车位跟房屋单价评定标准不一
所以屋主这边的计价方式是错误的
假设屋主觉得29.7万是预期价格，车位都算80万好了
业务员应该跟屋主沟通的部分是
房价应该为30(房屋坪数) x 29.7（建坪单价）+80(车位价格) = 971万
这样看来跟实价登录25万 其实差距就没有那么大 30 x 25 + 80 = 830万
现在的问题是
1.屋主的房地产计价方式是错误，车位等于认到297万，你们这个部分价差高达
297-80=217万
2.你的观念也是错误的，假设25万是社区‘同面向’.‘类似坪数’的行情价格，
25万就是今年度买卖方角力后认知的价格，你打85折，出到710~717万，也是没道理，
今年没有业务原来搅和，你们根本也没办法媒合，跟971万的价差高达260万
3.假设你抓的25万是同路段，但是条件比较差的社区，那你由830万往上调整是很正常
的，甚至你洽谈一开始就要从830万开始 ; 假设25万是同路段比较好的社区，你出价由
过去成交价格的九折慢慢往上调整，双方寻求个平衡点比较合适，避免筹码一口价就放
完。但是你目前出价的折价幅度也太高，这个折价幅度，在某些行政区已经是电梯跟公
寓的价差，屋主会觉得你来乱是很正常的。
交易的难度在于买卖方都‘觉得自己用极度客观的角度来设定价格’，但是由第三人来看
，这个价格的产生一点sense也没有，当然你大量看屋，且第一时间就排除万难赶到现场
看屋，总会有机会遇到心态比较软的屋主。
如果你本身就是对房屋要求限制很多的买方，能进入斡旋的母体本来就很小，再用这种
不合常理出价逻辑，看屋到买到房屋花个两三年以上是很正常的。总结来说，这个案件
的买卖方都还不够成熟，还有得看、有得慢慢卖。
※ 引述《Manhood27 (男子汉就要空)》之铭言：
: ※ 引述《Manhood27 (男子汉就要空)》之铭言：
: : 上礼拜去看了六间房子，
: : 看到一间是蛮喜欢的，准备下斡。
: : 但是我觉得我出价会被打，
: : 所以请问各位大大的意见。
: : 建坪40坪
: : 开价1190万
: : 含车位（车梯／机械）
: : 车位在公设里占10坪左右。
: : 卖方的算法是
: : 40坪X29.7万单价=1190万
: : 附近实价登录（107／2）约25万／坪
: : 我的想法是，
: : 车位含在公设里占10坪，
: : 等于我用10坪X29.7万=297万买车位，
: : 但是因为是车梯+机械已经二十多年，
: : 我觉得接手不久一定要大换新，
: : 还要协调其他七个车主。
: : 我想到的开价是：
: : （40-10）坪*25万实价+80万车位
: : =830万X85%=710万左右
: : 这样的算法对吗？
: : 当然我知道就是卖方不爽卖而已。
: : 只是最近看到很多华厦都是含机械车位，
: : 可是车位坪数又灌公设里，
: : 这里的眉角好多，
: : 跪求大大们帮忙解惑了。
: : 问题有白目的地方请见谅，
: : 谢谢大家。
: 来回报一下进度了，
: 可是斡旋单有好多地方要马赛克，
: 就先不PO了。
: 最终签斡旋的时候还是妥协了，
: 原本是要开710万，自洗到750万。
: 当然签斡旋当下，仲仲谈心了解我们想法，
: 其实真的单纯车位处理太麻烦，
: 又要换新，然后又要协调，
: 我其实想实价25万，40坪建坪，
: 1000万应该是必然成交的价格才对，
: 开个75折，心里底价抓8折，顶多多一点。
: 可是仲仲刚刚打来，
: 说屋主看到我的斡旋单，笑两声就走了。
: 说这种价格就不用来找他了，他不急着卖。
: 还有要不要看更适合这个价位的物件。
: 他说他房子顾很好，都没有问题，
: 不只这个价格，叫我去看别的看看。
: 同社区他开价最低了。
: 仲仲跟我说不要放弃，还有机会，
: 譬如：
: 如果喜欢可以加价看看。
: 看到喜欢的房子是很难得的，
: 价格上给他一个努力的空间去谈。
: 屋主看起来没有那么硬的价格，
: 要不要再出一个接近一点的，
: 他去帮我谈看看。
: 我问仲仲，那屋主想卖多少。
: 因为我真的想买，
: 有能拉近的机会我都想试看看。
: 仲仲说，开个1开头的价格，
: 他会努力帮我达成。
: 我心想，如果实价乘坪数=1000万，
: 我开1000万的出价法是必然成交法吗？
: 还是我很喜欢请卖给我法？
: 所以最终没买到还被小洗脸，
: 不管仲仲是真的转述屋主说法，
: 还是自己脑补，总之算是学到经验。
: 不过又要开始持续看房之旅了，
: 现在价格真的好难出，
: 求成交真的好难啊～
: 以上报告，
: 希望下次再付斡旋时，
: 再来请教各位多多、空空、仲仲出价了。
: :