这是李奕农先生写的文章 内文有图表 建议直接点入
预测大师很多 准不准只有将来才知道
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台湾房市下跌的幅度会有多大？房市不景气的期间会多久？这是身边有关心房市的朋友最
想问的问题。从国外的案例来看，不同的房价下跌原因，会造成不同的跌幅。
因素1：利率急升→跌30％以上
买房一定要贷款，而且比例甚高。一旦利率急升，屋主的持有成本会骤然大增，出现抛售
潮。2008 年的美国次级房贷风暴还有日本的房市泡沫化就是这样造成的。
美国的房市从 2007 年 4 月，经历了一段平均高达 32％有如雪崩般的跌幅，直到 2012
年才止跌回升，到了今年（2016 年）才回到当初的价格。
美国的房市崩盘有两个原因，一为信用过度扩张。当年美国人可 100％贷款买房而不需要
自有资金。买房门槛降低，本来无法购屋的人都可以买房，有能力者则会购买多间。平均
约有 40％左右的房屋成交是属于投资与度假性质，而非居住目的，再加上许多民众进行
二胎贷款消费以及信用贷款消费，过度透支购买力。
其次，2004 年美国正常的房贷利率约 1％，在两年的时间内，直到2006年即骤然上涨至
5.25％，若是二胎或者信用较差的贷款，利率更高。还款压力急遽增加，导致大量违约
，进而引发次贷风暴。
再来看日本。从 1989 年 5 月至 1990 年 8 月，在一年内日本央行利率由 2.5％提升至
6％；同时要求所有商业银行大幅削减贷款，到了 1991 年，日本商业银行实际上已经停
止了对不动产业的贷款。日本房市即从 1990 年开始走入泡沫，房地产再也无法回到泡沫
前的高点。
因素2：股市崩盘→跌15-25％
股市崩盘时，银行、企业、证券或投资者都会出现巨额的亏损，在急需现金周转的情况下
，将会抛售资产，造成房价大跌。
比较近期的案例，就是 2008 年金融风暴股市大跌时，各国房地产都经历下挫，英国下跌
17％，新加坡下跌25％，香港下跌23％。最惨的案例则是 1990年代的日本，同时具备了
因素 1和因素 2，房地产暴跌了 60％。
若出现利率急升或股市暴跌的征兆，属于经济层面问题，因为持有成本过高或亟需现金，
屋主有了一定要卖屋的动机，此时房市跌幅会较重，属于崩盘式下跌。
因素3：政府打房→跌5-15％
政府打房会影响买、卖房的意愿，使得买方不好买，卖房也要缴重税，这样一来使得房市
交易量大减。
中国、香港、新加坡就是例子。中国分别在 2011 及 2014 年房市下跌，各维持一年左右
的时间。中国政府端出打房手段，包括限购、限贷、提高交易税、提供保障性住房等。两
次的跌幅在 2.5％到 4.5％不等。
新加坡和香港也类似，新加坡在 2013 年 Q3 以后迄今，房价开始进入下跌趋势，跌幅累
积为 10.8％；香港房市则在 2013 与 2015 年分别经历走跌趋势，幅度约 4.7％至 12.6
％不等。
与经济层面的影响相较，政府打房后的房市修正幅度约在 5-15％即到达满足点。
台湾房价可能筑底，持续观察政策
以台湾现况来看，目前利率相对稳定，未来急升的机会看起来不大。而台湾股市即使属于
相对高点，未来就算走弱，可能也只是修正格局。房市的下跌来自第三个因素——政府打
房。
历经了限制贷款、调整交易所得税（奢侈税、房地合一税），现在则到了调整持有税的阶
段，如地价税、房屋税。根据国泰房价指数的观察，在 2014 年 Q3 拿到最高峰后，逐渐
滑落，经历了快两年的时间，全国平均房价约下降 11.25％。
至于什么时候才是谷底止稳的时间点呢？个人认为政府对于持有税并没有下重手，但是仍
影响了消费者的心理层面。所以应要持续观察政府是否再推出新的打房政策，譬如公设坪
数不登记。
未来等具体措施确定，民众开始习惯新税制，这波修正就会结束，房价就有机会筑底了，
毕竟对于房屋的需求只会延后，而不会消失。
【作者简介】李奕农
师大附中、政治大学地政系、台北大学地政所毕业。专攻房地产市场研究。
‧乐居科技股份有限公司创办人
‧历任信义房屋专案经理、副店长；远雄房地产研展室科长、集团教育训练讲师

交易量谷底，价格还在山顶

个人认为3的发生机率不大，现在就是整个交易量停滞，前朝打房政策失败，小英政府若有智慧应从交易量开始救。另外好像没看到你的心得，只有转文。

差不多谷底了吧 不然板上空空应该早就叫爸妈卖老家

涨多久就降多久，我猜2~3年后可买。

这一波从2004or 05起算已经涨10年了吧

胡说 台湾不会跌涨了10几年 才跌2年就说到底...真正好戏还在后头

平行时空，有跌吗？

本来就没跌 台湾不一样 只涨不跌的一坪200万会很贵吗？ 一坪1000万才刚刚好

到了，我欧印囉

空空：我入场就是谷底！多多：只会往上，空空一辈子没钱租屋

肯定的是这位专长不会被嘘为键盘专家~

建商的员工也叫专家？你看过建商喊空吗

涨了100～200%左右，然后跌10～20%说是谷底，这我的数学跟中文需要重新学习吗？

经历就跟你说了远雄养的 难道喊空咬主人是说他也很客气了啦 可能筑底没说筑要筑多久 基本学养ok

没量的原因是太贵 价格不跌就没量

这三点短期不会出现 所以还是缓步盘整

其实不用那么麻烦，只要抽持有税0.5%就崩了

这文章出来就是代表底部还没到真正的底部是像股票那样一天斩杀六百点，让你连讨论底部的心情都没有

未来很难说，但这作者也承认这两年已经跌10%了，比死多头好太多了

价格当然还没谷底啊2013-2014申请建照最大量2016-1017申请使用执照最大量2018-2019（宽限期结束）法拍屋将会是最大量届时，才是大幅价格修正时期，再耐心等等

不会崩跌啦 我预估 缓跌四年 然后就会开始缓涨

2018小英护盘 安啦

还没喔！ 因为中仲倒八成的指标还没达到阿

看跌！多等等！法拍屋的量是指标