常常听板友为了租金房贷比、租金投报率吵得不可开交,
如果你认为未来房价腰斩再腰斩,请直接跳过,感谢,
商办市场是这样的,
越是精华的地段,租金投报率越低,
比如信义计画区,<2.5%,内科3%,
店面市场是这样的,
一楼店面投报率<二楼店面,可能要加0.5%~1%
临路店面<巷道店面,可能要加0.5%~1%,
比如敦化南路跟旁边巷弄里的,
住房市场是这样的,
4楼改套<5楼改套,4楼改套总投报6%,5楼就一定要7%+
大安区公寓2%,内科公寓2.5%,桃园公寓3%+
但是如果坪数太大,比如室内40坪,
离开刚需比较远的,投报会再降低,透天更低,
一般单位切得越小,投报率越高。管理相对困难,修改成本提高等。
既然租金市场会随所在地点精华与否而改变,
房贷租金比可以参考,但不同地区一并而论就不太好,
就自住而言,我们买房子,一般住个5~10年可能需要换,
房屋市场是立体的,不是平面的,也不是一条线,
按坪数大小分成,套房、二、三、四房,豪宅。。。。
按屋龄新旧分成,预售、新成屋、新古屋、中古屋、老公寓,
按地点分成,蛋黄、蛋白、蛋壳,主要依照都市核心及交通可及性区分。
每个市场虽多少都会互相影响,但也有所区隔,不过这也是他迷人的地方。
以自住客的立场来看,
一般人常陷入比价迷思,这房价我可以缴50年租金。。。下略,
1.不可能真的住50年,一般住5~10年就换了,
2.房价会随着屋龄改变,但折旧不是直接除50,
先做下面两步骤,
1.算出该地区租5年or10年需要多少钱,
某科学园区3房(概抓)
新大楼月租5万,10年600万,
中古大楼月租4万,10年480万,
老大楼5年月租3万2,10年385万
这边你可以发现,屋龄越新,租金越高,因为新房子折旧越快,
公寓折旧个屁,几乎都是土地价值了。
2.排出该地区3房总价(概抓),假设是已经向下修正过15%的合理价。
新成屋 3800万
>10年大楼 3000万
>20年中古大楼 2500万
>30年老大楼 2100万
再来相减抓市场给的10年折旧,
新大楼800万大于600万租金,租划算,
中古大楼500万,近似租金,差不多,
老大楼400万,近似租金,差不多,
单看租金与贷款本利和的比,30m总价的房子贷24m,一个月就要缴12万,
大家这辈子都很难等到他回到5万吧,
但市场其实早就告诉你合里的折旧该是多少,
蛋黄区租金划算不划算也不是拿来跟贷款本利比的,
市场偶尔也是会失灵,当供需失衡某些产品带供过于求,
同时也会创造套利空间,以后有机会在同大家分享讨论