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内文：
量价齐涨？今年只是小幅反弹！这两个错误观念将害你买在高档！
2018-03-16 Dr. J 8977 Views
首图来源：pxhere
二年前的一篇房地产文章:
以2015年为中心点，前后两年买房子的朋友会有一种感觉，好像房价买在高点了，怎么不
再涨上去了呢？笔者对于在此一区间买到房子的朋友，会用下列这一段话来形容：“虽然
不能说是买贵，但很难说有买到便宜。”
会说出这段话的背景，与2016年4月在大数聚发表的文章有关。当时刚与大数聚合作，并
且写出第一篇文章“不动产只涨不跌吗？从人口结构看房价趋势！”当时商周财富网转发
此文，但标题下得有点令人头痛，将我的文章内容“房价少三分之一”的推论，一改成为
“房价剩三分之一”。
差一个字差很多，虽然很多地点的房价应该也会剩下三分之一，但该篇文章是从整体平均
值的角度来看，所以“房价剩三分之一”并不符合我的想法，所以经过不断地沟通，商周
财富网才将标题改了过来。
当时的房地产市场氛围还在高档的喜悦中，虽然现在回头来看，当时的房价正处于反转的
阶段，只是对于身处于当时的购屋投资者，比较容易受到乐观气氛的影响，而不知道趋势
已经在逐渐改变了。当时曾引用信义房价指数的数据（最新是2015年Q4），可得知在
2014Q2算是最高点，目前最新数据到2017Q4（如下图），会发现整体平均尚在高档盘整。
https://i.imgur.com/ZG4T5UY.png
对于那一篇文章的说法，甚至于有媒体用了让我纳闷的标题：“十年房价崩跌三分之一？
专家打脸：不可能！”[1]仔细看了一下，这一位专家是章定煊先生，不过综观其评论意
旨，与我的论述差距不大，其认为只要有移民来台湾，就可以解决房价的问题。
我个人也认为未来房价在人口、法令等方面都趋向下跌走势，但仍有两个可能上涨的因素
，第一个因素是通膨（或印钞的力道，第二点则是移民多寡（目前看不出来有什么吸引力
）；只是第一篇在大数聚发表的文章，内容只着眼于人口结构的问题，尔后也陆续在其他
文章中谈论各种房地产的数据分析。
针对该篇两年前的文章，在经过两年的时间，针对多方的质疑以及我个人对于市场的观察
，撰写本文，让房地产买卖方对于整体市场有更明确的观察，也能选择对自己最有利的进
出点，只是本文文长，慎入！
14年后，人口减少三分之一
很多人认为我当初提出“十年跌三分之一”的“十年”并没有数据为依据。首先，笔者认
为首次购屋的主要年龄层，在于27至41岁之间，如果观察27岁的点，二年前的那一篇文章
，27岁为1989年出生，10年后为1999年出生，进入跌破出生人口30万的第二年，算是起跌
点。
至于两年后的今日，该如何看待这些数字呢？
https://i.imgur.com/PVU1kvi.png
如上图，目前27岁的购屋人口约32万人（1991年，左边箭头）；一般人概念中的少子化为
20万人，始于2005年，还要14年后才会迈入27岁（右边箭头），从30万的门槛跌落到20万
的门槛，如果没有其他需求来补足，很明显地对于供给面将是强大的压力，届时恐怕不只
是三分之一的跌幅。
户数增加，房地产需求会增加吗？
当我以各种角度、数据提出不动产下跌的主张，反对者提出一项看法，认为总体户数则逐
年增加，因此需求绝对会增加，所以不动产价格还是会上涨；笔者则认为户数增加，主要
是因为小家庭剧增，现在很少五代同堂的大家庭，大多数是结了婚就搬出家门，也有很多
只身离家，前往都会区找工作，还有一种是配偶辞世，留下孤独一人的单独户，参考每户
人数的数据（称之为“户量”），会发现此一数据逐年降低。
https://i.imgur.com/gsQAMa5.png
随着人口逐渐来到顶峰，即将反转减少，人口增加数、户数增加数都逐渐减缓（参见下图
）。因此，在未来的十年、二十年，此一增加数字仍会持续减少，很难据此作为支撑房地
产上扬的论据。
https://i.imgur.com/R7U8qgc.png
老一辈爱买房的观念，不一定适用今日
市场上充斥着不买房是错误的说法[2]，其论点主要有二：
．房价一定会上涨。
．不买房，老了租不到房子。
第一点是最可怕的一件事情，因为台湾房地产已经涨了数十年，因此许多人累积了根深蒂
固的“经验”，过去不管发生什么影响房价的状况，事件过了就还是会涨回来，久而久之
在大脑就形成了一个潜意识的小程式，很难改变这种房价必涨的观念。
像是股票投资也一样，跌一天、涨两天，如果连续发生了五次，当第六次又跌一天时，你
终于忍不住而决定出手进场，预期明天会涨两天，没想到这一次不再涨，而是一路拉肚子
跌到谷底，这就是周期性观察的盲点。周期性的观察并非错误，而是很多采行周期性的观
察者只看形式上的周期变化，却不去了解内部产生周期的实质上原因[3]。
更糟糕的事情，老一辈的会劝年轻人赶紧买房，早年虽然房贷利率很高，但因为房价很低
，未来还会有增值的空间，加上薪资不断增加、利率不断降低；却不想想这年头已经不同
了，薪水不增反降，虽然是低利率，却是高房价（正在跌价），而且现在利率还可能会上
升，错误的经验是最可怕的知识[4]。
第二点是很实际，但也并非难解决的问题。首先，现在买房子是大多数地区的房价高点，
长期揹著房贷的沉重龟壳，财务状况若是因此而拖垮，老了反而成为下流老人；试想看看
，当你退休后，三、四十年的房屋贷款应该还没缴完，也不是什么好事情。
从日本经验来看，持有成本不断增加，像是老房子换个电梯，一户要拿出五万、十万，强
化防震每户要出个二十万，还要缴交不断上扬的税金，致使很多房子已经沦为弃置的负资
产，使持有者面临更让人喘不过气的资金压力。
未来一定会大幅度兴建适合老人居住的安养村，所以现在房价高档尽量不要买大坪数的住
宅，避免自己的资金卡死其中，尤其未来是小家庭的天下，大坪数的房子要脱手也不好卖
。
如果资金许可的前提下，也可以在许多地段买到价格合理、坪数较小的住宅；未来许多建
商会针对老人推出合适的老人宅，当大量老人住宅出现的时候，可以选择买一间或支付类
似租金的方式入住其中，而且价格会比现在的高点还要亲切许多。
结论
价格高档，量能缩减持续了两三年之久，近期因为许多重划区纷纷推出建案，有了杀价取
量的现象，今年的量能应该会小幅反弹，价格在少数地段应该也会上升，但长线跌价趋势
不变。除非大量开放并有能力吸引外来移民，或者是政府卯起来印钞票，才有可能反转此
一趋势。
不动产的专家很多，引用数据资料也不少，一般常见喜欢采用住宅开工、贷款余额、土建
融资、建照核发数、使用执照核发数、房价租金比等数据来评断不动产市场的表现。但是
这些都是外表的数据，人口结构的供需才是核心关键，只是很少人愿意细心研究。
日本米其林餐厅主厨长田耕尔，花了32年学习切好鳢鱼，3.3公分的鱼片，切30刀不断[5]
。不动产数据也是一样，只要细心钻研之，对于不动产的趋势也可以正确判断，正如同顺
著鱼骨将鱼肉切割下来，刀口在哪儿该转弯，闭着眼睛都可以知道。
附注连结:
[1] 十年房价崩跌三分之一？ 专家打脸：不可能。
https://news.housefun.com.tw/news/article/212302126585.html
[2] 可参考这一篇主张购屋者的说法。不买房到底会怎样？专家这样说
https://news.housefun.com.tw/news/article/843332188629.html
[3] 可参考这一篇文，有谈到一些房价周期性的走势。年轻人买房，真的不难！小资女艾
蜜莉算给你看：每天存下400元，就能拥有一间房
https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000109094
[4] 买房要比父母辈多掏400万！两个世代购屋成本大PK，你还忍心苛责年轻人？
https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000108393
[5] 日主厨职人精神 32年练就切一条鱼
https://youtu.be/52mYZe1IGRQ
心得：
再等十年, 租一辈子, 再跌也买不起 还是 还不卖老家or你家怎么不降价卖...等
即使有这类的推文也请理性冷静勿随之起舞
请各方意见理性讨论 勿离题笔战 尤其切勿谩骂or人身攻击
端正看板风气从你我开始