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内文：
2019/01/30 08:00
2019“网内互打宅”浴血战！房市陷三大“死亡交叉”
相关关键字 #赔售 #卖压 #房价 #降价 #置产秘诀
文／赖淑惠
房价什么时候才会跌到有感？当“释出量”与“房价”出现“死亡交叉”，2019年起，可
能有机会成为台湾房市的“赔售元年”，从小学课本里，最基本的“供需原则”来解释，
这个问题就可以迎刃而解！以2018年上半年为例，台北市、新北市、桃园和新竹地区，推
案量约一万户，但单季平均销售率只有12％至14％。换句话说，有高达八千多户的物件卖
不出去，疯狂“种房子”的建商，不只陷入养蚊子危机，当“释出量”与连动下跌的“房
价”死亡交叉后，这些爆量物件的价格就会开始“网内互打”，坠入房市下一波死亡陷阱
！
死亡交叉一：建商狂“种房子”2020年等著捡“赔售宅”
2018上半年，还只是冰山一角，去年1到10月，全台建照核发了9.9万户，这是十年以来的
第三高，比2017年成长37％，这些都是开工中的新建案！建商信心过度的结果，等到2020
年至2021年交屋后，这些大量释出的物件喷量齐出，对市场势必造成冲击，就算预售时先
卖掉了五成，剩下五成的余屋，碰到2020年选举年前后，买气只会雪上加霜，届时，释出
量攀升，房价随之下滑，“量增”与“价跌”的“黄金交叉点”，就落在2020前后，两线
交叠后，房价恐怕就此一泻千里。
卖屋 看屋 卖房 出售
回归实际房市，想趁机捡这类“赔售宅”？当然机不可失！不妨从2018年上半年的使用执
照数据一窥端倪，其中，光是新北市就占了约全国的四分之一，建商选择大胆重兵布署新
北，2020后想要捡便宜，可以从新庄、三重或是淡水新市镇等推案量过大的重划区下手，
必有斩获。当旧房未出，新房又来，这些重大推案区百花齐放，新旧建案势必产生互相挤
压的效应，一但卖压加重，只能削价求售，少赔出场，等著坐收渔翁之利的购屋族，自然
可以趁他病要他命，笑捡这类建商们自作孽的“网内互打宅”。
死亡交叉二：“宽限期”无俚头展延！2019底“违约宅”断头价可期
等不到2020？没关系，2019应该会先有一批垂死挣扎的房市死士！从数字来看，2018年底
，有5429亿的房贷宽限期金额即将到期，这可不是个小数目，这批必须本息摊还的房贷户
，原本即将在2018年底，就要变成房市断头炸弹，掀起滔天巨浪，但八大官股行库杀出成
程咬金，祭出宽限期展延方案，让他们可以再撑一到两年，但，越晚开始缴本金，本利摊
还的数字只会越叠越高，之前缴不起的，给再多宽限期，也只是延后死期罢了。
根据统计，这类“宽限宅”，大约占市场上房贷户的三成，约莫是5.5万户，里头如果有
一半撑不住了，市场上就有两万多户的断头物件释出，其实，不少熟知内情的房仲都知道
，这类“违约宅”，多集中在空屋量相对较高的新北市跟桃园市，有银行房贷承作人员私
下透露，2019年底，就会有先三成以上，可能抢先到期，这个只剪了一半引信的“违约宅
”炸弹，届时非爆不可，同样会成为市场上互相竞争的降价物件！
死亡交叉三：“人口红利”走入历史2026年后空屋潮来袭
2019 起连续两个房市交叉，只是起点，2026之后，“老年人口数”与“房价”将面临下
一波交叉陷阱。2015台湾的人口红利站上最高点，劳动人口从最高1737万人为起点，开始
一路下滑，2017年起，出生人口数最后一次少于20万人，2022年，老年人口突破400万人
大关，2026后，台湾更直接进入老年化社会，不只冲击整体竞争力，在建商疯狂“种房子
”的几年后，面临消费主力的青壮人口减少，买房客源随之下滑，房价还撑得住吗？
从日本的人口老化的经验里，可以预知答案！1999年之前，日本也曾经有房市荣景，投资
获利的风潮，不输台湾几年前的多头荣景，但在1999年后，日本的房市泡沫，随着人口老
化瞬间被戳破，严重的老龄化，造成人口抚养比大幅上升，又碰上经济转折点以及国内紧
缩的货币政策，房价持续下跌20年，跌幅甚至高达七成之多，也就是原价1000万只剩下
300万，台湾呢？殷鉴不远！
从房市“释出量”，与“人口数”、“宽限期”等数字的死亡交叉情况，可以预见从2019
年起，台湾房市“网内互打”的浴血厮杀战，已然蓄势待发，房市无俚头推案的背后，暗
藏的不只是建商的断头危机，只要能眼明手快，精确抓准房价反转交叉点，更是买屋族的
翻身转机！
心得：
有些事情是确定的
1.美台利差持续扩大资金继续回流美国
2.断舍离已经开始普及到消费大国美国，大家的消费和需要的居住空间会变小。
这会影响到经济和房市。以台湾受美日影响之深，民风会改变。
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至于不确定的
1.和不动产相关的税制会再有什么改变，社会住宅的供给量，
县市长大输之后产业南移的速度会慢多少。
下好离手、愿赌服输、现金为王