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房市》法拍屋多来自周转不灵的生意人 透露出什么讯息？
2017年法拍移转量年增5.81％，是金融海啸以来首次正成长。不过，有专家指出，近年流
入法拍市场的案件中，几乎很少是因为房贷缴不出而被断头，反而以生意人周转不灵，跳
票、欠债遭到查封居多。
根据内政部最新统计，2017年全台法拍移转量为4899栋，年增5.81％，幅度虽不高，却是
金融海啸以来首次出现正成长。
对此，住商不动产企划研究室经理徐佳馨分析，台湾长年处于低利环境，加上经过十多年
多头，许多持有人的财务体质都不错，即使出了问题，也容易在成屋市场找到买家，因此
法拍逐年递减；2017年出现反转，主因是房市买气虽好，但价格持续盘整，在部分持有人
过度操作财务杠杆的状况下，仍流入法拍市场，使得供给面增加。
不过，宽带房讯发言人徐华辰在接受《信传媒》访问时表示，随着奢侈税上路，投资客多
半缩手，已不再满手房屋，加上目前的低利环境，因此就算资金链出现问题，也不至于出
现缴不出房贷被断头的状况，“奢侈税之前，确实有些投资客在房市利用杠杆操作，玩得
比较大，手头上十几间房的大有人在，所以资金一遇到问题，很容易就因为还不出贷款遭
到查封。但现在这种情况越来越少了。”
他提到，有别于过去缴不出房贷，进而流入法拍市场的“断头户”，近年状况已发生转变
，单纯因房贷缴不出被断头的人已经微乎其微，反而是生意人跳票或欠债遭到查封的状况
居多，“我们知道最近几年经济状况比较差，应该是有受到影响。我们观察过，因为跳票
、欠债这两种原因遭到查封拍卖的比例大幅增加，不像以前是单纯的房贷问题，最近三四
年都差不多这样。”
值得一提的还有，若以各区域表现来看，六都多数法拍量增，台南则是少数不增反减的区
域。而在其他都会中，北市增加近五成最让人意外，新北虽是最大宗，成长却不到两成。
对此，大家房屋企划研究室主任郎美囡解释，法拍量增主因是成屋市场受到买卖双方拉锯
影响，在难以成交的情况下，一段时间后便落入法拍，其中也不乏小建商。北市比例最高
除与量体小有关之外，降价无感难以去化也是主要因素。至于台南甚至出现不增反减的状
况，应与当地案件属低总价，相对容易解套有关。
菜篮族投资客出笼，锁定三拍后物件出手
谈起2017年法拍市场的需求面，徐华辰指出，以全台标出4097件来看，较2016年的3664足
足成长11.81％之多，不只自住客进场，也有菜篮族投资客开始动作，“这几年房市反转
，房价开始下修，除了自住，有投资意愿的人会认为价格逐渐落底，在这个时间点，也比
较愿意出来，做逢低买进的一种布局。”
他观察到，去年进场的民众主要以三拍之后物件为主，因为案件一旦沦落到三拍，底价往
往只有市价的7成左右，“如果以一拍来讲，通常价格会高于市价或等同市价，之后每一
拍会打8折，所以到三拍时，一般跟市价会有3成左右的差距。”
“不过，如果是条件比较好的物件，会吸引多人抢标，最后常常跟市价差不多，或者也达
到市价的9折或95折。”徐华辰举例，前两周士林雨声街有一间位于2楼的公寓遭到法拍，
共有22组人竞标，最后便标出突破上一拍的价格，“那边生活环境还算清幽，加上平时中
古屋市场也很少有物件释出，就算有，也很快被抢走。当时底价一坪在37万元左右，最后
得标金额每坪也来到每坪45万元上下，跟市价45到48万元差不多。”
被问起对2018年法拍市场的看法，徐华辰说，台湾目前仍维持在低利率的水平，即使美国
升息会影响台湾，但毕竟升幅有限，“央行就算调个一两码，对房贷利率也影响不大。”
此外，近期看不见足以冲击国内经济的重大事件，所以，整体而言，他认为拍卖量将持平
，“不过，因为民众开始有逢低买进的意愿，可能会出来标标看，我认为得标率会稍微有
些提升。”
心得：
有感 利息太低又好贷 最近连一堆阿伯阿婆都贷出来投资 （定存金融谷？）