买屋投资自住有风险，详情请参阅公开说明书
过了一下午,收到不少询问,也看到很多同路人
其中甘苦,只有自住买家才最了解...
来聊聊大家的问题,当然我会八年才买到房,
一定有很多须要改进修正的地方,以下仅供参考
◎何谓A.B.C案?
这个问题问不同买家和仲介一定会有不一样的解读
以下是本人认知:
- A案
什么都不错,没有超大缺点,价格又漂亮,就是A案
地点好,格局方正,屋况好,屋龄OK,周遭环境佳,额外优点,开价价格合理
以上每个条件都可以打1~5分,每项都4分以上的绝对A+
如果有几项3,但有几项5,那也可以算A案了
通常有1或2分的房子就绝对不是A案了
还有一个重点:踏进房子后,感觉就是爽,心情愉悦
(有的案子进去会头昏昏= =真心不骗)
以这次买的房子来说
地点5.隔局4,屋况4,屋龄5,周遭环境4,开价4
我不买真对不起我自己...
- B.C案
每项几乎都是3.4分,中规中矩,就算B
出现两个以上的1&2...基本上不是B-就是C了
◎地点?价位?
这点不能说太白..基本上就是新北市靠捷运的大公园旁
贷款八成满是9xx万,权状>30坪,请自行推估
只能说到这里了
◎寻房、看屋
和房仲交朋友是一定要的
找菜鸟房仲又比老鸟好得多
1. 客户少,好案件先跟你分享
2. 菜鸟比较热心,带看询问不会爱理不理
3. 年轻的房仲容易当朋友,不买聊天也开心,顺便关心房市
4. 菜鸟讲话比较不心机,不会油腔滑调藏东藏西
反正跟一个讲话不会拐弯抹角的人聊房子就是爽
顺便听听房仲吐苦水也很有趣
有了这种管道...A和B+案才有机会透过房仲取得
剩下网络上的...怎么看都还是B案以下居多
当然天天逛房仲网还是有机会捞到一些A.B+案,但还是第二手消息
还没登上去之前通常已经开卖一周了...
◎出价、议价
以下不保证是正确的方式,只是我个人是这么理解
这八年来这间大概第五间下斡吧,经验算很少了
见面谈两次,成交就这第五次(反而没见面谈)
房子看久了自然会知道大概可能价位,但人人都想买便宜
说说这次出价好了~不然都是嘴砲
1.首先丢的超芭辣价,看看房仲签不签斡旋单
房仲不收芭辣单是正常的,所以要勇于出芭辣单
知道行情开可能成交行情价的8折,就很芭辣
看到A案就要出价,现在房仲客人少,可以和房仲慢慢磨
年轻的房仲也比较能接受有人下斡旋就积极帮忙,又是一大好处
房仲大概知道成交价在哪个范围,太夸张一定不会签
所以就从超超低开始下斡,当然还是要知道附近行情
以这次来说,我刚开始下开价75折,听起来没很低
大概是没有面公园公寓的实价均价打9折
结果不收...然后就慢慢探,.大概开价8折才收
第一次斡旋这价位大概就是不面公园的公寓实价均价
2. 出好芭辣价开始狂做功课
I. 查附近全部实价
II. 查永庆/信义等附近行情
III. 查新闻/PTT/Mobile01类似案件相关讨论
IV. 查2010~2012价位(现在能成交价位大概在这个位置)
3. 开始准备应付房仲和屋主
会听到房仲回报各种说词...要开始猜内容真假和剧本
跟房仲当朋友关系好比较能听到真实一点的话
看到菜鸟被同桌学长瞪就知道那句是真话XD
我后来又追了一次单,比最后成交价还高!!!
但还是比面公园实价低
最后这次有一件事很特别,就是第三次房仲叫我改单
是把斡旋价往下改,服务费上调1%=>2%
总额算起来一样,就房仲说是他们要拿服务费去贴价差
这点我到现在还是不确定到底怎么回事
但说实在当时如果是一样成交价,要我从服务费1%=>2%保证会成交
我应该也会签,有仲仲或内行人说明/开导一下吗?!
4. 这次没见面谈,直接就成交了
签约时...屋主是近80岁老奶奶,带着5x岁儿子来
儿子一看签约价忽然很震惊@@...
然后房仲就拉他出去说了什么
才继续往下签约
个人猜测可能跟服务费有关系
后记：
这间买到便宜还有一个重点,就是屋主是第一手持有,成本太低
当看到一间B+ or A案,在2010年后有成交过..
但大概就没机会捡便宜了
所以什么都好的A案房子,还要保佑近10年来没转手过
那我这间真的没什么缺点吗!?
当然有,没有100分的房子
这间是边间,所以最旁边的房间是圆弧墙壁,比较不方正
再来这间公寓楼梯烂烂的,还有楼梯间有不少壁癌
后阳台晒衣服照不太到太阳
这些都是缺点,但不到我不能接受的程度
买到了~一定有人说买贵有人说买便宜
自己觉得买得爽,住得爽就重要
这次和太太都非常满意,价格稍微超过预算
确买到比想像中还好的房子
没啥好嫌弃了
那我会变多多吗?!也还好
等10~30年后要换房再喷喷就好...
这几年涨也和我无关了
(都更的话最好,公寓换大楼)
当然不会希望跌,五年跌个10~20%也还好...
差不多就是抵掉五年的房租(五年房租100万= =)
谢谢收看
※ 引述《LinJW (文)》之铭言：
: 准备从这边暂时毕业了~~~
: 签约时,房仲闲聊说:"我们查一下,你看屋八年了,辛苦了..."
: 这句话真的是让我感慨万千...
: 前提：
: 出社会工作快十年了,从2009年就开始看房子
: 那时候只是看好玩,没头期款,收入低,把看房子都假日休闲
: 还没结婚,也没有买房压力,买房子离我好像还很遥远
: 当时候预算500~600万看新北,但少了冲动,也就不了了之
: 期间下过一间7xx房子,后来没成,查一下最后成交在快800
: 又过了几年,准备要结婚了~发现三四年前看的房子,已经涨了30~50%
: 大概就是2009年开价等于2013年的开价打七折...房子离我更远了
: 当初看700.800的房子..开价都拉到>1000了
: 陆陆续续有朋友在新北.桃园.台中买房..
: 但自己还是默默的看着房子
: 又过了几年
: 来到了2015年
: 第一个小孩生出来~不小心又有第二胎
: 原本租的房子是2/1/1的15坪两小房,不够未来一家四口
: 有下斡一间房子,还是没成...只好租更大的房子
: 直到现在~
: 本文：
: 过去的八年..不用多说,房市真的很精采
: 在板上看着一路多多到一路空空..没房子的人其实只是"话修"
: 在2011~2015这段期间真有认真的想买房子
: 预算也从500=>1000,但总找不到满意的房子
: 房子看多了(50~100间)~房仲丢过来的案子,喵一下就能知道缺点
: 基本上网络上看到的"好案子"又没被买走的...都有很大的缺点存在
: 不外乎路冲/隔局差/没采光/死巷/超烂3个4门牌/大漏水壁癌
: 传说中的A案(90分以上)也从来不会轮到我
: 真的好案子,打过去仲介只有两种回应"卖掉了"或者"已收斡"
: 剩下被我看到的房子,大概只有顶多80分,确要我压身家买下去
: 实在做不到...
: 从去年到今年,似乎真的有些不一样
: 网络上,感觉B+案子(90>房子>80分的案子)似乎多起来了
: 而且要看通常都看的到,没有几年前一去现场两三组一起看的热潮
: 房市真的转向了!!!心中又冒出一些希望
: 今年,已经看了两三间蛮满意的房子(~90分),都请长辈来过目,还是差临门一脚
: 直到几周前,某个下午仲介传Line,说"刚接新案,面公园3/2/2,秒杀案!"
: 以我经验,总觉得这一定有啥问题...现在哪有秒杀案
: 不过看一下传来资料,好像真的有点像A案
: 就约仲介当天下班过去看一下
: 心中总想着,这么A应该又是那些老问题吧?!(隔局/采光/壁癌等等等)
: 看完以后,惊为天人!!!立刻找长辈北上,隔天大雷雨也看房子
: 立刻下芭辣价卡位斡旋
: 过了三天喊价...就成交了!!!!!!(超过预算3%)
: 最后买了一间30年的中古公寓(难得比我年轻的新北公寓)
: 3/2/2,三面开窗,边间,客厅/三卧房全部正对大公园,无遮蔽
: 房子也无漏水壁癌,干干净净
: 成交价大概是过去几年实价最低的9折左右
: (实登可比较案例很少,过去五年类似案件只有5案左右)
: 对以前来说,这间真的是超A案(自评>95分)
: 竟然被我遇到而且买到了!!!!
: 太感谢房市不热了!!!
: 从此展开千万贷款人生~>"<~
: 后记：
: 这三天喊价也很有趣
: 连续两天到房仲店头...第一天大雷雨天,第二天大晴天,都是假日
: 两天整个下午都没有第二组客人在店里...
: 两天至少待了6小时.完.全.没.有.
: 我跟年轻的房仲说
: 三四年前..这种时间通常是里面最满
: 我们这种年轻人在外面不是没人理就是顶多递名片
: 想坐位子请找冷门时段
: 这也真得让我感觉到房市不景气
: 虽然房市还有机会跌
: 但这种超A案我八年也只看过这一户
: 预算也够..就买了
: 从客听到三间房间看出去都是绿树大公园
: 买贵也就认了~
: 相信下次要看到这种还未上架的超A案
: 应该又是三五年后了
: 最感谢的是菜鸟房仲
: 我跟他说...这种案件,给口袋够的客人
: 应该不用谈三天...感谢他客户不多
: 才让我买到这间房子
: 会看完整篇文章的应该不多
: 但很开心能在这里抒发八年来的看屋买屋心得
: 希望大家都能买到理想的房子
: 毕业下台一鞠躬<(_ _)>
※ 引述《LinJW (文)》之铭言：
: 准备从这边暂时毕业了~~~
: 签约时,房仲闲聊说:"我们查一下,你看屋八年了,辛苦了..."
: 这句话真的是让我感慨万千...
: 前提：
: 出社会工作快十年了,从2009年就开始看房子
: 那时候只是看好玩,没头期款,收入低,把看房子都假日休闲
: 还没结婚,也没有买房压力,买房子离我好像还很遥远
: 当时候预算500~600万看新北,但少了冲动,也就不了了之
: 期间下过一间7xx房子,后来没成,查一下最后成交在快800
: 又过了几年,准备要结婚了~发现三四年前看的房子,已经涨了30~50%
: 大概就是2009年开价等于2013年的开价打七折...房子离我更远了
: 当初看700.800的房子..开价都拉到>1000了
: 陆陆续续有朋友在新北.桃园.台中买房..
: 但自己还是默默的看着房子
: 又过了几年
: 来到了2015年
: 第一个小孩生出来~不小心又有第二胎
: 原本租的房子是2/1/1的15坪两小房,不够未来一家四口
: 有下斡一间房子,还是没成...只好租更大的房子
: 直到现在~
: 本文：
: 过去的八年..不用多说,房市真的很精采
: 在板上看着一路多多到一路空空..没房子的人其实只是"话修"
: 在2011~2015这段期间真有认真的想买房子
: 预算也从500=>1000,但总找不到满意的房子
: 房子看多了(50~100间)~房仲丢过来的案子,喵一下就能知道缺点
: 基本上网络上看到的"好案子"又没被买走的...都有很大的缺点存在
: 不外乎路冲/隔局差/没采光/死巷/超烂3个4门牌/大漏水壁癌
: 传说中的A案(90分以上)也从来不会轮到我
: 真的好案子,打过去仲介只有两种回应"卖掉了"或者"已收斡"
: 剩下被我看到的房子,大概只有顶多80分,确要我压身家买下去
: 实在做不到...
: 从去年到今年,似乎真的有些不一样
: 网络上,感觉B+案子(90>房子>80分的案子)似乎多起来了
: 而且要看通常都看的到,没有几年前一去现场两三组一起看的热潮
: 房市真的转向了!!!心中又冒出一些希望
: 今年,已经看了两三间蛮满意的房子(~90分),都请长辈来过目,还是差临门一脚
: 直到几周前,某个下午仲介传Line,说"刚接新案,面公园3/2/2,秒杀案!"
: 以我经验,总觉得这一定有啥问题...现在哪有秒杀案
: 不过看一下传来资料,好像真的有点像A案
: 就约仲介当天下班过去看一下
: 心中总想着,这么A应该又是那些老问题吧?!(隔局/采光/壁癌等等等)
: 看完以后,惊为天人!!!立刻找长辈北上,隔天大雷雨也看房子
: 立刻下芭辣价卡位斡旋
: 过了三天喊价...就成交了!!!!!!(超过预算3%)
: 最后买了一间30年的中古公寓(难得比我年轻的新北公寓)
: 3/2/2,三面开窗,边间,客厅/三卧房全部正对大公园,无遮蔽
: 房子也无漏水壁癌,干干净净
: 成交价大概是过去几年实价最低的9折左右
: (实登可比较案例很少,过去五年类似案件只有5案左右)
: 对以前来说,这间真的是超A案(自评>95分)
: 竟然被我遇到而且买到了!!!!
: 太感谢房市不热了!!!
: 从此展开千万贷款人生~>"<~
: 后记：
: 这三天喊价也很有趣
: 连续两天到房仲店头...第一天大雷雨天,第二天大晴天,都是假日
: 两天整个下午都没有第二组客人在店里...
: 两天至少待了6小时.完.全.没.有.
: 我跟年轻的房仲说
: 三四年前..这种时间通常是里面最满
: 我们这种年轻人在外面不是没人理就是顶多递名片
: 想坐位子请找冷门时段
: 这也真得让我感觉到房市不景气
: 虽然房市还有机会跌
: 但这种超A案我八年也只看过这一户
: 预算也够..就买了
: 从客听到三间房间看出去都是绿树大公园
: 买贵也就认了~
: 相信下次要看到这种还未上架的超A案
: 应该又是三五年后了
: 最感谢的是菜鸟房仲
: 我跟他说...这种案件,给口袋够的客人
: 应该不用谈三天...感谢他客户不多
: 才让我买到这间房子
: 会看完整篇文章的应该不多
: 但很开心能在这里抒发八年来的看屋买屋心得
: 希望大家都能买到理想的房子
: 毕业下台一鞠躬<(_ _)>