就讲过..
有没有注意到很有趣的.
台北的人口增加量其实很低..
但是台北的房价却是最疯狂的.
因为这是户籍人口统计.
比的是"挂户籍"人数.
所以,谁新屋盖得多,谁人数就暴增.
(户籍一定优先挂新屋,因为税金的关系)
然后老社区因为以前一栋房子户籍可能挂6个人10个人.
后面一个个都挪移出去.
所以户籍人口大量外移.
然后租屋者大多都没挂户籍.
更糟糕的就是,市区房子很多都正在落入少数人手上.
而少数人的亲友户籍都挂满了,其他的房子就没户籍挂.
但因为是老屋的话,没得挂就没得挂,税金反正不高也还好...
因此,少数人收购大量房子的地方,还会产生户籍大量外移现象.
so....以前越兴盛的都市的旧市区,户籍人口外移越严重.
所以北/高两都市都很严重的再发生这种现象.
(陈菊以前讲破嘴巴说劳保人数明明就在上升...但是大家还是笑他人口外移..XD)
大家最近看到台北疯狂户籍人口外移.
就是因为,老房子大量落入少数人手上.
外加台北盖的新屋量太低....(因为没土地)
反而新竹这个地方很特别.
以前新竹是没有发展的,所以既有人口不多.老屋数量也有限.
后来因为科学园区带动一大堆重划区.
所以新竹产生大量的新屋,涌入大量的挂户籍.
造成新竹的"户籍人口"暴增.
但是实际上....你看新竹的房价很贵吗?
你看统计数字好像很高,那是因为...他新屋很多,老屋太少,平均下来很高.
但实际上新竹一般中小坪数新屋房价多少?
成交价大约一坪25~28.(便宜的有22~23)
啥?跟高雄旧市区的新建案价格一样??....XD
so....
当你放弃看一大堆白痴统计数字.
然后真的用正确的方式去看市场,照实际单间房子行情,照实际案子价格去看.
你会发现,统计数据一直都是很有趣的愚民数据...
然后看到一大堆人绕着"数据"自high就很有趣...XD
那回头来看.
奇怪,户籍人口增加量不高甚至人口大量外移的台北是天价.
人口暴增,薪资爆炸高的新竹,房价跟大家嘲笑人口外移的高雄一样.
甚至比豪宅数量和高价物件,新竹甚至输给高雄.
这.....其他版的人搞不清楚就算了.这边是房版,我相信很多人都注意过这个有趣的事情.
这就是我讲的.
薪资跟房价根本没有关系,尤其是精华区的物件.
房价跟"资金"有关系,房子是资本家的玩具.
所以...资本家才是房价的主要推手和市场定位者.
哪个都市,资本家多,哪个都市的房价就高,房子竞争力就强.
就像我以前爱讲的,一般人房子买不起没关系.我们会买起来租给他.
而我们买房子出租,就会注重投报率,注重资金效应等等.
至于我们买房子....跟薪水都无关...跟我们手上有多少钱有关.
薪水是啥?能吃吗??.....
你年薪一百五,新资够傲人了.
但...因为你还有开销,所以一年也不过存六七十,你存30年才两千万.
结果30年你还吃到通膨...实际上价值剩不到1500...
(想想30年的钱有多大)
所以,薪水能干嘛拉哎呀..
随便一个手上两千万现金就好的包租公.
小两房正夯时代,一间小两房500万,出租2万一个月,所以他只要大约准备100万就可以搞定.
(买的时候建商帮他做ab约所以不太需要多少现金,其他的钱他拿去做周转金和额外支出)
所以2000万现金,他就扫20间...并且没压力...
而手上2000万的人???....再大都市这种财富的人满地都是.
尤其是经历过台湾黄金年代,钱淹脚目年代,十大建设,或是当年股票冲万点等等.
台湾有几个时代都是捞大钱时代.
并且他们也不是那时候捞很多"现金",而是他们在那时候卡好位置.
不要讲那些手上有公司工厂,建立起家族企业的.
更者是手上有工业地,有金店面,有好几栋透天干嘛的.或是有什么股份之类的..
所以当年手上的两百万今天变成两亿...
那他一开始扫低价物件,几十间几十间的买根本不是压力.
造成市区的房子就这样被少数人买光.
他买新屋就算了..他如果买老屋.
本来老屋挂户籍10个人,被他买了,立刻外移10人....
(但是实际居住可能剩下三四个)
(然后买了老屋去改套房,改了7套房,所以实际居住反而住进去十个人,人还变多...)
但是房价....房子有人在买,虽然户籍人口外移,但价格怎么跌你告诉我??
所以产生了,人口外移,房价还涨的现象.
你在统计数字上面怎样抓头都无法解释..
因为...统计方式本来就有问题,因此产生了严重的bug....
无脑相信数字就像学者治国一样,稳死不活.
那数字都不可信...你还建构在数字上的理论....不就是垃圾??
也因此,我们奸商一直讲.
请走上马路去看真实世界.
你要看资料ok...资料很重要也是必须要看.
但是你必须有很多实际的市场观察去交叉比对
你要确实看到市场现象,然后再去看资料,然后再比对之后思考为啥会发生这种局面.
这样你才会看到更贴近真理的东西.
那些只会窝在电脑前面,看看数据就以为自己懂这个世界的.
通常做投资就赔钱,合作就被坑,到最后只敢银行定存还被国家政府玩弄越存越穷...XD
阿...你不懂社会的运作和真相,你变穷不是刚好而已吗??..
而一个都市真的崩溃.
我一直讲要看的是法拍...
(阿对,这个观念我很久没讲了)
法拍也要会看.
因为法拍会扯到很多人在洗钱脱产洗凶宅干嘛的.
另外,现在法拍很多时候很起笑,挂卖600卖不掉,结果一拍底标680...=.=
(这个我就不要讲某七贤路尊龙饭店...那个就很蠢..XD)
更扯的就是,结果二拍有人用620万标走...所有人都在抓头...
因此,很多时候一拍二拍三拍都不重要.因为那个价格根本乱七八糟..
你重要的是看拍到四拍都流标的流标量和流标价格以及流标物件.
一个都市,真的"实际人口外移"真的"产业萧条"真的"崩溃".
他就会产生大量流标物件...
所以上面一拍二拍三拍的混乱云烟,或是什么不点交在那边洗钱脱产干嘛的...
你都不用去关心...这些都不具有市场指标性.
你要看流标的物件有多少,流标最后四拍特拍价大概在多少,数字有没有下降.
这个才是都市是否再衰退的指标...
所以新闻很多时候拿什么法拍量,法拍成交量再做文章也是愚蠢的统计数字..XD
如果刚好遇到大量洗钱潮,你还会看到法拍量和法拍成交量大增的有趣现象.
(产业兴盛的时候)
你看这个统计数字要干嘛??无论他挂拍多少,都卖掉了这样代表有人买阿...
就像,版上很多人爱讲的,强者我朋友都再出脱他的房子要逃了.
阿..他出脱他的房子..请问是不是有一个人去接他的房子??不然他怎么逃??
那请问,他逃了,但是跑进来另一个人,这样市场会崩溃??
真的市场向下走应该是,强者我朋友房子卖不掉都被法拍,一直流标最后拍到亏两百万.
这样才是市场崩溃不是吗??
哀,因为台湾这20年都在多头.
所以太多人没看过真的不动产空头市场.
造成到处空头言论都在乱讲...XD
包含那些"专家",那些"教授",那些"学者"...
空头不是这样子的...
空头是,称称称,突然市场崩溃...
无论在1990还是在2000年都是.
他是一下子崩溃,产生大量的法拍流标,然后少数法拍被用很低的价格拍走.
造成银行在下一次法拍的时候,拍卖价就往下估,之后又被更低价拍走.
(因为90%的物件都四拍流标,所以银行也会非常紧张...
并且通常是伴随金融风暴..资金疯狂短缺,银行也急着赔钱也要拿些现金回来补它的洞
所以他们会赔本杀出,所以在下一次开拍就会往下调低一拍价格)
因此崩溃前两三年,价格会撑在那边,但是交易量会萎缩到很可悲的状态.
因为市场缺钱,所有资本家都没钱,大家都再忙着资金避险.
然后结构性金融问题造成卖家更急着杀出套现,包含银行或是债权人...
所以当炸弹一引爆,就直接崩溃.没再跟你什么慢慢跌这回事.
慢慢跌最多就是类似美国现在,利息调高,造成投报率过低,买房收租是赔本的.
所以市场也有人接,但是他会用比较低的价个才愿意接.
交易量也是大缩,但是还是有买家,出价很低而已...
但当价格低到一个数字,就会被买走...所以有支撑.无法崩溃.
你真的突然有人要杀低出脱,价格够低也是你卖几间被扫几间掉...
这种才是慢慢跌的局...
但台湾因为税金太低+租金投报相对利率太高,所以这种现象不太容易在台湾发生.
因此台湾的不动产几乎都是金融危机引爆瞬间垮掉..
所以总归一下.
房子是一种投资商品,跟大立光股票,跟基金,跟期货没啥两样.
投资商品跟资金有关,资金跟资本家有关....所以房价是跟资本家走.
只是"住宅"这种不动产商品,他的出租投报很重要,比股票的配股利重要非常多.
并且房子的消息层面影响又比股票低很多.
所以它是一个走势很贴近基本面的投资商品.
所以其实不动产投资算是各种投资商品里面,最简单的才对.
因为他只看基本面.
什么内线,消息,市场变化,外资,外汇,K线图,XX图,全都不重要,你看多无脑多简单.
只是太多人都把这个最简单的东西复杂化.
复杂到自己大脑都混乱了,才感觉到不动产高深莫测.
喔不,不动产太简单了,一切就看基本面就好.
你出租投报比税金+利息高..
那无论投资还是自住都会跑去买.因为租屋是亏损...
就这句"因为租屋是亏损"...就打死一切其他任何投资理论...XD
尤其台湾低税所以持有风险超级低.
(税高会伴随风险,所以会更多人不买房,房子被财力雄厚的买光光,
这时候会有少数人操作市场的现象,房子无论租金还是价格的波动就会变大,因为可操作)
当然台湾有一个现象就是,除了台北,其他县市的出租投报率都远高于利息+税金.
那....这时候其实房价就会慢慢往所谓的理论直去逼近,也就是租金=税金+利息.
而逼近的快慢,就看"这个都市的资本家有多少能耐"决定.
跟薪资,跟户籍人口,跟OOXX的关系都有限...
这些什么户籍人口,薪资,还是重大建设,消息...
影响的都不是一般人,而是影响资本家是否愿意把钱丢到这个地方来而已.
但例如今天新竹好旺好旺好旺,要盖宇宙港了,500万人了.
问题是资本家认为,新竹好远喔,我住台中不想去那边投资..我投资台中就好了..
那很可悲的..你会看到台中的不动产表现就远好于一切看起来都很强大的新竹..XD
所以...一切的因素可能都有影响,但是...资本家的意愿才是真正的主要影响因子.
所以一切的影响因子,都是看他对资本家产生多少作用而已...
当然啦,当你房租=税金+利息之后...就会进入稳定盘.
(另一个前提是,租金如果不涨是定值得话
真实市场下,台湾的租金通常都会随通膨成长...
因为台湾租金目前都还没有人有能力恶性炒作,所以租金成长其实算是很稳定)
这时候除非是产生无脑恶性炒作,大家没再怕的一手换一手,摸著石头过河,看谁身上爆掉.
这种自然就会有危机,就像中国房价被吵翻天就是这样玩结果都没被玩爆...XD
当然目前台湾并没有这种现象....所以这种现象目前也只能到国外才看的到.