来篇文章用实例说明一下现在赠与房地产与房地合一要注意的相关事情好了。
虽然没钱没房的小巴可能用不到就是:
假设有一房地产，市价 5000 万元，其土地公告现值为 1200 万元，房屋评定现值为300
万元，前述二金额合计 1500 万元，又称“时价”，有别于市价。探讨父母传承资产给子
女时，除了计算赠与时之赠与税，还要验算将来子女出售时的所得税！因此，分成前后二
个阶段，个别计算税负，再将二个阶段的税负金额加总，便可从“总税负”判断何
种规划的税负较少。
【第一阶段：赠与】 [甲案] 父母先购置房地产，再逐年移转土地与房屋持分，由于遗赠
税对房地产“时价”认定，是以土地公告现值与房屋评定现值合计 1500 万元为主，若父
亲一人购置房地，再逐年以 220 万元 (目前现行赠与免税额)，假设土地公告现值增值不
快，则也需时 6.8 年 (1500?220)，到第 7 年度才能完成。若父母一起购买房地产，个
别持有一半产权，则二人合计一年可转 440 万元的房地时价给子女，需时 3.4 年 (1500
?440)，到第 4 年度才能完成。以上规划的优点是合法节省赠与税，但是有隐藏重大缺
点，将来子女出售时，房地合一税很重！
[乙案] 父母赠与现金 5000 万元给子女，汇款留下纪录，30 日内到国税局诚实申报赠与
税，子女再以受赠资金购买市价 5000 万元的房地产。乙案产生的赠与税计算如下：
(5000 万元─免税额 220 万元) ? 10%= 赠与税 478 万元。
就第一阶段来看，甲案并无赠与税，而乙案却须缴交 478 万元的赠与税。
【第二阶段：出售】 假设子女购屋 5 年后，以 6000 万元出售房产，且该房地产不符合
自用住宅标准，以房地合一税的一般税率 20% 计算，则子女该如何申报房地合一税呢？
[甲案] 依规定，子女出售其受赠或继承取得的房地产，必须以继承当时的“时价”为成
本，但是可以调整通货膨胀值。假设 5 年间，政府公布通货膨胀值为 120%，所以受赠当
年时价 1500 万元 ? 120% =1800 万元，这就是子女出售时的房地产成本。根据房地合一
税规定，出售者可以列举相关的费用，若不能蒐集足够的单据，也可以售价的 5% 为费用
，就不需提供相关单据。因为售价为 6000 万元，因此子女可以主张费用为 300 万元
(6000 万元 ? 5%)。另外，假设父母赠与子女房地产时，当年度土地公告现值为 1200
万元，5 年后，已经调涨为 1400 万元，则增加的 200 万元，也可以当作所得的减项。
因此，[甲案] 出售房地产的所得，计算如下： 售价 6000 万元─成本 1800 万元─费用
300 万元─公告现值涨价总数额 200 万元 = 交易所得 3700 万元。
接下来验算应纳税额： (1) 由于持有 5 年出售，适用房地合一税率 20%，因此应纳税额
740 万元 (3700 万元 ? 20%)。 (2) 只要持有
满10年，税额就不会高，其实，再以持有 10 年的非自用住宅税率 15% 验算，应纳税额
也
高达 555 万元。(3700 万元 ? 15%)，并不划算。 (3) 甚至以最优惠的房地合一税自
用住宅免税额 400 万元及税率 10% 验算，应纳税额也达 330 万元。
[乙案] 本案作法是父母先赠与汇款 5000 万元到子女帐户，再由子女自行购屋，因此，
子女名下房地产的“原始取得成本”为 5000 万元。如同甲案之费用 300 万元、土地公
告现值涨价总数额 200 万元。则乙案的出售房地产交易所得如下计算： 售价 6000 万元
─成本 5000 万元─费用 300 万元─公告现值涨价总数额 200 万元 = 交易所得 500 万
元。
接下来验算应纳税额： (1) 由于持有 5 年出售，适用房地合一税率 20%，因此应纳税额
100 万元 (500 万元 ? 20%)。 (2) 若持有满 10 年，以非自用住宅税率 15% 验算，
应纳税额只有 75 万元。(500 万元 ? 15%)，非常低廉。 (3) 再以最优惠的房地合一税
自用住宅免税额 400 万元及税率 10% 验算，应纳税额只剩 10 万元。[(500 万元─400
万元) ? 10%]
经过以上复杂的验算之后，终于可以把甲、乙二案的税额做比较，该如何下决策，就一目
了然了。汇整如下：
做法: | 甲案 | 乙案 | 税负差异
| | |
第一阶段:赠与 | 分七年土地持份赠与 | 分七年赠与5000万 | -346万
| 免赠与税 | 赠与税346万 |
=============================================================================
第二阶段:
子女出售 | | |
(1)持有2-10年 | 740 | 100 | 640
(2)持有10年以上| 555 | 75 | 480
(3)自用住宅6年 | 330 | 10 | 320
当然，有人可以透过负债的方式以节省赠与税
将房地抵押借房贷后再赠与，可以压低赠与税。 “遗产及赠与税法”规定，“赠与附有
负
担者，由受赠人负担部分应自赠与额中扣除。”房地赠与是以土地公告现值及房屋评定现
值来计算赠与总额，通常都低于市价，因此以“赠与附有负担”的方式，将房地移转给子
女，并由子女承接贷款，贷款可能跟赠与总额差不多或甚至比赠与总额还高，就不用缴赠
与税。 同样的，继承的房子如果有房贷，遗产税计算时可扣除，可以节省遗产税，甚至
免
缴遗产税。
但是不论如何节省赠与税或遗产税，
只要赠与者与被赠与者取得的房地产
都在2016之后，
就得适用新制，新制的税相当可观，
因此要如何规划资产给下一代，必须好好思考。