楼主:
a386036 (骷髅怪)
2017-06-04 22:22:43很多人把焦点放在2顺位设定里面
其实2顺位设定在交易上，透过房仲机制是没风险的
先来说2顺位生态
民间2顺位多半是钱庄，也可能是股东，借名登记
钱庄的话基本上不用想，除非对方菜比八
不然放款给他
一定是设定>预告登记或是假扣押或是信托
基本上就是告诉后面的不用玩了
也保住不会有其他问题
再来如果是钱庄，设定金额通常是债务的2倍
设定9千万也就是4500万
上面说了一堆衣锭很多人不懂
以房仲来处理这案子
知道可以卖会成交
或是跟买方成交，也会告诉买方
确定后去跟2顺位设定人照会(屋主要提供如何找)，确定好2顺位条件，谈好以后
就开始跑流程
签约 付款到履保 保税 完税 过户 还款+清偿证明跟所有文件 一手交钱一手交东西
去办涂销
也可能先清偿 涂销再走后面
这时候会再设定一次自己 卡顺位
这风险较高
这都是只有二顺位设定的
如果是前面说的 钱庄
被预告登记 假扣押 信托
那风险就相对高非常多了
这种对方99%会要你先清偿在撤封等等
由于会走到这步了
后面有多少人在等卡近来不知
撤封以后
到登记完成日的空窗期
会有相当的风险又被另一组人封
当然报税完税一样可以先动作
登记日只是还是有3~5天的空窗期
代书跟地政熟有办法压到2天
这就看东西有无那价值了
※ 引述《amaisar (阿！麦煞)》之铭言：
: 买卖破局 2千万拿不到 永庆：暂保管票据待判决
: 内文：
: 【顾美芬╱台北报导】亿元店面买卖破局，但买方的2000万元订金还卡在房仲手上，陈姓
: 卖方主张对方违约要没收订金被经手的永庆房屋拒绝，陈男极度不满。永庆则指基于交易
: 安全须暂时保管票据，无法交付订金。
: 陈姓屋主急需售屋，3月初委托永庆房屋大安店代售台北市店面，数日后永庆安排买卖双
: 方面谈，敲定以1.78亿元成交，买方支付2000万元票据并签买卖订金收据。当天买方曾提
: 及涂销抵押权设定问题，陈姓卖方承诺卖了房子还钱，就会涂销。
: 涂销时间点惹破局
: 之后陈姓卖方希望完税前再涂销，但买方坚持须在签约前完成涂销，双方不同意而破局。
: 陈男指对方违约，告知永庆房屋须没收2000万元订金。
: 买方主张，该物件的土地设定第一顺位银行抵押1.14亿元，加上民间借款第二顺位9千万
: 元抵押权，合计达2亿多元，远超过买卖价值，强调若未在签约前涂销第二顺位民间借款9
: 千万元抵押权，无法保证自己权益，要求返还订金。
: 卖屋前须涂销设定
: 永庆房屋表示，双方对交易条件产生歧见，并主张对方违约，因无判断权利，基于交易安
: 全必须暂时保管票据，待双方协议或司法判决后再做处理。
: 台北市主任消保官何修兰认为，抵押权设定属重要交易资讯，房仲受托买屋时，应充份揭
: 露相关资讯，通常卖方须在卖屋前涂销抵押权设定，否则牵涉上亿元的庞大负债，无法保
: 障买方交易安全，买方因此可主张交易未成立，但卖方也可补足6000万元提供担保来解套
: 。
: 连结：
: https://goo.gl/84CKRY
: 其他：
: 感觉有内情，不单纯
: 有没有高手可以分析一下的
: 颗颗