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内文：
哈丁：过去20年间，旧金山房价涨了231%，伦敦飙升441%，东京房价20年
却仅增长45%。东京是怎么做到的？
让我们大感意外的是隔壁房子的剧变。我们知道它是套空置房，长满苔藓
的花园里野草不断疯涨，楼上的窗帘也从未开过。但一天，一纸公告后，
液压式挖掘机就把房子一拆而光，明年底，此处将拔地而起一幢由16套公
寓房组成的住宅楼。 一夜之间，我们就与东京的一处建筑工地毗邻而居。
这可一点都不有趣。工地每周工作6天。要是在伦敦、巴黎或是旧金山，肯
定会引发居民愤怒的抗议潮——请愿书、警告小区从此特色不再、甚至可能
会闹出一、二桩官司。地方选举因选民减少支持而败北，等等不胜枚举。
然而在我们小区，当地居民却集体缄默，与东京港区(Minato ward)规划局
局长野口隆彦(Takahiko Noguchi)的一番谈话道出了其中原由：“日本法律
对拆除住房并无任何限制。”他说，“居民有权自由处置自己名下的地产，
因此，小区居民无权阻止其开发利用。”
以下是不可思议的事实：2014年，总人口1330万、几无空余建筑用地的东京
新开工住房数为142417户，超过了整个加州的许可建房数（83657户），也
超过了英国全国（总人口5430万）的新开工数（137010户）。 东京新开工住
房数稳步上升，这与更加不同寻常的事实紧密关联。与西方大城市房价暴涨
形成强烈反差的是：东京的房价基本原地踏步走。离谱房价造成西方城市畸
形式发展：导致年轻人与老年人对立、富者更富以及剥夺人才涌向好工作云
集地段的机会。这并非人口不断减少造成的结果。日本与其它国家一样，也
经历了“回归城市”潮。位于东京中心地段、面积20平方公里、寸土寸金的
弹丸之地港区，过去20年总人口从14.5万增至24.1万，大约增加了10万人，
大幅增长66%。
在总面积121平方公里的旧金山，过去20年，也增加了约10万人（总人口从7
4.6万增至86.5万），增长了12%。然而，旧金山与伦敦的房价过去20年分别
飚升了231%与441%，东京港区在人口增加的同时，20年间房价仅仅增长45%，
而多数涨幅还是日本央行(Bank of Japan)2013年推出大规模货币刺激政策所
致。 东京的街头巷尾并无烦人的房价热议，因为房价多年来增长不多。买房
还是租房并不是了不得的人生大事。相反，日本政府不断向国民交付质量稳
步提高、地处不同地段的更多房源。
而在很多国家，城市住房已演变成现今最重大的社会与经济问题。（如果更
多英国人移居到首都伦敦，他们还会公投支持脱欧(Brexit)吗？）因此，我
们有必要深入研究东京为何有此了不起的成就、房源持续供应情况下的房价
为何能保持基本不变以及从中可以吸取什么经验教训。
与日本多数机构一样，日本城市规划最初完全借鉴西方模式。“我们的规划
与美国大同小异。”东京大学(University of Tokyo)城市工程学教授小泉
冈田(Junichiro Okata)说。 城市按不同功能划分为商业区、工业区以及住
宅区。商业区可按业主自己意愿建房：东京的高招之一就是在原先绕东京湾
的工业区不断兴建高层公寓楼。但在低层住宅区，建房则有着严格限制，很
难获得重新规划的权限。 在分区规划下，土地所有者拥有很多权力。事实上
，日本宪法规定“拥有或持有的物权神圣不可侵犯”。私人开发商不能强迫
业主出售土地；地方政府也不能阻止个人开发土地。诸位若想建一幢正面装
饰粉色贝壳的仿哥特式城堡，完全是自己说了算。
在加州沿海城市，分区规划已导致城市建设处于瘫痪状态，新房供应难以为
继，原因是现有业主阻止进一步开发。这与上世纪80年代的东京如出一辙。
“上世纪80年代，日本的房价因大肆投机而形成巨大泡沫，境况比同时期的
伦敦与纽约更甚，日本许多经济学家都齐声谴责规划与分区政策，指其是减
少房屋供应的罪魁祸首。”多伦多大学(University of Toronto)地理学教授
索伦森(André Sorensen)说，他就日本的规划政策写了大量文章。 但是，
正是上世纪80年代的房地产泡沫奠定了东京中心城区未来建房的基础，日本
森大厦株式会社(Mori Building)房产公司顾问Hiro Ichikawa说。楼市崩盘后
，开发商手中只剩高价屯积的写字楼地块，而这些地块当时已无人问津。
上世纪90年代，地产商的不良贷款使日本金融机构濒临崩溃，于是政府放松
了楼市开发政策，最终以2002年出台《城市复兴法》(Urban Renaissance Law)
而告终。该法给重新分区规划大开绿灯。写字楼地块重新规划为住宅区。
“为了帮助经济从泡沫中恢复元气，日本政府放松了城市开发的监管。”
Ichikawa说，“多亏了当初的楼市泡沫，否则东京就会与现在的伦敦和旧金山
一样束手无策。”
过道与公共用地不计入公寓房建筑面积，导致公寓楼在现有区划内越建越高，
而如今正在讨论中的议案则允许业主重建更大面积的住房，前提是他们必须拆
掉按昔日地震标准建造的房屋。
这条法律从中央政府自上而下贯彻落实，允许业主拆旧建新意味着他们能很快
从中获利。“城市规划法以及建筑法都由中央政府制定——甚至微小细节都写
入了全国性法律。”冈田说，“地方政府在房屋开发方面，基本没啥发言权。”
“不重建这些房屋，我们就无法在地震中保护国民生命。”野口隆彦说，这
反映了日本社会的主流观点：所有建筑都是满足一时之需，而且可随意拆除，
这是东京与西方大城市另一本质差别。“东京目前还有很多旧建筑云集的地段
，可以增加住房容积率。” 持续不断的重建很好解释为何东京住房新开工率
如此之高：住房的净增加数量低于以往。但与我的隔壁邻居一样，重建通常可以
增加住宅密度。 但所有这一切都得付出代价，并非财政支出，而以其它形式
“兑付”。一言以蔽之，包括东京在内的日本现代城市面貌往往奇丑无比，它
们在视觉效果上对建筑并无统一协调，基本未留出空地，‘高质量建筑’通常
意味着‘抗震效果好’。
[以下文删]
连结：http://big5.ftchinese.com/story/001069468?full=y
其他：心得必须在这 并超过二十字 否则视为无效新闻
看来影响房价最大的因素是在政府政策
所谓刚性需求、人口增长、都市化，相比之下都是次要因素

他讲的是文化跟人心，不是政府政策

===从高点跌了75%你没说?不是没涨 是泡沫破了===

东京的涨势几乎都集中在最近几年

还集中在安倍三支箭之后

http://tw.tochidai.info/tokyo/1996年到2015年 东京都的土地还跌了约20%涨幅比较大是在2007 2008年 这几年的涨幅跟本没多少

东京市容离奇丑无比一词相当遥远