成交的条件是“买方与卖方对价格认定一致”
成交量萎缩有三种可能
1. 买卖双方对价格认定不一致
1.1 没有新闻 (基本面不变)
1.2 对新价格作反应需要时间
2. 买方没有需求量
3. 卖方没有供给量
对应105年市场氛围应该是1.2
我们很容易忘记 建商的组成也是人
也要工作也要开会 原先经理人提案的报酬率可能是101年、102年或103年订的
在价格变动之下经理人与金主必然有一番角力
没有需求的同时 除了油漆工、水电工、板模工丢饭碗
经理人也未必能幸免
近期的行销词都是板桥x字头 新店总价xxx 订签50万好成家
也可以显示市场进入价格战国时代
但更值得注意的是“房市倒挂”的新闻
也就是新成屋开价低于中古屋
新成屋与中古屋是替代品
也就是说Smart Money已经开始调整
105年建筑执照 << 使用执照数
一般来说机构投资人效率是高过市井小民的
总之这几年会是消化存货的时期
如果今年能爆量(下跌?)反而会有效止跌
如果二手屋市场持续不效率(即价格不调整)会延长空头期间
因为建商得跟未来的供给打对台
一般在经济理论中
市场越效率是越好的
即不均衡的价格成交量小
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