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内文：
2018-04-04 18:05
【好房网杂志4月号】
推案潮与交屋潮双重卖压垄罩全台，即便买气逐步回升，也碰上市场供给量大增，不论是
新推案还是中古屋，要在众多物件中脱颖而出，开价实在、议价好谈成销售不二法门。
中古屋危机升高 全台卖压区请小心！
撰文：林荣芳
农历春节销售买气回笼，让建商们士气大振，重划区或推案量大的区域，让利策略不变，
但也有建商尝到甜头，开始尝试调高市场价格。不论建商价格策略调降或调升，在今年三
二九档期无疑对中古屋市场都是一大冲击，原因在于，今年庞大的交屋潮造成供给量暴增
，市场上有更多物件一拼高下，买新不买旧的风气可能持续蔓延。
“震”出建筑安全议题 中古屋危机再添一项
去年起，建案让利破坏价格，新案开价接近中古屋，对中古屋市场造成不小冲击；今年国
内住宅面对高于往年的新成屋卖压，新屋完工与屋龄五年内余屋供给量大，双北市合计超
过4万户，市场上竞争者更多，中古屋在“价”与“量”上双双陷入危机。
可怕的是，年初花莲地震，又带起一波建筑安全话题，如今中古屋的“质”也成了民众的
购屋疑虑，反倒挹注了新案的销售。
房产专家范世华表示，花莲地震带起的建筑安全议题，为市面上各式强调抗震、耐震的新
建案大大加分，以前不喜欢买新建案可能是因为税赋较重、使用坪效不高，不过现在多了
建筑结构安全的考量，新屋和中古市场价差又缩小，新建案可能略胜一筹。
今年除了让交易更导向新屋市场外，为了加速老旧建物都更脚步，以及选举即将开打，预
估今年政府打房动作不会再有，建商力拼上半年推新案冲业绩，放胆的大作文宣广告，让
今年三二九档期市场热度超高，出来看房子的人也变多了，热度回温加快销售速度，原本
考量房市不佳而犹豫不前的潜在客户，可能也都在此时出手了。
虽然看似有众多不利中古屋销售的市场因素存在，但这波买气已被炒起，只要找出优势，
开价合理，中古屋仍有机会扳回一城。
重划区积极推案 余屋＋新屋卖压难消
今年值得关注的是新成屋市场余屋出清与新屋完工数的情况，永庆房产集团统计，今年台
北市粗估屋龄五年内新屋余屋加上2015年至2016年上半年完工新屋合计约12,000户，新北
市也有31,000户，双北市新屋供给就有约4万户，若每户平均以1,500万元计算，销售总金
额将达6千亿元以上规模。
新北市去年就因淡水、新庄与板桥等区都有大批交屋潮带动，包括淡水区的“台北湾—四
季之旅”、“宏盛新世界”，新庄区的“超级城市”、“鸿邦世界花园”，以及板桥区的
“浮洲合宜宅”等社区大楼，造成交易量大幅增加；今年重划区又积极推案，光是邻近市
中心的重划区就有板桥江翠北侧重划区、新店中央新村北侧重划区、土城暂缓发展区、新
庄副都心与头前重划区等，房市卖压消化不易，若再考量双北房价偏高，跨区买房接受度
普及，卖压更是雪上加霜。
台中余屋多集中在南屯、西屯、北屯。今年推案量更是惊人，多集中在南屯及北屯，较去
年成长超过5倍，总案量达583亿元。南屯区土地成本低，建商存量多；北屯区则受惠年底
捷运绿线试营运利多，今年首购案量大爆发，去化需一段时间。
目前高雄新建待售余屋约5,300户，其中农十六、美术馆周边鼓山地区就有1,100户待售新
成屋，另外像是楠梓、左营等区，都有社区户数逾470户的造镇大楼案释出，待售余屋再
加上新推案登场，竞争激烈。鼓山区近年推案密集，包括兴富发、皇苑等指标建商均有成
屋销售，整体约7成属中大坪数换屋宅与豪宅，高总价带来沉重卖压，但也因鼓山房价基
期较高，修正后的价格跌幅惊人成为诱因。
多杀多战况涌现 中古屋开价应平实
去年全年建物买卖移转栋数26.6万栋，主要受到房价有感修正，激励有自住需求的首购、
换屋族群进场看屋、购屋，带动房市交易动能回温，但今年建商仍会持续交屋，市场供给
量增，卖压涌现，加上市场仍以自住买盘为主力，房价还是有小幅下修的压力。
永庆房产集团业管部资深经理谢志杰提醒，余屋过多的重划区，降价出清的破盘价案例将
会成为该区新成屋行情的参考指标，对周边房市造成房价下修的压力，屋主不可不慎。建
议有售屋需求的屋主，多留意自身社区行情波动，及周边房市行情变化，开价越接近市场
行情越能缩短交易时程。
房市持续盘整阶段，让利也将会是今年首要销售策略，市场上房屋供给越来越多，有意售
屋的屋主应趁更大交屋潮来临前及早降价出脱，以免陷入多杀多战局而求售无门。
放宽议价空间 中古屋仍有竞争力
其实，无须羡慕新屋让利开出红盘，中古屋屋主只要愿意放宽议价空间，同样能刺激带看
量和加快成交速度，在市场上仍有竞争优势。
王先生过年前锁定一间位于中和的电梯大楼，不仅开价合理，还附家具，因犹豫加上即将
过年而未立即出手，没想到才一个礼拜就被买走，让王先生感到后悔及扼腕。该物件如此
抢手的原因在于，同一栋社区大楼的物件实价登录为1,750万元，最后成交落在1,580万元
。据了解，成交的买方勇于出价，而卖方也很干脆一口答应，双方即以非常快的速度拍板
成交。
另一名投资客陈先生则是在桃园拥有好几个物件待售，桃园余屋卖压不小，出售好一阵子
，始终无消无息。该物件屋龄两年，格局方正、屋况佳并且还有高楼景观，同一栋低楼层
物件实价登录950万元，原本陈先生相当惜售，好不容易出现买家，还是决定以850万元赶
快先脱手减轻压力。
全国不动产企研室主任张瀞匀表示，现在中古屋只要比网络上价格低1至2成，都能提高成
交机率，只要屋主愿意降价，不过于坚守价格，即便在没有太多机能的重划区，仍会吸引
年轻首购族群进场。
卖压来袭8大区
区域 新建待售余屋量（单位：栋） 形成卖压原因& 卖屋注意事项
桃园中坜 3105
中坜余屋主要集中在青埔，2015年第4季新建待售余屋量仅1610户，受新案交屋潮影响，
2016年第4季飙升至3105户，2017年交易量更是破8000笔，夺全台之冠，待售余屋数恐
再增加，为超强卖压区。
高雄小港 2703
2016年第4季相较前年同季余屋数整整提升1倍之多，当地生活机能成熟，房价相对
低档，受亚洲新湾区建设带动，且在中钢、台船等大公司支撑下，供给量虽大，但
需求相对稳定，去化速度也快。
新北淡水 2529
淡海新市镇及轻轨沿线为推案热区，余屋多、卖压大，建商为出清余屋不断让价拼
成交，从过去2、3字头，现已下修至1字头，再加上去年淡水仍有大量交屋潮未计算
，余屋数恐只有增无减。
高雄左营 2512
随高铁与捷运通车，汉神巨蛋百货生活圈及三铁共构左营站是支撑房市关键，建商
持续推案，购屋客也持续进驻。今年华友联建设造镇预售案登场，总户数513户，
目前去化顺畅，后续值得观察。
高雄三民 2306
三民区生活机能成熟，人口数也多，余屋数多但却非空屋率最高的区域，这几年仍有
不少建商抢进推首购、首换产品，2017年三民区房价跌幅12%为全市最高，不少期待
未来涨幅的民众已陆续进场。
桃园八德 2007
八德余屋集中在大湳和扩大重划区，前几年推案量大，也造成后续待售余屋量暴增
问题。大湳因机能较佳，房价有所支撑，而扩大重划区则在大型建商带头让利下，
房价持续下探。
高雄楠梓 1872
楠梓区新成屋已连续5年过户破千户，为高雄首购推案热区，但区域缺乏公共建设
加持，只因土地成本低，吸引大量建商进驻推案，也因供给大，新成屋领跌1字头
抢客，挤压中古屋卖价。
台中北屯 1866
台中市整体而言，新建余屋量尚称平稳，唯北屯区新建余屋量过高，在捷运议题
加持下，建商于沿线大举推案，是全台在售建案最多的区域，但捷运开通后是否
能带动去化，值得留意。
资料来源：内政部不动产资讯平台
资料日期：2018/03 注：新建待售余屋量统计至2016年
心得：
新案余屋8大区 高雄就占一半 桃园占1/4
桃园极度勉强还有台北的外溢人口 有可能过来衔接
高雄呢? 外劳吗?
吊诡的是 双北合计超过4万户 却只有淡水被列出
是因为四散各处 数量稀释掉了 所以排不进榜?