常常听板友为了租金房贷比、租金投报率吵得不可开交，
如果你认为未来房价腰斩再腰斩，请直接跳过，感谢，
商办市场是这样的，
越是精华的地段，租金投报率越低，
比如信义计画区，<2.5%，内科3%，
店面市场是这样的，
一楼店面投报率<二楼店面，可能要加0.5%~1%
临路店面<巷道店面，可能要加0.5%~1%，
比如敦化南路跟旁边巷弄里的，
住房市场是这样的，
4楼改套<5楼改套，4楼改套总投报6%，5楼就一定要7%+
大安区公寓2%，内科公寓2.5%，桃园公寓3%+
但是如果坪数太大，比如室内40坪，
离开刚需比较远的，投报会再降低，透天更低，
一般单位切得越小，投报率越高。管理相对困难，修改成本提高等。
既然租金市场会随所在地点精华与否而改变，
房贷租金比可以参考，但不同地区一并而论就不太好，
就自住而言，我们买房子，一般住个5~10年可能需要换，
房屋市场是立体的，不是平面的，也不是一条线，
按坪数大小分成，套房、二、三、四房，豪宅。。。。
按屋龄新旧分成，预售、新成屋、新古屋、中古屋、老公寓，
按地点分成，蛋黄、蛋白、蛋壳，主要依照都市核心及交通可及性区分。
每个市场虽多少都会互相影响，但也有所区隔，不过这也是他迷人的地方。
以自住客的立场来看，
一般人常陷入比价迷思，这房价我可以缴50年租金。。。下略，
1.不可能真的住50年，一般住5~10年就换了，
2.房价会随着屋龄改变，但折旧不是直接除50，
先做下面两步骤，
1.算出该地区租5年or10年需要多少钱，
某科学园区3房(概抓)
新大楼月租5万，10年600万，
中古大楼月租4万，10年480万，
老大楼5年月租3万2，10年385万
这边你可以发现，屋龄越新，租金越高，因为新房子折旧越快，
公寓折旧个屁，几乎都是土地价值了。
2.排出该地区3房总价(概抓)，假设是已经向下修正过15%的合理价。
新成屋 3800万
>10年大楼 3000万
>20年中古大楼 2500万
>30年老大楼 2100万
再来相减抓市场给的10年折旧，
新大楼800万大于600万租金，租划算，
中古大楼500万，近似租金，差不多，
老大楼400万，近似租金，差不多，
单看租金与贷款本利和的比，30m总价的房子贷24m，一个月就要缴12万，
大家这辈子都很难等到他回到5万吧，
但市场其实早就告诉你合里的折旧该是多少，
蛋黄区租金划算不划算也不是拿来跟贷款本利比的，
市场偶尔也是会失灵，当供需失衡某些产品带供过于求，
同时也会创造套利空间，以后有机会在同大家分享讨论

请问折旧是用耐用年限50年算的吗？

不是，这篇申论的目的是市场会告诉你实登上抓个大概，算一算就有了

看懂了，谢谢

感谢分享

请问龙大，我家附近的新成屋跟10年左右中古屋价格差不多，是市场失灵吗？还是建商反应比屋主快？

建商压力比屋主大，还有总价的影响，造成这现象市场的短期不均衡的现象

理性分析给推

想请问文大附近独栋学生宿舍，投报率抓几%算合理呢?

这个要问侯友宜比较快

请问龙大.假设未来美国10年债券4%利率.对于商办的投报率会影响吗？ 租金收入以南山广场的顶A办应该就是目前上限.其余非顶级商办租金幅度难上升情况下.会再度修正资产价格吗？

厉害，简直ceca在世

推

受教了

讲得好像Ceca已经去世似的,他还在室好吗XD

请问如果是新的重划区，附近都没有中古大楼可以比较怎么计算呢？

原来CECA大还是在室的@@??

我记得房仲业者统计过，10年屋打8-9折，20年屋7折，30年屋6折Ceca大怎么可能在室...商办价值受国内利率影响比较大，租金一直有在提高，A办南山后就少了，老B办老化，新B办供不应求。假设美国国债4%，他是固定的YTM，hold完10年每年4%。房地产不一样，商办租金在没供过于求的情况下会逐年涨过通胀，10年后cap rate假设同现在差不多3%，你除了赚到租金还有每年大于通胀1.5%的资本利得。

最后一段说的不错 这篇开个头 钓钓高手手痒回文一下昔日店面 透套 都有高手很专精的 现在都看不大到了

投报10%一下太差，标下市府房子，投报率有30到100%，成本低，现在进行式…

谢龙大回答呆丸商办投报率 输 香港Reits 太多xd

没花钱好好整理的会折旧，有花钱的折旧少店面的话

觉得实用