从商仲市场角度看“为什么房东打死不降店租”？
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▲难挡东区高房租，老餐厅永福楼2月底熄灯。（图／记者陈涵茵摄）
自从2014年后媒体上“贪婪店面房东”关键字疯狂出现，如果进一步交叉比对，与“贪婪
老人”一词在社群大量出现的时间点差不多，颇有人为操作的痕迹。
幸好，我的同温层大多很理性，不是单纯跟着乡民起舞；也看到很多朋友从经济观点分析
“为什么店面房东不降价”的真实理由。
首先这种老房东根本不缺钱更没负债，他们在乎的早就不是单月租金，而是“租金报酬率
换算的金店面价值”，例如，帐面月租50万与帐面月租100万的两间店面，在“商仲市场
”上的价值计算可能会差到天边去，这才是造就“房东打死不降租”的真正原因。
特别是“商仲”与普通的“房仲”虽然都是房地产，但实际上对于报酬率的计算逻辑却是
差很大，这也才会造成绝大多数普通人“完全无法理解为什么宁愿空着也不降租至少还有
赚”的现象。
商仲市场
我想到一个故事让大家更容易理解：
如果你是一整条街“店面”的房东，你的总资产、也就是身价，乃是基于“店面价值”换
算出来，而所谓的店面价值则是基于“年租金收入多寡”去计算报酬率。
举个例子，一间店面一个月只能收租2万元，年收租金24万，姑且假设这间店面的总价值
是300万元；如果另外一间店面每月可收租1XX万、年收租2400万，这间店面的价值可能高
达2亿到3亿。
问题来了，如果某一年大环境差、导致经济不景气，原本的长租的店家倒闭了，大环境开
店的欲望降低也没有外资要进场投资，整条街暂时没有新的租客，试问，这时候若你是房
东该怎么办呢？
如果你认为“调低租金到50万，至少每月还有50万可以赚”会发生什么事情？
答案就是，当你调整租金从100万变成50万且租出去的瞬间，虽然你下个月又可以领到50
万的房租，但实际上在商仲的计算逻辑上，你店面的估计价值、也就是你的“身价”可能
瞬间从3亿元变成1亿元，别忘了，当你拥有的是整条街的店面、所有的估算影响甚大，意
味着你的身价可能从30亿变成10亿等于你为了眼前这区区50万或500万，导致你的身价瞬
间暴跌数十亿，任何一个有概念的商仲当然是不会这样搞的稀缺状态的穷人，完全着眼在
眼前利益；而长期满盈状态的有钱人，眼中看的是五年、十年。
不缺钱的房东当然是愿意慢慢等，例如我最近听到，很多房东认为下一次政党轮替后，外
资就会进场加价买，无论是等2年还是6年其实根本无所谓，现在刻意把租金撑著确实算是
“最佳策略”。
当然，积极一点的房东也不会完全摆烂，他们也怕哪天政府搞出囤房税；相关的后路早就
都想好了，例如，找亲人当人头去投资简单的连锁加盟店，公开租下自己的店面盛大开幕
、营造房租真的被撑下来的表象，反正这操作成本低廉又能让市场好看，何乐不为？
“循环资本套利”的富人游戏
说到这里，你以为老房东只为“爱面子所以拼身价”吗？ 当然不是，跟银行时常往来的
朋友都知道，最容易跟银行“调钱”且利率低到吓人的非“不动产抵押”莫属，用房子抵
押的贷款利率远低于其他任何抵押品或信贷！
以前一个大房东朋友分享：银行派人来找他爸，拜托他爸拿几栋北市中山北路放了十年、
完全懒得出租的空屋去做抵押，银行会“借他”近亿元的现金且利率低到不可思议。
到这边很多乡民无法理解，毕竟，再低的利息还是要利息啊！ 干嘛多借不需要的钱负债
去还利息？ 傻了喔？
事实上，银行同时派了另外一个资产部门的同事来，针对该一亿元现金开出了一个简单方
案，保证储蓄利息刚好高于贷款利息多出一点点。
直接举例：你用房子跟银行贷款借出一亿元现金，每年要固定还银行假设为1%，同时跟银
行另外一个部门讲好、给予大户好棒棒的转投资方案，让你立即把这一亿元现金存回该银
行，固定给你每年1.1%的利息，银行多个部门有业绩好交差、屋主也能稳定赚外快。（附
注：这边为了简单解释，恕省掉很多细节，其实更多情况是被洗去买银行内的各种看似美
好的衍伸金融商品，于是大家都在同一艘船上了。）
简单的数学：你每年要还银行100万的借钱利息，但你每年同时会领到银行给你的110万的
存款利息（或金融商品的报酬），等于你什么都没做，莫名其妙就赚了10万，连我都觉得
...这什么世界啊干！
以上只是举例、不代表实际利率；其实，过去几十年来一直有很多人把杠杆更大，几乎不
用利息就借出几个亿、立刻转投资去“报酬率更高的标的”赚取价差，这就是所谓“循环
资本套利”，几乎每个银行都玩这样的游戏，玩了几十年。
为什么房东打死不降租金？
因为租金一降，不动产的估值就会动摇，银行就无法再用如此低利借你天文数字的钱，供
你玩这套躺着赚的游戏，再搞不好，你还会变成“抵押品价值不足”被迫补足差距，简单
来说，银行跟房东双方都不希望降租金啦！
明知道这游戏不公平，为什么国家还一直降息？为何不敢大肆对房东征税？
因为，不只是东区房东，几乎所有大财团都在玩这一套资本游戏，“房地产价格”与“利
息”早就成为动摇国本的大事，不动产价格暴跌必定造成各家银行的大灾难、还会影响一
堆金融商品连环爆，说不准引发金融海啸股汇市陪葬，没有任何一个执政者敢承担这个政
治责任、下次保证不用选了，换任何人上任都只能继续维持这个畸形的状态。
我个人也痛恨国家不进步、讨厌店面空着没效率、痛很税制的不公平，但现实市场碰上贪
婪的人性，导致现阶段根本没有一个完美的解决方案，不公平也只会持续加剧。
总之，任何现象都是有背后理由，理性的理解个中的原因，接受“存在未必正确、但必定
有背后缜密市场机制”的思维、而非激动开骂发泄情绪；唯有搞清楚真实市场的运作，才
是让我们持续进步的关键啊！
心得：等过年放假没事滑手机，看到这篇文想到这几天讨论很多也是板上常讲的，为啥房
东部降价？这篇讲的跟之前ceca大讲的有些概念差不多，有点长但是有时间的可以看看。