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2018年6月22日 下午2:01
专家提醒，目前台湾房市状况属于“近忧不多，远虑仍在”，呼吁各界其实不宜过度乐观
。（图片来源／信传媒数据库）
房市进入平盘整理，几乎成为各家房仲业者的共识，不过，有专家提醒，目前台湾的状况
属于“近忧不多，远虑仍在”，呼吁各界其实不宜过度乐观；甚至直言看不见房市起飞的
征兆，“因为现在都是自用盘，需求是固定的，而且未来需求只会因为老年化、少子化而
渐渐减少，这就是长期的趋势。”
根据永庆房调查，全台网络会员共41％看跌今年第三季房市，季减三个百分点，已连续八
季呈现收敛趋势，认为房市平盘的比例则连续十一季上扬，来到38％。对此，永庆房产集
团业管部资深经理谢志杰分析，房价历经三年多的修正后，已摆脱急跌期，房价趋势由缓
跌格局逐渐转向平盘整理，但整体而言仍看跌，“让利仍是促进成交量能扩大的关键。”
调查也指出，若与高点相比，台北市今年第三季房价较高点已跌13.1％，高雄市跌幅12.5
％、新北市跌11.6％，桃园以南四大都会区跌幅则都落在一成以内；新北市以南六大都会
区的消费者，普遍接受降价幅度为15％，总价较高的台北市则是20％，换句话说，民众期
待与实际降价状况中间，大约还有5％的让利空间。
永庆房屋业务总经理叶凌棋则提到，此次房市仅下跌一成多就回到平盘整理阶段，顺利软
着陆，主要是目前的贷款低利率、高成数的环境使然，但也应该小心，未来一旦快速升息
，市场不一定能够承受，“像民国79年那一次修正，利率飙高到10％以上，那个根本撑不
住，价格直接掉三成，……这个世代的人，不知道什么是利率8％，连5％都不知道，所以
他们是没有风险意识的，现在光是回到3％就不得了。”
民众对升息压力承受度只有3％，买方受影响最大
央行21日宣布利率不变，对此，叶凌棋不感意外，他说，当下房贷利率仍在低档，显然都
在消化资金，并没有太大的升息压力；即便外界担心外资会随着美国升息出走，甚至台币
走贬，但由于目前油价正处于三年来的高点，也推升物价指数上扬，政府在整体考量下，
此次不升息也属意料中事。
事实上，永庆房屋也针对买卖方对于升息的压力承受度进行调查，结果显示，有73％屋主
对于升息压力的承受度在3码内，而买方受影响的层面明显更高，同样是3码的升息压力承
受度，就有82％消费者表示紧绷。
谢志杰认为，去年升息议题只有美国独行，消费者仍感受不到压力，认为央行启动升息时
间点仍遥不可及，因此敏感度不高，但今年以来联准会由鸽转鹰后，买卖双方也开始高度
关注升息议题，对于升息的敏感度持续增加。
中美贸易战、升息议题变量大，最快第三季有谱
“但是，国外局势在变的时候，会返过头来压回国内，……”叶凌棋直言，房市短期之内
确实会在平盘整理，不过，由于中美贸易战未解，甚至有扩大为多边贸易战的可能，只怕
国际情势动荡会冲击台湾经济发展，下半年不容过度乐观，再加上美国联准会今年预计升
息4次，台湾跟进升息机率增加，恐会影响民众消费意愿，连带影响房市表现。
“国际局势是否定案，升息的具体时程、状况，我想第三季、第四季就会出来了，目前主
要就是看中美贸易的后续，到底是打真的，还是打假的，是大冲突，还是小冲突。台湾一
定受到影响，只是程度问题，如果是小冲突，我们就能顺利过关。”他说。
看不见房市起飞征兆，供过于求是长期趋势
被问起房市何时才能起飞？叶凌棋不假思索说：“我认为要很久吧，现在看不到起飞，也
没有起飞的征兆，因为现在都是自用盘，需求是固定的，未来需求更会因为老年化、少子
化而渐渐减少，这是长期的趋势。……上一波十二年的高潮，里面有很大比例是投资型的
买盘，但是现在房地合一税已经压缩掉了投资型购买的空间，在无法产生利差交易的情况
下，只剩长期自用或置产保值的价值，因为资本利得税很高，另外还有增值税，这就让投
资型的需求大减。”
他也提醒，目前市场上供过于求的状况正要慢慢显现，“因为今年建照又申请很多了，预
售屋推案又爆量了，预售屋的供给可能还是保持大于需求的阶段，价格不容易有看好的机
会，因为目前没有投资型的买盘。那供过于求会影响中长期，所以即使短期内呈现平盘，
目前还是没办法看到市场回升的契机或时间。”
股市万点效应，近年烫手山芋回温有望
值得一提的是，这几年的烫手山芋──豪宅，看在叶凌棋眼中有着不同光景，“我认为豪
宅交易未来会有回温现象，主要是因为股票一直维持在一万多点，在这种情况下，对于上
市柜公司的老板、大股东来讲，股票明显增值不少，这个时间点，他们应该会把股票资产
转换为豪宅资产，这是这一波豪宅交易的可能来源。”
“因为股票总是有上有下，目前转换相对安全，因为股票五百元未来可能只剩下一百元啊
，它是飘的，但如果转换为房地产，再差也顶多损失三成而已，虽然不一定有机会增值，
但至少比股票更保值。毕竟，每档股票价格在高点都只是一时的，这个机会转换，置产的
目的是保值。”他强调。
心得：
1. 这篇大部分的资讯板上之前的新闻和讨论大多都有提过了
算是个小整理吧
2. 不知道永庆房屋的资深业务经理算不算预言大师?
不知道是不是嘴上说说 根本不敢出来看房的鲁蛇呢?
还是又是个买不起房 得再等10年20年的租房族?
2. 因为股市万点所以豪宅回温有望的概念蛮有趣的
个人算同意 不过现在股市好像不太妙呢