楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2017-12-24 22:08:58※ 引述《dragontwo (卑鄙的异乡人)》之铭言：
: 房价跌了或是涨了，大家会开始找理由解释，
: 标题耸动，不婚不生，但那是真的原因吗？
: 表面上合情合理，但...
: 二房在这两年还卖得动、推得动，原因很多，
: 1.总价门槛较低。
: 2.少子化。
: 3.小家庭化。
: 4.担心跌，先买小，待机换屋。
: 上述都是，可能还有更多，
: 但在2010-2014这段年多头时间，
: 难道1、2、3（刚需带）就不存在吗？
: 台湾一直都在少子化，小家庭化呀。
: 所以智者如您，当清楚时空背景改变在哪？
: 台湾人涨势买大，跌势买小。
: 有些板友怒气推文，如果能买三房，会买2房吗？还真的就有，板上就常见呀，租房就买
: 不起房吗？买得起2房，买不起三、四房吗？
: 対有些人来说，是选择题，不是能不能。
: 引述《a10141013 (FlyBall)》之铭言：
: : 连结：
: : http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171222002787-260410
: : 内文：
: : 台湾人不婚不生 二房产品跃居大热门
: : 2017年12月22日 12:38 工商 蔡惠芳
: : 台湾民众不婚、不生状况越来越普遍，加上都会区高房价问题冲击，每户人口2人以下
: 的
: : 家户就高达42％的比重；就房市交易来观察，相对的让二房产品大为受惠，平均每月成
: 交
: : 接近1,500户，屋主开价不降反涨。
: : 根据内政部资料显示，2017年Q3全国设有户籍的住宅，毎户人口数在‘2人以下’的户
: 数
: : ，高达293万9201户，占全国整体695.3万户比重高达42.3％；与2013年底相较，短短不
: 到
: : 4年，激增逾30万户，增加速度相当惊人。
: : 受到毎户人口缩减影响，房市交易结构也产生明显转变。
: : 根据屋比超省房屋比价平台的汇整实价登录资料统计发现，从2014年房市反转走跌量缩
: 以
: : 来，即便房市交易量能大幅萎缩，但2017年前三季2房产品比2014年前三季量缩幅度约4
: 4%
: : ，明显优于其他房型动辄46%~75%的量缩幅度。
: : 甚至，即便去年以来市场“让利”、“降价”声浪不断，六都2房产品的网络待售，毎
: 坪
: : 开价不但未跌、还逆势上扬2％，相对其他房型3.1％~5.2％的降幅，屋主信心明显较强
: 。
: : (工商)
: : 心得：
: : 已经示警过了
: : 不婚+不生双重夹击
: : 三房以上将会大崩溃
: : 买了也没办法卖
: : 变成纸上市场
台北不知道.
中南部的两房,买家有1/3以上是包租公.
我有很多间两房都是包租公接手走.
主要原因就是,投资环境太烂,很多人手上钱太多不知道干嘛,就买房收租.
这是两房兴起很重要的一个支撑原因.
套房贷款很机车,无论是成数还是利率都很差.
所以很多包租公爱两房,杠杆前投报虽然比套房低,但是因为可以贷款8成+利率很低.
所以杠杆后投报反而比套房好.
更重要的是,他需要的现金其实不一定比套房高.
举几个例子,例如全新两房,大约在500~600左右,出租大概两万.
现金投报率大约15%.
如果建商帮你做ab约,你贷款9成...
现金投报率直接上30%...比台积电还会赚..XD
3x年老大楼的两房,大约在250,出租大概一万二.
现金投报大约20%...
老大楼后面如果再用转增贷大法,后面多凹一些贷款出来,现金投报率会直接破3x%.
(甚至很一点你直接贷款二胎,你投报率都是破2x%)
如果卖家愿意配合你做ab约,搞9成甚至全贷,你投报率就突破天际.
并且这个都还是所谓的"现成"也就是说我已经赚一手,转卖给你,你还可以收到的投报.
如果像我,我可能总成本才180~200,你可以再算一下我如果自己出租投报是多少.
这是两房崛起的主要"资金"涌入的原因之一.
大量的游资,因为包租公而涌入两房...因为其他投资产品太烂...
涌入原因就是不动产的基本面问题 => 出租投报远高于贷款利息
至于对基本自住来讲.
正常来说,一个人要住两房...一间是卧室,另一间是仓库,这样才够.
(女生光她的衣服,就可以塞满一个小房间)
就像夫妻带一小孩要三房才够.
只是因为买不起,所以才退缩忍耐.
但是对于四房,除非买家有钱到可以忽视价差.
不然在刚性需求下,四房的必要性大幅缩水很多.
这也是四房最主要的衰败原因,买家宁愿忍受少一房,也不愿意加价买四房.
出租就更现实,四房其实不好租,租金投报也很差...
基本上两房跟上涨下跌其实没啥关系.
我多久以前就在讲两房很好的??可以去爬文.
应该是四五年前..
也就是原PO讲的2010~2014,,
现在是我觉得两房崛起已经是一个不动产的"常识".
所以我懒得去讲常识,连这个也没发现,代表根本没在接触不动产,没办法沟通..XD
四房不好的警讯,我应该也是三四年前就在讲了..
so...现在也很懒得讲.
不过基本上,三房还是真正的基本产品.
王者地位,两房还是很难挑战.
主要就是刚性基本需求...
你要知道,当你委屈的时候,你可能会选择租屋.
也就是说,当你刚结婚,头期款不足的时候.
你不一定会硬买一间两房先住,后面在换屋.
你可能会选择先租两房住,后面直接买三房.
这是很多"自住户"的心态...买房子要一次到位,不要换来换去.
so..两房的大力支撑,其实自住户贡献的并没想像中多.
这也是公寓两房的价格不好的原因之一.
租两房者直接租大楼就好,甚至他们宁愿降一级去租电梯套房.
所以公寓两房直接出租效应有限,不如大楼.
至于买就更惨,大家都直接要三房,两房过渡产品不买.
所以公寓两房的价格也明显"比率上"比较低.也比较难卖.
这是一个很关键的产品定位,只是名嘴和记者看不懂而已.
我们这种玩过很多间公寓/大楼的玩家,才会知道这背后代表的意义.
(所以我公寓两房除非超便宜,不然不进,因为我之后很难出货,自住户不买,包租也不爱买)
so...基本上就是这样子.
两房是很多人的过渡期没错,但它们大多选择用租的.
所以造成两房投报超好+银行放款正常杠杆可以开很爽.
所以其实把两房炒热的是包租公...
(其实你去数,建商最近狂盖的两房案,多少买家是包租公...)
尤其如果现在政府要全面严抓改套房的话..
两房更会爽到天上去.
另外题外话.
低薪是全世界的问题..XD
不然英国就不会搞脱欧,川普就不会盖墨西哥长城.
不过这依然是不可逆的问题.
尤其东南亚崛起...
因为大量的人力充斥整个世界.
外加石油经济发展到极致,找不到"创新"的市场.
(所以最近世界狂炒电动车,想要从电动车再带动一波经济热潮...
至于之前讲得什么工业2.0还是自动化什么鬼的,过流行没炒热就先暂时丢一边)
也就是说,全世界都面临通缩的问题...
因此利率非常低,投资效能都很差.
然后既中国的大量工厂压低价抢市场(所以有反倾销政策)后.
现在东南亚也要加入这个销低价抢市场的大饼.
别忘了,印尼劳工一个月才3000块台币..
你如果无法造就比印尼劳工更强大的生产力.
你的老板干嘛给你22K??
另外...东南亚人口可是爆炸的多,好几亿...可能跟白人总人口差不多了.
这可是一个非常可怕的劳动力供给...
至于说智慧财??..你看中国抄袭学习智慧财速度多快.
这是一个资讯爆炸,智慧爆炸的年代,非独特性或不可取代性的智慧财,很容易就被普及化.
所以全世界的薪资正在往中间靠拢,高薪的往下掉,低薪的往上拉.
然后低薪的人口非常爆炸的多....所以快速的把上面的高薪都拉垮下来.
这是全世界先进国家劳工的悲哀.
so...如果你在台湾,只是一个普通人..
不要肖想跑到其他国家可以起飞什么鬼的.
当然如果你是一个鬼才,那另当别论.
不然一般平庸的人..
你可能到时候,租金吃掉你薪水的一半,生活开销在吃掉一半...
别忘了欧美的人过半都是月光族...
(不过他们是公民,所以老了有国家可以吃,在国家被吃垮之前尽量吃.
当然如果国家被吃垮,那就..看看希腊就知道了,被福利吃垮的国家典范)
so..你在台湾都不强了,不要以为出国你就可以飞天.
所以其实你看,台湾移民热其实是1995~2000年,也就是台海危机那一个时期.
但是2005以后,移民这个话题在台湾就一直都不是浮出水面.
因为,有钱人不觉得移民会有更佳利益解..
拿绿卡很难吗?几千万现金很难吗??...不,小康要拿都是拿得出来.
全世界有头有脸的国家,要移民其实都很简单(摩纳哥除外..那个很难)
但是它们不会去拿,因为好处不大.
所以其实只是一堆没有移民资格的人在那边神话移民后有多爽.
实际的市场上反应不是这样一回事.
反而更多更多的人都跑去中国.....
因此不要有太多错觉比较好..