※ 引述《Hermess (取之有道)》之铭言：
: ※ 引述《Jose (交通部长˙荷西！)》之铭言：
: : 小学生都会算加减乘除 但是变成应用题突然就很多人不会了
: : 这个早上突然想到房地产的问题 以下为个人浅见 若有观念错误欢迎讨论指证
: : 古老观念有土斯有财 房租养房贷 20年后就是免费得到房子
: : 但完全忽略了自备款的机会成本这个项目 过去低利率时代很多人选择忽略
: : 但这其实是改变决策的重要因素 (尤其是开始进入升息循环)
: : 我以最近本身入住的的台北市北区5-10年内社区大楼来说
: : "2房格局 权状30坪 成交大概1100万左右 平均36.6万 不含车位"
: : 从想买房自助的角度分析:
: : 当房客一年房租支出 = 2.5万(含管理费) x 12 = 30万
: : 买房一年支出 = 31.1万
: : 自备款300万 机会成本4.0%(即我放在银行做稳定的收益) = 12万/年
: : 贷款 利息支出 800*1.7% = 13.6万/年
: : 持有税金 房屋税地价税 2万/年
: : 管理费 2000/月 = 2.4万/年
: : 买房仲介费1% 摊提10年 = 1.1万/年
: : 买房成本 契税 印花税 摊提10年 约1万/年
: : 买房支出居然高于租房 且这尚未计算还本金
: : 本金还越多 你的薪水投入房贷 未来每年能创造的收益越少 即买房机会成本就高
: : 举例来说20年后我还了本金800万 现金转换为资产 你持有一间30年大楼2房的房产
: : 但若保持800万现金 这20年甚至以后会持续会创造收益 且随时保有选择进场的权利
: : 若从想当房东买房收租的角度
: : 支出: = 18.5万
: : 800万贷款的成本 = 12万
: : 管理费 = 2.4万
: : 持有税金 = 2万
: : 买房仲介费1% 摊提10年 = 1.1万/年
: : 买房成本 契税 印花税 摊提10年 约1万/年
: : 收益 = 房租 30万
: : 想买房当房东每年净赚11.5万,10年后净赚13.6万
: : 800万贷款大概 你的房客大概60年可以赚到 不考虑涨房租(正) 空窗期(负) 利率(负)
: : (是的 房客帮你缴房贷 久了就是你的)
: : 若不买房当房东 300万自备款创造的收益成本 4.0% = 12万/年
: : 虾米 居然差不多 但还可以保持流动性
: : 不管是买房收租当房东 或是买房自助 都是非理性决策
: : 大家可以用这样 调整变量(总价 利率 自备率 机会成本) 去试算
: : 房价狂涨的时代一定是怎么买怎么赚 本金太大了 资产增值的幅度高
: : 但房价持平 缓跌 甚至有升息迹象时 不只是考量贷款成本 还必须要考量机会成本
: : 大楼尚且如此 我真的无法想像现在投入1000万买35年公寓的人的心态
: : 1. 20年还完贷款后持有的资产为55年公寓
: : 2. 若都不买房20年后持有的资产为1000万现金 且这20年持续创造收益
: : 3. 尚不包含修缮费用 老公寓修缮费用惊人
: 真是有趣的一个课题。
: 那来假设双方都有1100万的情况下好了。
: 房东自备款300万+800万的4%获利。
: 但是需要支付800万的贷款1.7%
: 800万年盈余2.3%=18.4万
: 房客现金1100万。年投报4%=44万
: 支付房租30万/年
: 年结余14万
: 然后。房客的30万支付给谁？对。房东
: 基于房东需要维持房屋如管理费及您说的仲介费等等摊提费用。房东实领房租以25万计算
: 房客年结余14万
: 房东年结余18.4+25=43.4万？
: 以上为个人浅见。如有错误欢迎指证讨论。
: 对了。我是多多喔。
: http://i.imgur.com/bXhGQSR.jpg
你的例子其实应该也要假设房东也要去外面租一间租金30万的房子
这样比较才合理 不然房东的居住成本你不算不对吧
而现在要比的是个人有一笔钱买或租的问题吧
所以应该是这样
买
自备款300万+800万的4%获利
但是需要支付800万的贷款1.7%
800万年盈余2.3%=18.4万
持有房屋平均每年的修缮 税金算3万好了
所以买房的人是有一间自己的房子可以住加上第一年18.4万的现金
所以20年来平均算大概是18.4*20=368万(不考虑复利 期间不用还本金)
所以20年后就是一栋自住20年的房子+368万现金
租
以现在1100的房子 一年租金大概平均23万差不多
所以房客现金1100万。年投报4%=44万
20年后房客有1100万+44万*20(不考虑复利)-23万房租*20=420万
租房子就是有1520万现金
所以先不考虑租或买的抽象的幸福感哪个比较高
如果新房房价在未来小涨 让20年后现在买1100万的房子 20年后不折旧还是1100万
那买的人就是有财富1100+368=1468万
租的人 财富1520万
租赢买
如果新房不涨不跌 哪20年后1100万的房子 算每年折旧2%就好 20年后剩下735万
那买的人就是有财富735+368=1103万
租的人 财富1520万
租大赢买
新房小跌或大跌 哪不用算了 买房输到脱裤
哪未来新房像过去20年大涨 哪也不用算了 租房输到脱裤
所以你认为2037年台湾房子会像过去20年大涨 买吧
不过目前的人口推估2037年台湾人口会比现在少150万人
然后接下来每年都还要少20万人的速度少下去
还是认为能大涨的人 买吧 加油

选房跟选股一样不是看平均在操作的

其实这种数据 这边多一点 那边少一点 结果就差很多

原来是这样计算的啊。那这样看起来真的是买不如租呢。不过这样一算现在的人真的挺辛苦的。不含房租年存44万。20年后好像还是不能放心退休其实我从来不默认房价会涨喔。我只是挑比市价低的好卖房子买。然后以市价。或略低于市价卖。不过这也是属于投资的范围了。不在自住的讨论范围之内

H大真是好脾气，鸡同鸭讲也这么客气H大的房东跟租客差别在举债能量的利用，一有一没有2者都买得起房，一个纯投资，一个买房加杠杆投资房东是现金买房理财贷不还本用点心看别人的文吧，你还不够格叫我用脑子对，H大的意思就是这样，一般人租屋，吃亏在没有用举债能量你冷静一点，想一下H大的文，我的推文他的意思就是租屋的人少利用了举债能量理财贷低过2％的人多的是，不离题了睡觉吧～

理财型房贷不用付本金就可以再贷钱出来吗？如果是这样才有杆杆效益，问题的假设是两者原本都有1100万，我不太懂房东房怎么变出多的杆杆？

买北部房 可能届退休了还没还完房贷

1100万现金买房，房子再办理财贷800，不还本金800再用来投资，这是H大文中的意思所以房东有房子出租，借款800万用来投资房客，只用1100万投资，没有举债，这也是H大文中的意思天阿～这里没有你的员工，可以不要用老板语气吗？H大重点是举债能量的利用房东本来就有房，你可以假想他是H大

两位不用吵了，h大也在自己的文章中推文写没算到房东自己的居住成本，除非房东要睡公园

现実世界就是房东有房，有钱；租客有钱，没房，H大举例子，分享有一样多钱的房东，房客，有利用举债能量的差别。

不然就要改题目假设！胜文房东住帝宝，手握1100万VS 无房文哲，手握1100万，不用算也知道谁赢

不要老板当久了语气就这么轻蔑，先读懂H大想表达的意思吧，断章取义跟台湾记者有什么差别参不透，多说无益，各自睡觉去吧。认识你们真好。最后一句，举债能量的利用，有或没有资产要减负债呀，大哥，equity都是1100我的天阿～～～天天天天啊～睡吧～大老板改天来我办公室坐坐吧

我花了所有储蓄300万当头期，买了一间1100的房子，我要怎么开杠杆嚷银行再借我800万？拜托D大教我！

坐下和气聊聊，不然你瞧不起我们，话也听不进的H大是用1100买断，再增贷我不是在跟你争论怎么公平比，是在解释H大的文章意思他不是说2人都有1100万...天阿...你有看清楚吗？大老板

D大 真的麻烦你去看完H大的文章加下面所有的推文，你就会发现H大的假设完全和你不一样，大家理性讨论

那是H大脾气好呀，L大理性，真的，但是领悟看个人

我帮他回答睡公园！

不过就是买间房子，有需要这么激动吗? 要租要买高兴就好，何必咄咄逼人!数学不好是一回事，修养不好又是另外一回事 !

你那里看到我激动XDD 我是觉得好笑....

总有一天会买房不是吗算到最后自己也是输家台面上有没有很会操作理财的高手在租房的

本来1100万的房子变便宜再买 哪里输?

一样逻辑可以套在你买房的当下阿

跟龙二说那么多没用啦 多多大绝招扯东扯西 他很熟练

以一户有3-4人算，少一百万人，等于需求少25-33万户

1100的房子可以变便宜再买你也可以再假设房租更便宜

看了大家回文...我觉得租或买根本不是重点，有钱才是重点有3000万买或租都一样爽 只有300万都一样坎...

总有一天会买..... SO? 总有一天到再说 房子也会盖新房很明显现在适合买的只有南部 北部怎么算都买不如租

我看的懂啊，条件一样才能比较，谢谢原po耐心的解释

有一些人是可以讨论的，言尽于此。

那些人显然不包括龙二XDD

原po你也太有耐心了，门外汉的我已懂而且主题就是以买房or租房 同一条件下在做比较而且很清楚的是在建立在本身没有房子的状况下买房来租人赚报酬，自己就要另外去租房，没有很难懂阿

举债能量利用是好的想法, 端看你做会亏还是会赚的投资p.s.每个都神人知道房子100%涨那早就压身家梭哈了呼应那个每篇推文都要100%有 4%获益的这篇分析的就比较正常, 以两人都有1100来分析

理财高手租房？有啊板上有 帅大