两房500万,出租2万一个月,所以他只要大约准备100万就可以搞
定
: (买的时候建商帮他做ab约所以不太需要多少现金,其他的钱他拿去做周转金和额外支出
)
: 所以2000万现金,他就扫20间...并且没压力...
: 而手上2000万的人???....再大都市这种财富的人满地都是.
: 尤其是经历过台湾黄金年代,钱淹脚目年代,十大建设,或是当年股票冲万点等等.
: 台湾有几个时代都是捞大钱时代.
: 并且他们也不是那时候捞很多"现金",而是他们在那时候卡好位置.
: 不要讲那些手上有公司工厂,建立起家族企业的.
: 更者是手上有工业地,有金店面,有好几栋透天干嘛的.或是有什么股份之类的..
: 所以当年手上的两百万今天变成两亿...
: 那他一开始扫低价物件,几十间几十间的买根本不是压力.
: 造成市区的房子就这样被少数人买光.
: 他买新屋就算了..他如果买老屋.
: 本来老屋挂户籍10个人,被他买了,立刻外移10人....
: (但是实际居住可能剩下三四个)
: (然后买了老屋去改套房,改了7套房,所以实际居住反而住进去十个人,人还变多...)
: 但是房价....房子有人在买,虽然户籍人口外移,但价格怎么跌你告诉我??
: 所以产生了,人口外移,房价还涨的现象.
: 你在统计数字上面怎样抓头都无法解释..
: 因为...统计方式本来就有问题,因此产生了严重的bug....
: 无脑相信数字就像学者治国一样,稳死不活.
: 那数字都不可信...你还建构在数字上的理论....不就是垃圾??
: 也因此,我们奸商一直讲.
: 请走上马路去看真实世界.
: 你要看资料ok...资料很重要也是必须要看.
: 但是你必须有很多实际的市场观察去交叉比对
: 你要确实看到市场现象,然后再去看资料,然后再比对之后思考为啥会发生这种局面.
: 这样你才会看到更贴近真理的东西.
: 那些只会窝在电脑前面,看看数据就以为自己懂这个世界的.
: 通常做投资就赔钱,合作就被坑,到最后只敢银行定存还被国家政府玩弄越存越穷...XD
: 阿...你不懂社会的运作和真相,你变穷不是刚好而已吗??..
: 而一个都市真的崩溃.
: 我一直讲要看的是法拍...
: (阿对,这个观念我很久没讲了)
: 法拍也要会看.
: 因为法拍会扯到很多人在洗钱脱产洗凶宅干嘛的.
: 另外,现在法拍很多时候很起笑,挂卖600卖不掉,结果一拍底标680...=.=
: (这个我就不要讲某七贤路尊龙饭店...那个就很蠢..XD)
: 更扯的就是,结果二拍有人用620万标走...所有人都在抓头...
: 因此,很多时候一拍二拍三拍都不重要.因为那个价格根本乱七八糟..
: 你重要的是看拍到四拍都流标的流标量和流标价格以及流标物件.
: 一个都市,真的"实际人口外移"真的"产业萧条"真的"崩溃".
: 他就会产生大量流标物件...
: 所以上面一拍二拍三拍的混乱云烟,或是什么不点交在那边洗钱脱产干嘛的...
: 你都不用去关心...这些都不具有市场指标性.
: 你要看流标的物件有多少,流标最后四拍特拍价大概在多少,数字有没有下降.
: 这个才是都市是否再衰退的指标...
: 所以新闻很多时候拿什么法拍量,法拍成交量再做文章也是愚蠢的统计数字..XD
: 如果刚好遇到大量洗钱潮,你还会看到法拍量和法拍成交量大增的有趣现象.
: (产业兴盛的时候)
: 你看这个统计数字要干嘛??无论他挂拍多少,都卖掉了这样代表有人买阿...
: 就像,版上很多人爱讲的,强者我朋友都再出脱他的房子要逃了.
: 阿..他出脱他的房子..请问是不是有一个人去接他的房子??不然他怎么逃??
: 那请问,他逃了,但是跑进来另一个人,这样市场会崩溃??
: 真的市场向下走应该是,强者我朋友房子卖不掉都被法拍,一直流标最后拍到亏两百万.
: 这样才是市场崩溃不是吗??
: 哀,因为台湾这20年都在多头.
: 所以太多人没看过真的不动产空头市场.
: 造成到处空头言论都在乱讲...XD
: 包含那些"专家",那些"教授",那些"学者"...
: 空头不是这样子的...
: 空头是,称称称,突然市场崩溃...
: 无论在1990还是在2000年都是.
: 他是一下子崩溃,产生大量的法拍流标,然后少数法拍被用很低的价格拍走.
: 造成银行在下一次法拍的时候,拍卖价就往下估,之后又被更低价拍走.
: (因为90%的物件都四拍流标,所以银行也会非常紧张...
: 并且通常是伴随金融风暴..资金疯狂短缺,银行也急着赔钱也要拿些现金回来补它的洞
: 所以他们会赔本杀出,所以在下一次开拍就会往下调低一拍价格)
: 因此崩溃前两三年,价格会撑在那边,但是交易量会萎缩到很可悲的状态.
: 因为市场缺钱,所有资本家都没钱,大家都再忙着资金避险.
: 然后结构性金融问题造成卖家更急着杀出套现,包含银行或是债权人...
: 所以当炸弹一引爆,就直接崩溃.没再跟你什么慢慢跌这回事.
: 慢慢跌最多就是类似美国现在,利息调高,造成投报率过低,买房收租是赔本的.
: 所以市场也有人接,但是他会用比较低的价个才愿意接.
: 交易量也是大缩,但是还是有买家,出价很低而已...
: 但当价格低到一个数字,就会被买走...所以有支撑.无法崩溃.
: 你真的突然有人要杀低出脱,价格够低也是你卖几间被扫几间掉...
: 这种才是慢慢跌的局...
: 但台湾因为税金太低+租金投报相对利率太高,所以这种现象不太容易在台湾发生.
: 因此台湾的不动产几乎都是金融危机引爆瞬间垮掉..
: 所以总归一下.
: 房子是一种投资商品,跟大立光股票,跟基金,跟期货没啥两样.
: 投资商品跟资金有关,资金跟资本家有关....所以房价是跟资本家走.
: 只是"住宅"这种不动产商品,他的出租投报很重要,比股票的配股利重要非常多.
: 并且房子的消息层面影响又比股票低很多.
: 所以它是一个走势很贴近基本面的投资商品.
: 所以其实不动产投资算是各种投资商品里面,最简单的才对.
: 因为他只看基本面.
: 什么内线,消息,市场变化,外资,外汇,K线图,XX图,全都不重要,你看多无脑多简单.
: 只是太多人都把这个最简单的东西复杂化.
: 复杂到自己大脑都混乱了,才感觉到不动产高深莫测.
: 喔不,不动产太简单了,一切就看基本面就好.
: 你出租投报比税金+利息高..
: 那无论投资还是自住都会跑去买.因为租屋是亏损...
: 就这句"因为租屋是亏损"...就打死一切其他任何投资理论...XD
: 尤其台湾低税所以持有风险超级低.
: (税高会伴随风险,所以会更多人不买房,房子被财力雄厚的买光光,
: 这时候会有少数人操作市场的现象,房子无论租金还是价格的波动就会变大,因为可操
作)
: 当然台湾有一个现象就是,除了台北,其他县市的出租投报率都远高于利息+税金.
: 那....这时候其实房价就会慢慢往所谓的理论直去逼近,也就是租金=税金+利息.
: 而逼近的快慢,就看"这个都市的资本家有多少能耐"决定.
: 跟薪资,跟户籍人口,跟OOXX的关系都有限...
: 这些什么户籍人口,薪资,还是重大建设,消息...
: 影响的都不是一般人,而是影响资本家是否愿意把钱丢到这个地方来而已.
: 但例如今天新竹好旺好旺好旺,要盖宇宙港了,500万人了.
: 问题是资本家认为,新竹好远喔,我住台中不想去那边投资..我投资台中就好了..
: 那很可悲的..你会看到台中的不动产表现就远好于一切看起来都很强大的新竹..XD
: 所以...一切的因素可能都有影响,但是...资本家的意愿才是真正的主要影响因子.
: 所以一切的影响因子,都是看他对资本家产生多少作用而已...
: 当然啦,当你房租=税金+利息之后...就会进入稳定盘.
: (另一个前提是,租金如果不涨是定值得话
: 真实市场下,台湾的租金通常都会随通膨成长...
: 因为台湾租金目前都还没有人有能力恶性炒作,所以租金成长其实算是很稳定)
: 这时候除非是产生无脑恶性炒作,大家没再怕的一手换一手,摸著石头过河,看谁身上爆
掉.
: 这种自然就会有危机,就像中国房价被吵翻天就是这样玩结果都没被玩爆...XD
: 当然目前台湾并没有这种现象....所以这种现象目前也只能到国外才看的到.