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连结：http://www.chinatimes.com/newspapers/20180207000420-260205
内文：
近年政府对于精华地段国有地的活化，多半不采取卖断所有权、而是以设定地上权50-70
年不等的模式来处份。投资人及开发商基于精华地段之土地取得不易，曾经积极参与地上
权的竞标，得标权利金亦履创新高，市场热络异常。
然而好景不常，过去几年政府大幅调高都市土地公告地价，而地上权租金又是以公告地价
为计算基础，使得地上权每年的地租成本亦水涨船高，再加上部份地上权因无法分割而难
以取得分户贷款、以及消费者认为地上权不动产价值只会随着时间递减的观念。一时间使
得地上权变成国内不动产市场的票房毒药，消费者对于已完工的地上权不动产敬谢不敏，
开发商也不敢再投入地上权的竞标，次级市场与初级市场的价格大幅滑落，所有投入这个
市场的参与者可说是损失惨重。
然而，市场是理性的吗？恐怕不然，市场对于地上权不动产的价值已经严重低估，投资价
值已然浮现。怎么说呢？一般人对于地上权不动产主要存有两个刻板印象：（1） 买地上
权房产每年还要付高额地租、根本不划算，不如去租房子就好；（2） 地上权有到期日，
房产价值只会随时间递减，不像所有权有增值空间。
这两个观点不能说错，但恐怕也只对了一半，原因是忘了把两个重要的因素纳入考虑：（
1） 目前所有权房价与地上权房价间的巨大价差；（2） 为了负担所有权高额房价所负担
的资金成本。以下试举一个简单的例子来分析：
目前有两个位于台北市松山区条件相同的高级住宅，面积皆为50坪，唯一的区别是一个是
所有权、一个是地上权。目前该区所有权高级住宅平均每坪125万，平均房贷成数六成，
也就是若要购买50坪的所有权新成屋，您银行户头必须拥有2,500万元的自备款，另向银
行贷款3,750万元，总价6,250万元；相反的，由于地上权产品价格不理性的超跌，该区地
上权新成屋价格已错杀到每坪50万，50坪总价为2,500万元，恰好等于您银行户头里的存
款，完全不需要向银行贷款。以下比较两者的取得成本及持有成本（见附表），由上表分
析可知两点结论：
https://i.imgur.com/psekzPR.jpg
（1）一般人只注意到地上权房产的地租高、残值因时间经过而减少、持有成本高，却忘
记为高总价所有权房屋付出的还本付息，才是真正沉重的持有成本；
（2）当然，您或许是个富人，在以上案例中完全不需要贷款买房。但别忘记了，若您买
进地上权产品，同样可以省下3,750万元的资金去做其它投资，两者间持有成本的差距依
然存在；
（3）总之，两者每年持有成本差距达高达167万元，即使所有权房价有所增值的空间，应
该怎么也弥补不了如此巨大的成本差异吧。
目前地上权房地产价值是否有被低估，不言可喻。（本文作者为普华国际财务顾问公司执
行董事、普华不动产顾问公司负责人）
心得：其实这是2/7的专栏，看到觉得有趣，想跟大家分享。觉得乍看有道理，但最终好
像少算了可以飙涨的资本利得，所有权爽度的有土斯有财传统观念 以及地上权的流通性
不佳这些因素