房板各位好, 经过几个月来不断的看房, 最近终于在青埔买到理想中的房, 所
以上来这分享最近的心得, 希望能给其他想找此区的人一些建议.
[前言]
我是老桃园人, 家族从小就在桃园长大, 所以在一开始找房时都不免对青埔特
区的房价吓到, 这里直逼桃园的艺文中心或中坜的海华特区, GDStyle的文章
也说对于桃园人基本薪资结构来看能负担的房价在1200万以下, 所以目前看下
来如果单坪超过30万, 买客普遍都是来自双北, 家里资助或是换房, 比较少像
我们这种首购又自己出.
这里投资客进场太早, 阻碍了很多自住客进场的机会, 所幸这两年缓跌, 一些
没有内容的烂房子也开始露出原型, 只希望大家买房眼睛睁亮点, 脸书上有几
个社团都进去爬一下文章, 可以查到一些不错的资讯. 实价登录上搜寻可以发
现这里各个学区, 不论是国小国中高中, 今年都很多人赔售杀出, 让我觉得学
区价格没有很支撑.
我一开始就锁定三房的房型, 而且某些风评差的建商我直接略过不看, 看这么
久面临到预算不断拉高的情况, 从1000到1200 到现在1500, 只能说青埔建案
多但是乱盖的房一狗票, 好房子屈指可数, 以下这些建案也普遍不符我的标准.
我清楚的理解想要好品质就会有高价格, 而房子的高单价不代表会有高品质,
有很多案子都把如花卖志玲价, 这也是我想写这篇文章的原因.
在这里还要推荐一个网站, 乐居网 https://www.leju.com.tw/
它是目前看过把实价登录的接口整合的最好的平台, 还可以分楼层来看价差,
选定社区还有各大房屋仲介目前出售资讯, 只可惜目前只有网页版, 要是有手
机App 在外面会更好搜寻, 今天早上发现手机上的浏览器可以直接把网页新增
路径到桌面, 这样有方便一点了
[标的选择]
就地域上大家习惯把整个青埔特区用机场捷运站来划分成A17 A18 A19三区,
不过这实在太粗略了, 很多案件虽说在A18 但实际离高铁站的距离还比其他两
区房子来的远, 像是青埔X街的一大票房子.
机场捷运从2016年底通车以来我也搭过几次, 基本上我认为机场捷运对周遭生
活机能完全没有加分, 这条捷运对几种人有帮助: 1.在机场上班的人 2.常出
差的人 3.坐高铁来青埔看球的人, 除此之外我看不到机场捷运有大量的需求;
往中坜, 毕竟也只到中坜外环线; 往南崁, 坑口/山鼻站离南崁市区还蛮远的;
往林口 A8或A9站 时间就要非常久,我会选择开车; 往台北更不用说. 住A17
A19的人往返高铁普遍还是自驾或是坐公共汽车居多, 不论是免费市民公共汽车或是社
区自营运的巴士
上面说这么多只是想强调一个想法: 机场捷运对我的交通习性不会跟台北捷运
网这样有很大的助益, 所以机捷这个卖点我是不买单的, 不然大家怎么不住A16
横山站 或是A20兴南站, 离高铁差两站而已房价还打对折. (不过A16之后还有
一条绿线会经过, 可能也会发展不错)
再来是嫌恶设施, 感谢pthc 板友整理这么精采的文章, 虽现已删文但幸好还
找的回来,希望所有想买房的人都来看看, 里头的各种嫌恶虽然每人观点不同
在意的也不一样, 但是要花个几千几百万买下的家还是要了解一下环境吧!
https://pttweb.tw/home-sale/m-1481870037-a-184.html
对我而言在这我在意的有
1. 高铁/捷运轨道噪音及电磁波干扰
2. 棒球场光害/噪音
3. 福地
其中轨道声音我想特别提出来讨论: 高铁直达车, 在高铁北路二段这里高铁从
地下转成地上, 过站不停的直达车造成不小的噪音, 虽然持续时间才几秒钟,
但一小时南下北上共六班, 感受相当强烈, 白天不会想开窗. 个人有致电高铁
局反应过, 高铁局也有派人实地检测, 但监测噪音都没超过环保局标准85分贝
所以没有办法改善, 测试的时候曾先生也说周遭住户像城市勋章, 青埔市跟竹
城羽田也都有住户反应过 https://imgur.com/Ltvhfn6.jpg
还有电磁波是我近期发现的, 只要直达车经过的时候, 网络电话像是Line
Wechat都会中断或没声音, 普通车不会. 我在想这么大质量的车厢, 吃著高压
电以时速200+的速度前进, 产生的电磁场可想而知相当惊人. (法拉第定律?)
不过我并没有专业器材来量测电磁波, 所以有兴趣的人可以坐在高铁北路二段
的7-11去试试.
另一个棒球场噪音是自从板友贴文说棒球场打球(x) 演唱会(o)吵闹后, 我实
际跑去洽溪路上感觉一下, 确实可以感受到不小的噪音, 个人不爱所以列为嫌恶
综合以上, 我把区域设定在书法公园, 高铁站前, 青埔国小, 青埔国中一带.
在这个区域内我再选择建商, 有几个建商我是不想去看的: 宝佳, 宜诚, 璟都,
富宇, 新润, 竹城, 翔阳(昆旺). 这些条件一删减所剩的选择实在不多, 以下
就把我看过还记得的分享一下
[案件分享]
这里附上我查的到的地目及地价, 让大家不要被开价唬到, 用这价格可以大概
估算建商的成本, 不过这些数字(开价, 估价或实价登录)仅供参考, 实际上能
否成交要看每个人斡旋手段, 此外有地目之后还可以在这里找到各家建造执照
http://cpabm.cpami.gov.tw/twmap.jsp
1. 顺俪Moma 青溪段370
104年买地330坪, 每坪105万, 建蔽率49.24%, 容积率247.42%
三石营造
https://imgur.com/TTVPZTf.jpg B1家配图
现在应该只剩A1 跟B1 九楼在建商手上, B1 九楼是实品屋, 权状53坪开价2138
万, 有花钱下去装潢, 但是有没有到330万装潢 (相当于6万/坪)的水准见仁见智;
一层两户, 皆临老街溪, 景都相当不错. 营造的品质不确定, 看得到的屋内有
厨卫设备都是国外进口, 算是高级货, 也是我看过的几个案子中唯一内建Asko
洗碗机而非烘碗机. 唯独马桶悬空的我不喜欢, 内墙是轻隔间非水泥墙
缺点是雨遮不少, 基地面积不大, 地下室不少机械车位 (每个200万上下两车位),
而且全案只有25户, 每坪管理费70元, 一个月管理费总共八万应该养不起两班制
大楼警卫, 更不要说机械车位的保养了
2. 顺俪 米兰达 青溪段 417
102年买地520坪, 每坪68.5万. 基地还有150坪找不到交易记录
建蔽率42.02%, 容积率299.98%
三石营造
在洽溪路上, 面马路的有两房三房, 面后面的视线可能被遮, 斜视青塘园, 位置
比Miho差了一截, 看的时候已经快成屋了所以营造的品质不知, 有传言磁砖贴的
不好但个人没看过(底下推文有人说, Google也有).
厨卫设备跟Moma一样, 缺点是后阳台有够小
https://i.imgur.com/uy556aW.jpg 如果门算80公分那阳台只有80*180, 很难想
像要怎么晒衣服
9楼三房权状38.04坪, 开价44.94万/坪, 之后业务自己往下降到36.76万/坪, 觉
得这开价很有事, 有听风声说最后成交价在31-32万/坪, 但这价格配合它的地点
吸引不了我. https://imgur.com/2H0QIiD.jpg
3. 顺俪 Miho 青溪段 411
103年买地366坪, 每坪120万, 建蔽率49.98%, 容积率259.53%
三石营造
跟Moma一样, 总户数26加3店面, 只能请日班警卫. 阳台很大但是内缩, 加上落
地窗用低透光玻璃导致客厅很暗, 三点过后客厅就要开灯了很可惜, 两户的前阳
台直对青塘园角落, 即使是四五楼景也是很漂亮, 远眺可以看到机捷轨道, 但是
这里是直线部分所以听不太到轨道声音. 但棒球场到此案之间没有阻碍,下手之
前注意一下环境. 另外此案的雨遮有够多, 真的像是土星环一样环绕整个建案,
中间走道很窄 上又有梁, 有压迫感
4. 顺俪 V1 青峰段 352
基地389坪, 查不到土地买卖记录, 建蔽率49.99%, 容积率250.48%
三石营造
此案位于大园区所以楼高有限高到7楼而已, 总户数35户加6店面, 公设比较少
因为没有公共空间, 只有梯间有一个公共阳台供使用, 一样地下二楼有机械车
位, 要注意维修问题. 此案算是顺俪早期的案子, 3房的格局空间蛮大, 只是有
采光不足的疑虑, 个人不喜欢
以上四个顺俪的案子个人觉得大同小异, 社区规划都设定在30户左右, 室内建材
用的都同一品牌, 只差位置跟室内坪数略有拉出不同客群
5. 宸康 青墨集 青溪段 413
基地560坪, 建蔽率48%, 容积率319.65%
金藏营造
此案仅一栋共50户, 分成A1 A2面青塘园的四房, 跟B1 B2 面永能路三房, 到永能
路之间有几块425的小地, 如果这些地没被整合全都盖透天的话那最高就只到四楼
半, 也就是说B1B2只要在五楼以上采光就不是问题, 只是B1B2正好座东南朝西北,
西晒跟北风大家要注意一下.
B1 权状49.03坪, 6楼开价1480万, 每坪30.19 https://imgur.com/9AaBeUO.jpg
B2 权状48.68坪, 6楼开价1450万, 每坪29.79 https://imgur.com/KYdPS4G.jpg
垂直价差每坪7000元, 也就是每一层楼差35万左右, 车位B3 120万, 管理费70元
接待中心设在青商路的明日苑一的某户, 记得在车道上, 屋内除了展示样品就一
张桌子, 所以一次仅接待一组客人(需预约). 在介绍房子的过程中直接拿合约书
出来让你翻, 也利用明日苑一现有的设备来介绍此案的优点, 包括楼高(3.5m),
厨卫(Cleanup全不锈钢厨柜), 采光, 电梯人数(15人), 车道宽(6.2m), 保固,
梯厅(1.9m)及公共空间, 基本上我看完他们不会想再看明日苑一啦...
他们的卖点全都在以下的图内
https://imgur.com/BiHjNmc.jpg
6. 禾林 Rich one 青平段 130
101年买地1647坪, 每坪65万, 建蔽率42.51%, 容积率346.51%
复兴营造
临15米青商路及20米站前西路, 产品定位在精品饭店宅. 全栋无瓦斯都用陶瓷
电炉, 公设比35%, 但实际上公设比35%更高. 三楼还四楼有个25公尺露天泳池
三水道. A栋一层五户三电梯, 除了A1 及A6两户前后都有采光外,
中间三户面后都是天井的设计, 通风看来是没问题, 但是采光如何就要等实屋
才知道了. 景观上应该只有A1能正面看到公七, 其余只是斜视. B栋除了B7其余
都两房所以我没注意
营造方面水泥从地下室到8楼是5000磅, 9楼到13楼是4000磅, 14楼以上是3500
磅, 耐震6级
此案2013年推出预订议价时就吸引大批人潮, 后来新联阳在高铁三号出口摆摊
时更是络绎不绝. 所以目前建商保留户不多, 而且惜售, 低楼层开价38万/坪,
实际成交价可以跟装潢价格一起谈; 高楼层开42万/坪, 实际成交没有谈就不
确定了; 另三房规定要带双车位, B3车位135万.
此案似乎交屋后要绑约一年, 这个高价位在住宅区第一排有没有支撑, 我想
年底交屋后就知道了. 此外有风声说年底交屋时会有股东跟当时的投资客拿
出来平转, 不晓得是怎么跳过合约绑定的, 有兴趣的朋友不妨届时了解一下
https://imgur.com/9COEV76.jpg
https://imgur.com/REayIE1.jpg
https://imgur.com/mFsyfPv.jpg 注意玄关的配置跟以前给的家配不一样
7. 实德 璞园的家 青升段422商二
102年买地1676坪, 每坪135万, 建蔽率43.45%, 容积率476.67%
璞承营造
目前只售3-10楼, 11楼以上是实德环球的保留户, 3-6楼是登记一般事务所,
但是如果买了这些楼层想营业就法规而言应该是可以的, 不过当时的业务是
说可以登记办公室但不能营业, 管委会是否能妥善管理, 这点大家买之前可
以想想.
再来此案共两栋, 每栋一层10户共四电梯, 中间使用防火门分隔前后各五户
两电梯. 总共340户, 户别从28坪小两房到45坪3+1房都有, 所以客群会有明
显的差别. 另外实德环球本身在香港就是大型不动产投资者, 可以注意到此
案的网站有介绍港澳投资的方法, https://imgur.com/HPzu1Wh.jpg 如果邻
居有香港人也不用太意外
http://project.pyct.com.tw/hot100/images/p8/immi6.pdf
营造水准一流, 是集团旗下的璞承营造, 水泥磅数地下室到6楼是6000磅, 6
楼到10楼是5000磅, 11楼以上是4000磅. 但是水泥磅数越高不代表结构越好,
还要看钢筋箍筋绑扎程度, 这些数字大家参考. 3楼至7楼有装制震器(虽然很
多人吐槽说用不到), 地下室车位是目前唯一听过有把电动车的需求考虑进去
的, 每车位后面就附带220V 插座以便日后安装充电器.
厨卫等级不错官网都有写, 而且主客卫都是同一套没有降阶, 窗台是YKK的,
就采光部分, 除了面423地的户别会有被遮的疑虑外, 剩下三面皆无遮蔽物.
因为420地是个梯型, 到时盖起来理应退缩三角区块而盖成这样
https://imgur.com/6a2W2X7.jpg
剩下两面因为邻30公尺青心路跟40公尺领航南路, 采光都不错, 尤其以左下
角的A4 45坪房型面东南方是这基地最佳的点, 开价42以上也是最惊人
价格方面他们开价非常高, 每坪平均超过40万, 但每个房型都有水平跟垂直
价差, 所以价格我也摸不准, 还是建议大家自己去问喜欢的房型. 另外璞园
的销售人员是自己的公司员工, 场内的专案经理也是以前SBL球员, 所以销
售人员比起他案的代销或跑单态度亲切非常多, 是我非常有感之处.
8. 新润 明日苑8 青芝段108
101年以每坪65-70万买下共2120坪, 建蔽率44.06%, 容积率361.95%
扬润营造
会跑去看此案纯粹是好奇怎么这么多人花30万买这里, 这里在其它讨论区的
讨论度算高, 社区270户已有200户卖出, 交屋三个月后就立刻成立管委会了,
管理费每坪60元, 先前在建商代管期间大厅有吧台可以点早餐, 之后管委会
成立后不晓得会不会继续运作.
知名阳台外推(二工), 住户合约里都有签名同意让建商帮你外推让室内坪数
大一点可以用, 这样搞会不会有问题大家可以想一想. 新润把这些阳台送建
照来换得更大的容积, 最后再把墙外推还给住户, 这还是眼睛看的到的, 看
不见的地方又是如何呢?
社区共三栋, 每栋22层, 好像B栋有到23层, 一层四户分大小电梯, 电梯的门
双开还开不同方向我觉得蛮奇怪的, C栋属地主保留户, 地主户也渐渐释出,
价格有比其他栋便宜一点. 此案游泳池直接看到A19捷运站也很怪, 但离捷运
站近是他的主要卖点, 不过吸引不了我. 机场捷运在附近有个大转弯, 大家
要考虑一下轨道噪音. 高楼层会受棒球场影响, 光害有点严重, 如果喜欢看
烟火的可以住A栋, Lamigo可以放到你开心为止. 再来50公尺外有个变电所预
定地, 此案对我而言简直是嫌恶综合体
交通方面, 社区有巡回巴士来往高铁跟新润其它期的建案, 同样管委会成立后
不晓得会不会维持, 开车的话离大竹交流道或内坜交流道都有点远了, 只能期
待中丰路的便道早早启用
最后新润的案子都是由海悦代销, 我个人是对这家广告公司没什么好感, 大概
卖太好了每次去都感觉态度不佳(纯粹抱怨)
9. 捷宝 云品 青平段143
102年买地1219坪, 每坪75万, 建蔽率32.36%, 容积率295.97%
首捷营造
此案过去叫做目木本, 跟璞园很像的是也请到前竹中工务店的田中先生担任顾问,
三年前预售屋也是请璞园代销, 所以现在璞园的家的业务对此应该是非常熟悉,
过去也曾在香港打广告出售但听说效果不好
http://hk.centanet.com/home/ArticleTemplate5.aspx?id=70167
此案共两栋, 每层两电梯规划42, 53, 61坪三种格局, 共112户. 53跟61坪临站
前东路跟文小四, 42坪就是看栋别, A栋看站前广场但未来应该会被建物挡住,
B栋看新街溪跟宜诚国璞. 42坪是2+1房型, 无走道. 53坪是正三房但有走道, 目
前开价似乎是34万/坪, 垂直价差大概1500-2000元/坪.
印象中主卫用的跟璞园一样, 但是客卫有降阶, 窗台也是YKK的
同样如禾林, 这价格在住宅区来说都是高价, 在邻近商业区房价也在32-33左右来
看, 这价格有没有支撑也是年底就知道了. 明年Q1交屋, 到时候建商会直接挑几间
来做样品屋并贩售.
营造水准不知, 但建材也都是进口的, 附冷气室外机. 目前主要的疑虑应该是管理
费, 据友人说是100元/坪, 这水准在青埔应该仅次于中悦跟琴海
https://imgur.com/m4vbsc8.jpg
https://imgur.com/yOYe4ab.jpg
https://imgur.com/6u73P5V.jpg
10. 华固天圆 青溪段293
约1000坪, 查无土地买卖纪录, 建蔽率38.23%, 容积率340%
品兴营造
青埔国中第一排, 看实价登录有一笔跌200万出脱的纪录, 如果要出价应该可以
大胆杀
一层四户两电梯, 公设该有的都有. 实际看屋情形没有很好, 内墙不只龟裂, 还
垂直水平方向各裂好几条, 当然水泥裂是常有的事. 但是没住过的房子在同一块
墙裂这么多条是蛮少见的, 不过这只是隔间墙, 主梁是没看到裂痕. 客厅的落地
窗除非在盖的时候就二公推出去, 不然没办法走出去, 外面大块雨遮不能当阳台
用等于浪费.
面领航北路的都是四房配两车位, 三房的都在后面但是建案周遭都是大块地, 有
几块已经整地完毕正要施工, 将来的采光要特别注意. 厨房记得都是林内的, 浴
室不记得如何, 铝窗是中华铝窗. 其实看完对于华固施工有点失望
[后记]
最后我想推荐一个建商叫做”诚实建筑”, 实际去看过他们的官网跟房屋, 他们
的理念是把目前房地产资料最不透明的营造/土地成本公开摊给你看, 你买多少地,
盖多少坪都非常清楚, 如果家里有地可以请他们来盖房子. 本人在接触他们后对
于他们的理念非常赞赏, 他们是以入住人为考量, 盖个令人舒服的好宅, 详细考
虑通风采光跟安全. 我个人是蛮想尝试他们这种风格, 但无奈他们在青埔的规划
是在中坜月眉, 地点考量只好作罢, 希望20年后还能跟他们合作
http://www.honestbd.com/index.php
https://www.facebook.com/honestbdco/
以上内容绝大部份牵涉到个人意见, 大家参考听听就好, 也许我了解的不是完全,
如果内容上有任何出错请不吝告诉我, 我会来修改. 文句不通顺或是有任何指教
欢迎提出, 我若有空会把各建案的平面图再放上来, 谢谢
0927 删除部分不正确资讯
1002 补充青墨集跟各建案平面图, 容积建蔽