※ 引述《deltaz (我还懂不懂飞翔)》之铭言：
: ※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: : 难卖会发生在,他是京城+大坪数.
: : 但如果是兴富发"精装"25...他会卖掉...虽然销售速度可能很龟慢.
: : 如果是远雄卖25,他会变正常销售状态...XD
: : 京城的品牌在大坪数还是很不讨好...
: : 大坪数买家非常龟毛,所以有弱点的产品都很难跑.
: : 雄岗就是吃这个亏,他卖透天别墅都ok,但是拿别墅的卖价来卖大坪数大楼,人家就不理他.
: : 但是大坪数因为市场几乎断供给,但是定期还是有一定的需求产生.
: : 这也是其实仔细看内政部的过户纪录,建商大坪数余屋,还是慢慢地都在去化中.
: : 当然速度很慢就是了...
: 去化速度很慢但这次京城一次丢四百多户出来耶, 供给量一下暴增
400户还好...
这种量还不会动摇市场供给量,但是比较容易产生"区域价格价格定位"现象.
: 更别提旁边一堆案子都还没卖完, 而且没卖完这些也许各项条件没京城好
: 但是价格上优势很高啊, 最近双城汇17楼67坪装潢屋含电器加车位开价就
它们已经不同梯数了....所以也还好.
(梯数看开工日)
会被影响的是,如果你梯数比这间大,价格比这间贵,这种就死定了.
: 一千九左右, 这个开价应该跟当时刚推出的时候的成交价差不多, 更别提
: 这还有杀价空间, 当然开出这么杀的价钱, 降价到卖出应该两个月左右,
: 跑超快, 更别提这几个还在卖的案子管委会都已经成立, 运作良好
: (BTW国王城堡系列管委会到底有在运作吗？？单纯好奇)
: 我不知道京城的案子多了多少优点可以弥补这个价格上的差距？？？
京城是上市公司...所以这些风险,股东们一起承担..XD
: : 赋格没有跌耶[email protected]@
: : 他只是没有涨而已.
: : 有第一手拿第一手价+交易成本出来卖.
: : 所以相比于后来买贵的来说,看似比较便宜.
: : 但实际去比他第一手价,反而更贵一点(垫了交易成本上去)
: 所以是入手点的问题啊, 第一手有看准的话, 好像是满容易赚钱的
: 但对我们这些接触房地产机会很少的人, 只能欣赏欣赏就好
"中长期"投资客奥义.
买市场第一个.并且要当第一时间买的第一手.
第一个最大机率赚钱,最后一个铁定洗盘子...想当投资客的请记熟这句话..
所以...第一个29F,第一栋豪宅,第一栋毛胚屋,重划区第一栋,第一栋小两房等等等.
为啥投资客很容易买到兴富发.
是因为兴富发很敢做第一栋...所以投资客很容易选到兴富发的建案.
你看,温莎堡,国家盛宴,大悦,美术大悦,新左营案,将要推的六合/博爱小型商办.
是不是都是非常有特性的第一栋??
所以不是投资客特别爱兴富发.
是兴富发老板专卖投资客会买的东西...XD
自住户最爱就是看到好才进场.
自然就会被投资客倒货.
尤其它们看到好的时候,大多都已经走到中后期.
当然啦,也不是第一栋就保证赚钱.
这会有更多更多其他方面的评判和判定...
但是只要是可以赚钱的条件下,第一栋也一定赚最多.
: : 另外,这是北美吧,不是内惟[email protected]@
: : 北美25...价格还好....
: 附近大概都在22左右, 了不起24就很难卖了, 京城开30真的会有人买吗??
: 还是打算使出开价吓死人, 成交笑死人这一招???
https://house.udn.com/house/story/5927/1867391
去年的新闻.
那时候本版还一大堆人在讨论...
讲的就是这一间.
这也是一个经典范例.
这栋其实平均价我没记错的话,本来预定应该在27上下
(细节就看京城怎样调整尾数)
但是她广告户呛说要18w/p...
然后买广告大幅的到处宣示崩盘杀出价,大家快抢喔..XD
但是实际上大家也看到,中楼层真的要成交,也都要25以上了..
所以通常我们在讲都是讲平均价.
可是很多人看都只会看广告户的价格...
这也很容易在讨论或是沟通的时候产生很严重的误差和误解问题.
不过基本上,这一栋和龙腾的19.8w/p那一栋山海汇.
应该有点互相打到....
至于谁赢,这个就看市场怎样告诉我们..
这应该是一个很有趣的现象和市场的态度买盘的意愿指标.
有心要更了解市场的,请密切关心这两栋明年的竞争状态.
可以从中学到很多心得.
看看京城vs龙腾 正美术馆里面vs水廊绿道第一排
(它们价位其实没差很多..
不过京城后手出招,可能会在价位及赠送品和内装上耍些小技巧花招)
到底谁输谁赢,买家怎样用"身体力行"去作出他们的选择.
让我们继续看下去.
(这就是商场如战场,很刺激的...XD...)
: : 但基本上对代销来讲,他控制卖价,是为了让他卖更快.
: : so....为啥不拉高一点卖字住户??...因为他是代销,他要的是成交,不是要卖高...
: 那想问为什么不要干脆暂时让销售中心暂时不要营运, 反正没有要卖
他们不同公司啊.
你代销已经签约了,不能说撤就撤..
当然如果本来预定928要开始卖,京城跟你说要延到明年一月.
你这段时间的代销地租和人员开销是否可以跟京城要钱就看约怎样写.
而你是广告公司,你签约得时候你无法判定对方是否会延期.
所以代销中心还是必须如期盖好,人员还是要如期安排好.
当然大规模一点的,可以把人员挪移到他处去...
不过既然代销中心盖好了,你如果把她空在那边,很容易让居民觉得它的新鲜感不见了.
所以她们也会想要留住那个给四周居民新鲜感的观感冲击,因此会有一定的人进驻在里面.
(不过也有放空城的,例如民族路桥下来那个甲山林都心苑的代销中心,就是放空城
但那是他自己的案子+他一延就超过一两年,所以她才放空城记)
: 投资或是置产的人也会自行想办法接洽, 又不需要把一般民众气得牙痒痒
短期买家才比较会自己找上门.因为量大+这种短兵相接的投资客,精明度会更高很多.
置产的大多只买一两间,这种她还是会跑去代销中心.
把一般居民气得牙痒痒的,会让要买的买盘很爽阿..XD
这是一种特殊的优越感.
: 完全没好处啊 ？？虽然稍微可以理解他们的逻辑了, 但总觉得不太合理
: 如果说是房市正热的话, 我都可以理解, 但房市差的要命啊.....
没很差耶.
可以去看整个高雄的新屋销售统计.
当然不能说好,但是去化也还有一定的速度.
当然特定抓着几个案子看,有成交很惨的.
可是无论在哪个年代,都有成交很惨的案子阿..XD
(例如有人卖了五六年,经历过高雄最热的炒作其,他销售量到今天还是很低)
但整体来看,其实销售速度还免墙可以让建商继续赚钱的.
: : 最后...
: : 国王传奇有打坏名声吗??
: : 国王传奇2销售9x%了耶[email protected]@...
: : 国王传奇系列之前好像是阳台以及窗户规划问题被嫌吧..所以才销售不太好.
: : (大坪数买家很龟毛,一个问题不舒服,你就滞销)
: : 另外有一点后面内部装修损伤的消息..XD....
: : (不过大多新建案都有一些损伤吧...当然大坪数买家就是龟毛,
: : 一点点损伤都会被无限放大,小坪数买家只要要求你把它修复他们就ok了)
: 对自住客来说名声很差啊, 到那附近看都是直接跳过这案, 因为整栋
对一般自住户???大多都不会在乎它们的想法.
代销一向都是用鼻孔请一般的人离开他的代销中心.
从来不怕那些自住户赌烂的心态.
因为很有趣的人性.
自住户赌烂到极点,哪天他民乐透了....你知道他会做什么事情吗??
他会带钞票到代销中心去砸代销的脸...
这时候代销就....呵呵呵...让你砸....
人性很贱,你越瞧不起他,他就越想要...
: 都投资客在号称跳楼大拍卖(还没到成本价, 看来压力还不够大)
预售屋断头的吧..XD
卖成屋的比较不会太多跳楼(当然还是有人会断头,但比率远远远低于预售交屋断头潮)
你会买成屋,你在银行那边要办贷款,基本上办的过就代表你有一定的能耐.
并且你也会做好某个年限的持有计画打算.
所以成屋才卖的案子,买盘比较不会急杀出或跳楼潮.
: 如果没有要自住的话, 买了最后也是要脱手给自住客啊
可以出租,做招待所等等.
中大坪数有他一定的商业使用价值,并不是只有住宅的使用一种而已.
: 房市好的时候什么鬼产品都热销, 房市一反转之后就见真章
没错,所以很多小建商就死光了.
你看八德路的均豪盖的那一栋..
台南维冠大楼,人家至少是一案建商.
八德路那一间,房子还没盖到二楼,就倒闭了..XD
: 如果名声很好怎么价格不高还是套一堆人在那里, 现在这个景气
: 真的有自住客, 特地去看国王传奇吗?? 看附近的案子, 每个仲介都
: 手上一堆国王传奇的委托要介绍, 我第一次看过一栋楼可以同时这么多委托
: 在抛售(见识比较浅薄, 抱歉)
国王传奇已经盖到2代了.
第二期还是一直有在成交..这时候的买家,大多也都是自"用"(不一定住)或是置产.
(现在买家95%都不是打算两年内转卖的..)
这是很现实的市场现象反映...还是一值都有人在买.
然后,基本上你如果是养空屋(为了房子不破处..买新屋的人大多都有处女情节)
反正你以后也是要卖,所以很多都是,我一买入我就去挂卖...
尤其那些毛胚屋之类的,空空如也也不怕你破坏或是变脏什么鬼的.
所以也许我预定我要养五年好了...我买2000万,希望卖2600万.
我当然不是空在那边五年后才在找人脉2600万阿.
我会我买的隔天,我就挂卖2600万,然后期待他在五年内卖掉..
(我妈专干这种事情,所以我很清楚...XD)
(另外记得,你不买房子或买部下手,每天看广告,你才会知道这个广告挂很久很久.
但真的要买的买盘,他两年后要买,两年后他才开始看广告.
所以就算这个广告挂了五年,对真正有需求要买的买家来讲.
你的广告依然是新的...因为他根本不知道卖了多久...
so...中长期投资客,不怕房子卖很久..
卖到烂掉这种现象其实并不明显,通常影响的只有挂广告后的第一波大看屋潮而已.
仲介在当下跑才会有这种现象的感受,中长期投资客通常不在乎这种第一波看屋潮现象.
除非你室外面挂帆布,四周居民天天看那个售的牌子看到烂
那个如果在地人后来要买的,才会对卖很久没卖掉这件事情有感觉
不过当然仲介通常很不喜欢这种卖家就是了..XD)
而投资客卖东西,一定是狂签约,反正签约不用钱啊.
(你看当年勇哥怎样卖?他直接把资料传真到所有..注意是所有台北市的仲介店.
然后叫他们自己把一般约写一写自己挂卖..连签约都懒得签..PS.我现在也都懒得签.XD
然后告诉大家到哪一间钥匙店去付钱拿钥匙
后来高雄前不久也有一个投资客,开放一般约,签约的人排的和假日的丹丹人潮一样多)
so...你会看到一大堆挂卖..但是卖价可能都很贵.也是这样来的.
很多时候,挂卖一大堆的物件,卖家只是代表他90%是投资客.
并不代表他很急..
不过很多人会误会这一点.
不过投资客也很乐意让你误会...
因为你会误会,你就会出来出芭乐价,但你只要芭乐价误判,出价出不够芭乐..
靠北边走你就被成交了...他就出货了...XD
so..制造他好像很急着卖也是投资客故意制造的现象手法而已.
然后通常仲介也都很清楚,投资客都很简单,例如开598底价500.
这种签多的大多都还会暗示仲介他的成交价例如可能要实拿450..
所以出芭乐价400,350 300等等等的,仲介自己打发掉买家..
所以就算有1000个人来出芭乐价,投资客还是睡到自然醒,不会接到半通电话.
直到有人芭乐价出错出到450...仲介就会收斡旋来问投资客要不要出来谈看看.
之后就是仲介对自己佣金的战争..拉多少就是佣金多少...
(如果你让投资客多拿超过某个数字,还会私底下有分红的红包可以拿)
当然没有成的话,投资客就继续回家睡到自然醒...
以前投资客会故意把开价开很高的目的也是这样...
因为很多人出价都不是对同类型的产品做出大量的比价才决定要出多少.
而是..依据开价,或是实价登陆很乱的数字自己找几个作基准.
再参考电视讲的怎样出价来出.
你出价概念建立在一个这么混乱的结构中,出错的机率自然就很高...
所以投资客故意开很高,让你杀很爽..你只要判定一失误,你...就被成交了.
另外投资客很爱瑕疵产品也是这样子.
他再购入的时候,路冲阿,壁刀阿,都会因此进货比较低.
后面卖的时候,只要买家没有很注意到瑕疵,或是瑕疵他比较不在意...
投资客就可以在其中找到出售后的利润.
so...有时候看挂卖市场,也要知道卖家在想什么.
不然很多时候,用猜的大多都是误判很大.