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房价虽降 中壮年负担未减轻
联征中心贷款资料显示，20到45岁年龄层，购屋总价维持在高点，有些年龄层购屋负担甚
至年年升高。 图／联合报系资料照片
各项统计均显示2014年房市反转后，平均房价确有下修，不过联征中心贷款资料显示，20
到45岁年龄层，这几年购屋总价一直维持在高点，几乎没有下修，有些年龄层购屋负担还
年年升高。
购屋总价有比较明显下修的是55岁以上购屋族，和2014年相比，总价多减少80~150万元，
约减6~10%。
住商不动产企研室经理徐佳馨分析，会出现如此情况，主因有三。
1.自住宅降幅有限
这几年房价下修以投资置产型产品为主，包括投资套房、大坪数住宅、休闲养生宅等，自
住刚性需求产品下跌有限，50岁以上购屋人多为换屋族或退休族，购屋总价因此有较明显
下降。
相对的，20岁到45岁以自住居多，自住产品价格下修较小，因此购屋总价降低也相对较少
。
2.蛋白区跌势较弱
这波房市反转，蛋黄区领跌，跌势也比蛋白区重，许多年轻购屋人原本想买在蛋白区，比
较之后，决定以原本购屋预算返回交通便利、机能较佳的市中心区，甚至加价购买，因此
购屋总价反而增加。
3.物件比价效应
房市反转后，市场弥漫悲观气氛，许多优质物件决定先跑先赢，购屋人基于自住考量，宁
可以同样预算，买好一点房子，甚至增加预算买更好房子，因此平均购屋总价并未减少。
财团法人金融联合征信中心每季统计各年龄层购置住宅贷款情况，观察和购屋实际总价相
差不大的贷款房屋鉴估值，20~25岁购屋总价2014年为743万元，之后几乎年年升高，2018
第三季（Q3）达816万元，较2018负担增加约一成。
25~30岁也是一路走升，从819万元上升到898万元；30~35岁购屋总价在2017年小降约30万
元，但去年Q3攀升到942万元，再创新高。35~40岁、40~45岁、45~50岁，这五年也多是维
持在高档，没有明显下修。
50岁以上各年龄层购屋总价才有较明显修正，和高点相比，大约减少80~150万，减幅约
6%~10%。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，50岁以上年龄层购屋人多是换屋、置产或投资，考量的
坪数较大，也以生活机能较佳区段为主，不少人更是买透天为退休作准备。这类型的房屋
因为总价高，议价空间相对大，在市场修正时，较具降价空间。
心得：
中壮年这一区年龄层 通常以自住客为多数
能交易完成的总价众数 落在千万元内
而自住客通常是交易的终止点(也就是最后一只老鼠)
但当房价过高超过负担 自住客不出来做最终的接手
投资客意识到后 交易的发动就会减缓甚至休止
只剩那些休克的...还无意识地发动
却找不到该终止的接手 也就是套套
而套到有意识后 则会发起消极的交易发动
也就是无所不用其极地鼓吹或提倡进场买房
但实际上作法却是无作为(不再进场买房)
否则仍然看多的 早就应该帮助房仲 入手个几间
而不是唱多却不出手 让房仲孤立无援
主要症结点还是在无法负担的房价
让终止的接手 一个个消失
房仲在陆续不断地同业关门、或同事的离职
就差不多该猜到是什么状况了