台北老公寓都市更新话题又来了
张金鹗的观点就是 要更新 屋主应该自己出钱
问题是 张金鹗写过一本书
描述他自己政大公寓都更的事情
他好像没说到自己出钱
他主张协商 政府介入是下策
问题协商需要很多成本
最后可能还是要下策
所以建商就直接采取下策啦
不是比较快
而且 “为了改善环境”也很好笑
就是因为地段好 才有都市更新的价值
如果没有更新价值 那就搬走就好了，不是吗？
他唯一的主张就是，因为你觉得现居地很好，所以愿意花钱原地重建，住在原来的地方。
屋主获得新屋这项利益，社会获得市容改善的利益
这样说没错，但人都是自私的啊......
都市更新的恐慌与因应（张金鹗）
https://goo.gl/7eK7g6
苹果日报 2017/11/14
都市恐慌症最典型的例子就是都市更新，也反映当前都市更新不易推动的困境。虽然都市
更新不少是受到高房价的影响，将“都更商品化”的后果，但与高房价个人理想和现实差
距的恐慌不太相同，这是感受到都市环境的恶化，却无力改善所造成“集体共识”无法产
生的恐慌。
都市更新原本的目的是在改善生活居住环境品质，进而提升都市环境景观与发展，然而在
近来高房价的影响下，都市更新已成为另一种投资赚钱的工具。犹记得早期老旧房屋的更
新改善，就像旧车换新车般自己出钱出力，没有过度的期待与恐慌抱怨。然而随着房价的
急剧上涨，不但无法轻松换屋，反而期待透过都更可以不用出钱一坪换一坪，还要借此赚
钱。
因此建商与地主不断向政府施压，要求政府提供更多的容积奖励及税负优惠，甚至要求政
府介入协商整合进而拆除所谓的“钉子户”。当不同都更地主各自条件与价值观不同时，
少数地主无法整合产生都更共识，而政府角色又受限于公共利益奖励及私有财产权介入的
正当性，都市更新即陷入“改善环境”与“都更获利”两者冲突的僵局恐慌。
都市更新的恐慌来自多方面：一是对自我财产权价值不确定性的恐慌。房产权益价值评估
缺乏客观一致标准，加上容积奖励、税负优惠，一坪换一坪，白吃午餐心态，个人自有房
产主观价值与市场客观价值有落差。
二是都更权益分配是否公平的恐慌。由于建商实施者多私下各别与地主协商谈判签定同意
书，各别地主条件不尽相同，建商与地主间彼此缺乏信任，担心自身权益受到损失。
回归改善环境目的
三是都更越晚同意获利越大，尤其钉子户可以狮子大开口，获取最大利益；另外也可能因
为居住价值观差异，不愿意参与都更，成为钉子户。此二种钉子户都可能形成少数不同意
户的恐慌。
当少数都更不同意户造成都更集体共识无法形成，政府是否该动用公权力予以拆除并要求
强制参与都更？虽然依现行《都更条例》政府可以依法执行，但仍引起社会不少争议与冲
突，显然社会各界仍有不同的价值观。
因应之道，若能尽量透过公开公正专业的协商平台让少数不同意户改变心意，避免公权力
的介入应是上策；若少数不同意户无法被说服改变心意，但若能够予以划开不参与都更，
重新划定都更同意范围应是中策；若无法划开少数不同意户都更范围，如5楼的1楼，必须
要很谨慎地遵守法律要求的“程序正义”，政府才依法执行公权力是不得已的下策。
总结都市更新的恐慌与因应，其核心根源有二：一是都更成为赚钱工具，形成商品化现象
。因应之道即是都更去商品化，回归改善居住生活环境的目的，都更必须投入心力，没有
白吃的午餐，地主真正参与了解都更才能避免恐慌。
另一是都更过去只有全面拆除重建的单一价值观，若不愿或无法拆除重建，即认定都更障
碍，造成恐慌。因应之道是应建立多元的都更价值观，老旧房屋的整建维护，不同大小规
模范围的拆除重建与整建维护并存，保持都市历史纹理脉络发展，容忍都更拆除与不拆除
的多元价值，都市更新何来恐慌？如此不完美的都更，或许更是一种完美都更！