投资客为何买新房不出租!
观察网络卖屋平台591售屋网会发觉一种奇特的现象，许多摆上台面出售的房子，皆是
集中在2012~2014期间交屋的新古屋。更有趣的是这些外观新颖的新古屋，室内却空荡荡
如也，一件家俱都不附。这个很少人关注的小小细节，揭示了房市未来的趋势与走向。
想探究卖房子的屋主是自住客亦或投资客有个十分简便的法门，只需点进网络售屋的照
片里瞧瞧内装是否有附家俱。有附上家俱的代表之前的屋主有实际入住，自住客居多。而
若室内家徒四壁，连沙发、冰箱、床铺、电视等大型家俱一应皆无，那八九不离十，屋主
通常是投资客身份。
当然，有些投资客瞩意买下房子后大整容，梳装打理一番，提升房子的附加价值再行转
手，但那毕竟自身要具备基础装修知识，并投入金钱、时间、心力等额外成本，还须担负
持有时间一拉长房市反转向下，或是装潢风格兜不上买屋者脾胃的风险。因此在过去的房
市十年大多头时期，绝大多数投资客的操作手法是挑选有话题有增值潜力的地段买进，不
做过多装修，有涨就卖，赚了就走，钱到口袋再猎取下个新标的。一方面迅速简明，可保
持资金的流动周转，另方面不需装潢知识，跨入门槛低，人人都可化身为投资客。
但不幸的是自2012年以降，政府一连串奢侈税、房地合一税等打房政策无预警出台，使
得走扬十多年的房市，突入其来地向下反转，而不少投资客措手不及，寻不到下一个接手
的人，大笔资金被套住，才会出现网络售屋平台出现大量2012~2014交屋的物件的现象。
持有一间房屋包括三种主要成本:利息、税赋与管理费。
以一间40坪，单坪25万元，总价1000万元，贷款五成500万元的房子来计算，会发觉持
有成本并不低。假使管理费一坪50块钱，一个月要2000元，一年要2万4000元。房屋税加
上地价税，一年至少也要5000元。而500万的贷款，就算以2%来计算利息，每年的利息成
本便要10万元。光帐面上的持有成本就13万元。
而500万的自备款如果存放在银行，每年还有5万元的利息钱，因此如果一名投资客用自
备款500万，再贷款500万买一栋总价1000万的房子，对比把500万元的自备款存放银行，
一来一回每年就至少差了18万元，同时钱存银行里还规避了房价波动的风险，虽然赚不到
房价上涨的收益，但同时也避免了房价下跌的亏损。
既然持有房地产的成本如此的高昂，那么这些被套在新古屋的投资客为何不暂且转卖为
租，先以出租的方式贴补房贷，等房价上扬再脱手呢?
这牵涉到几种考量:
1.折旧率 2.家俱成本的支出 3.对房市走向的误判
新成屋的折旧率是最高的，在一般大众的认知上，新屋是一种价格，旧屋又是另一种价
格。投资客跟建商买来新成屋，如果没在头几年卖掉，将面临迅速被降等、归类为中古屋
的风险。因此对比买中古屋的投资客，购置新成屋的投资客出租意愿相对薄弱，因为新成
屋的高折旧率意味着屋主在出售上有着强大的时间压力。毕竟新成屋一旦出租，除了屋龄
下滑不说，屋主还要承担房子内装弄脏弄乱，卖相变差的风险，这又回过头来变本加厉地
影响房屋的售价。
当新成屋的屋主作出租打算时，又得面对第二个问题:家俱成本的支出。由于租客具有
高度流动性，因此租赁惯例还是由房东本身备置家俱。沙发、床铺、餐桌、电视、冰箱、
书桌等大型家俱加起来，就算买中古货，也要20来万。一旦成本投入下去，屋主势必得拉
长租赁期才能回本，这又制约了后续出售的时间点。更何况许多买方看房子的目的就是马
上入住，一间有租赁合约的房子不止会令潜在购屋者缩手，连房仲带看都会很麻烦。
最后一点是在过去十年房市大多头时期，除了2008年金融海啸房价短暂滑落外，大部分
时间房地产价格都是节节攀升的，因此使大部份的投资客误以为2012年开始的房地产价格
下滑是短暂的，是2008年的翻版，便采取观望的姿态，抱着等待房价涨上来再脱手的心态
，没有当机立断地选择出租。没料到这波房地产缓步滑落的空头走势一走就长达四年，而
且尚未有停下来的迹象，这也是大多数人始料未及的。
观察实价登录，从2014年至今，北北桃除了少数几个热点区域，房屋均价大致是滑落一
成左右，委卖的数量还是远大于成交量，因此接下来一年房价下滑的趋势并不会有所改变
。未来会有越来越多手上抱着新古屋的投资客意识到这个事实，最后选择以低于市场均价
认赔杀出或改采转卖为租的长期抗战模式，不论何种都会进一步冲击当前的房地产市场。
吴学谦