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内文：
全球房市凉了 中国买家大撤退
2019-01-07
编译卢永山／特译
由于中国经济成长放缓，加上美中贸易战没有停歇的迹象，中国将持续严格管制资本外流
。今年中国投资人可能继续撤出全球主要商用不动产市场，这将使已因利率上扬而承压的
全球主要城市房地产价格雪上加霜。在此情况下，高雄想靠中资买房地产发大财，可能又
是幻梦一场。
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中国企业出售海外房产情况
由于中国经济成长放缓，加上美中贸易战没有停歇的迹象，中国将持续严格管制资本
外流，今年中国投资人可能继续撤出全球主要商用不动产市场，并减少购买海外房产。澳
洲雪梨的房价从2017年高峰以来已重挫11.1%。图为雪梨港的一景。（欧新社）
由于中国经济成长放缓，加上美中贸易战没有停歇的迹象，中国将持续严格管制资本
外流，今年中国投资人可能继续撤出全球主要商用不动产市场，并减少购买海外房产。澳
洲雪梨的房价从2017年高峰以来已重挫11.1%。图为雪梨港的一景。（欧新社）
商用房产卖多买少 中国投资人续抛售
数据分析业者Real Capital Analytics指出，去年第3季中国企业集团和其他机构投资人
共出售价值2.33亿美元的欧洲饭店、办公大楼等商用不动产，仅买入5,810万美元的欧洲
房地产；他们在美国共出售10亿美元房地产，买入2.31亿美元。
今年中国投资人出售海外房地产的趋势将持续下去。由于中国致力于确保人民币汇率稳定
，北京当局并未释出松绑海外投资规定的讯号。受经济成长放缓影响，去年人民币兑美元
贬值5.7%。分析师指出，今年人民币可能维持下跌趋势，若美中贸易战升温，这种可能性
就更大。
Real Capital Analytics主管李希（Tom Leahy）表示：“中国投资人抛售海外商用不动
产，在更大的程度上与国内政治因素而非市场环境有关。”
在中国投资人退场之际，适逢全球利率持续走高，危及美国和欧洲许多城市房地产市场的
长期牛市。商用不动产对利率极为敏感，因为买家通常是利用高杠杆融资买房，而机构投
资人通常在利率走升之际抛售房地产、买入债券。
房地产研究公司绿街顾问（Green Street Advisors）预估，今年美国房地产价格将温和
下滑。该公司房地产信托（REIT）研究部门主管蓝昌斯（Cedrik Lachance）：“房价可
能出现些许滑坡。”
中国投资人急撤离 韩星适时填补缺口
当然，在欧美房地产市场，中国投资人仅占很小部分。Real Capital Analytics表示，在
伦敦等欧洲大城市，来自韩国和新加坡的投资人已部分填补了中国投资人撤离后所留下的
缺口。但分析师指出，中国投资人以天价收购欧美高端房产闻名，他们撤离后可能对市场
心理造成影响。
从2014年起，中国投资人在全球各地大买办公大楼和建案，以进行资产多元化，并寻求稳
定的报酬率，廉价的银行贷款为他们提供一臂之力，促使他们以创记录的价格，雄心勃勃
地买入房产。
但因中国投资人的资产负债表亮起红灯，加上中国整体金融体系出现系统性风险的疑虑升
高，中国决策人士开始介入。房地产仲介业者高纬物业大中华区主管谢菲尔德（James
Shepherd）表示：“多数中国投资人发现，无论他们身处何处，都很难借贷。”
去年欧洲市场的主要商用不动产交易，包括法国安盛投资管理公司代表包括中国国有银杏
树投资（Gingko Tree Investment）在内的3家财团，以6.5亿英镑（8.3亿美元）出售伦
敦高档办公大楼Ropemaker Place。中资华凌集团去年也出售英国曼彻斯特的Middlewood
Locks住宅25%的股权。
安邦集团2015年因为斥资19.5亿美元买入纽约华尔道夫饭店而声名大噪，这笔交易创美国
饭店业历史最高价。但目前安邦集团正在出售2年前以55亿美元买进的多笔饭店资产，正
在装修的华尔道夫饭店不在这次出售之列。
部分中国企业表示，出售资产是正常经营过程的一环，他们是在普遍预期的价格下跌之前
出售资产，以让获利入袋。
中国一些投资人仍在全球市场活跃。不过，中国投资人在许多西方市场高调买房的日子可
能已经结束。根据Real Capital Analytics去年发布的报告，中国和香港用于购买房产的
跨境资本，在2017年占全球跨境资本流量的17%，达到最高峰，但截至去年报告出炉时，
比重已降至10%。
中国严控资金外流 热门城市房价下跌
该报告总结指出，中国政府的资本管制措施，似乎抑制了中国和香港相关资产管理公司的
投资活动。在中国严控资金外流的情况下，中国投资人海外买房的资金也减少，也导致许
多热门城市的房价下跌。例如，澳洲雪梨的房价从2017年高峰以来已重挫11.1%，去年下
跌8.9%，去年澳洲全国房价才下跌4.8%。香港去年11月房价下跌3.5%，为连续第4个月下
跌。去年第4季新加坡房价也出现6季以来首度下跌。
心得：
放中国、陆客进来炒房 显而易见的其中一个影响
没错 房价的确会速涨 可以加速套牢者脱手
但房价涨上去后 手上的钱也买不到了
短期交易热络 一旦突然抽手
之后就将出现一个长时期的停滞
甚至严重崩盘、下跌 长期来看 真的好吗?
尤其是停滞这件事 对仲介者来说有多伤?
极度想要放任这些 一抽手就危害当地的炒客炒房
怎么想都只有建商、套牢想脱手者 才有益处
大多数人都是伤的 或是仅能获得短期利益