作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2019-02-07 19:45:00投报率你算一下就知道了,一楼投报率低,二楼跟大楼差不多.三楼以上都比大楼高.买房子的心态和租屋的心态不一样,造成价格和租金的变化差.然后,公寓当然是标榜直接整层出租.改套房的良品是,违建到爆炸的透天,这种改套房才有更佳解.公寓就是直接三房出租,因为承租人大多都是家庭.家当一大堆,所以承租后稳定性高,不容易搬家.所以空租期非常短,有时候一出租五年十年租客都不退租.套房平均大概在一年吧,所以套房三天两头都在从新招租.我的包商,原本赚到钱是跑去弄套房收租.后来也是乖乖转行买公寓收租.因为他很忙没空管理套房,公寓无脑多了.贷款方面我是没遇过屋龄和结构找麻烦的.可能会有特定的外商银行比较龟毛,但常用的银行大多都没问题.尤其我们买垃圾价来翻修,除了坪数太小像农会会鸡鸡歪歪外.几乎都是稳定8成没问题.老屋也是,70年透天,一样贷款8成.更不用说我手上的透天大多都是强化砖造的.至于地点方面.市中心好处是离家近管理方便.以及地震倒掉就都更了..XD外围例如工业区好处是,租金投报高非常非常多.我之前林园两间,一间含翻修成本70.租7500...外围因为建商不盖"非透天"产品.造成基本小家庭的三房产品供给过低.所以投报率都很爽,爽歪歪.不过后来林园是因为太远了,又没快速道路.所以就都卖掉,一间卖105一间卖110...爽爽的.有一间的买家也是买去收租,他是林园那边开工厂的.
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ceca (生活艺术大师 N)
2019-02-08 18:31:00高雄公寓其实供给量没大家想像那么多.他是一个有限定规模的产品,并且还因为被拿去改套房.所以供给量还在下降,然后建商二十年来都没再推类似的产品.外加他不折旧,地震倒塌可以都更有出场机制.so..这是一个奇货可居的东西.跟老透天一样.但老透天价格高,所以以人的能力金字塔来看.公寓的市场流动性和普及率又比透天高.不过这些都还是其次.主要是...市场基本面的问题.也就是 租金投报 vs 总额房贷+税金.目前天秤完全倒向出租投报.能跟他比得只剩地上权,但地上权没有出场机制有带风险.so...公寓现在就是在基本面水平上被大量低估的东西.因为无论多少理由,只要基本面上没优势,这个东西就没投资价值找理由也只是拿来解释基本面现象而已.也就是,奖那么多只是解释,为啥公寓出租投报 高于 他的成本.而出租投报率,是市场现象,也就是人民愿意出这个钱租公寓.这跟市场供需有关,跟产品竞争有关,跟薪资物价有关,跟区域有.那是一个混沌系统产生的数字,解释只是稍微厘清一下局面而已.就像老透天,出租投报率其实很低...可能发生原因是,老透天买主因为土地而愿意加价买的心态.以及老透天其实并不好住,外加老透天维护麻烦度高很多.所以造成老透天因为收藏的性质高于他的居住价值.因此价格在目前市场下坐落于一个出租投报很低的状态.但是回归,价格高的心态是因为市场认为他有土地价值...但问题是这个土地价值要发挥有非常强大的技术性关卡.所以这个心态是否是健康的心态就有带评估.但市场本来就是愚蠢的,因此他可能会有不理智的心态.这个不理智心态可能会随着局面的变化,人民的习惯或是知识性.而改变...因为他是心态,他不是本质..因此投资这种东西就要承担这方面的风险.so..买透天如果你可以解决土地再利用的技术性问题.或是像我们这样很短期就转掉,我不用长期承担心态改变风险压.那买透天ok...我爸妈买了快一辈子的透天..所以我也看了很久的什么有土斯有财的理论..XD但实际能真的土地发挥价值的..大概只有透天店面,包含台北的透天店面.巷道透天的土地价值,我看这20年除非点抓得很准.不然可能都轮不到表现.更不用说,有土斯有财其实是发生在.当年公寓,老大楼刚出现于市场的时候.保守派的老古板买家下的定论..因为人害怕接受新的事物,所以对新事物产生排斥.对旧有产品产生神话论,以古贵今的扭曲心态.