该讲的人口结构 经济衰退就不讲了
这些是长期结构看跌的因素
有个大家常忽略的 而且具有崩盘性影响力的
叫做折旧
你说过往都没折旧呀
原因有几个 第一是 过往直到今天 台湾人口还在成长呀
在需求和炒作带动下台湾房市一直涨
我只看到我买的新屋过二十年涨了一倍 哪来折旧?
但看台湾人口结构就知道
台湾现在房子开始多起来 是在战后婴儿潮(约1945开始) 长大的那批人
他们要买房约是1970~1975左右
所以可以看到我们现在的中古屋开始变多是40~50 50以上的比较少
所以这会产生一个现象 “我们没有概念60年老屋可以卖多少”
所以产生新屋和中古屋相差不大的怪异情形
很多人用租金报酬率看 但有个问题
请问买了30年的中古屋 租人30年 60年的老屋价值会不会变?
买60年老屋的会不会想，我如果再放30年可以值多少钱?
中间的价差就是折旧
加上 主计处预估的人口中间值 大约是每年10万人左右的速度减少
而新屋的供给不断增加
如果意识到折旧 那到底有什么选择中古屋的理由?
我为什么说这是崩盘式的影响
因为台湾历史还年轻 多数房子都还在50年以下
但是等到5~10年
市场上开始有屋龄60年的房子开始卖
加上人口结构可预期的未来房市是供大于求
请问银行鉴价要鉴多少?
贷款成数能贷多少?
60屋龄的房子住30年还能否保值?
如果60年的房子价值迅速往下掉
请问买中古屋的人会不会意识到自己的房子无法保值?
会不会意识到自己每年缴的房贷不能算是资产?
会不会意识到如果算上折旧每月贷款加折旧的费用远大于租金?
所以我说这是文化上的拐点
因为台湾人口结构不是线性的 所以高屋龄的房子还不多
中古屋的屋主多半不缺钱 加上过往经验是房地产长期都是增值
所以很跩几乎不降价
而买方也无法意识到折旧的严重性因为没有60年以上屋龄在卖的经验
所以以为房子都能保值
所以我说市场最大的灾难是，当第一批60岁房子开始卖
然后发现行情很难看的时候
连锁效应 30年以上的房子基本上都会死很惨
因为到时候的人口结构 新屋的供给就足以供应需求
那谁要买30年后就不值钱的中古屋?
如果要买还不如租，反正买了过三十年也不值什么钱不会比租好多少
总之，我觉得现在要买中古屋的除非心脏够大颗赌都更
不然我真的觉得很有勇气
不怕未来脱手的时候变古蹟
相对的 屋龄40以上的屋主 我也觉得很有勇气
就像年过40的女人就算长的还可以 居然也不急着结婚
整个错乱来自于 台湾房市还没有很多屋龄60以上的房子
等到第一批屋龄60的房子在市场上卖
台湾就会向国际一样 开始把折旧纳入计价
卖方到时候就不敢有恃无恐 买方也不会贪图个两折就买中古屋
所以我说当未来房价把折旧纳入考量时 整个中古屋房价就会出现大幅下修
到时候我们再验证