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内文：文：林奇芬
什么是“居住正义”？如果你心目中的答案，只是让房价下跌，那么居住正义的范围可能
太狭隘了。在房地产教授张金鹗心中，“居住正义”包含了房市交易资讯透明、税制公平
、打击炒作，以及更大范围的都市更新、都市建设与文化延续，相关法规建立等，是一个
全方位的居住白皮书。更广义来看，让每个人安居乐业，才是真正的居住正义。
张金鹗教授是我多年来敬重的学者，长期研究台湾房地产市场政策、法规、都市计画发展
，同时又关怀小市民居住大事，可说是一位专业又富正义感的房地产学者。
台湾这波房市从2003年起涨，到2013年走了10年大多头，房价高涨让许多小市民望屋兴叹
，成为最大民怨之一。而早在2008年张金鹗教授因为做了“台北房价泡沫”调查研究，提
出台北房市有反转风险，因此被冠上“空头总司令”的称号。之后，又在2013年3月被前
任台北市长郝龙斌延揽，担任台北市副市长，任内推动调高房屋税、囤房税、让房屋持有
成本大增，更因此被称为打房大将。
台湾这波房地产大多头，来势又汹又猛，房价大幅攀高，成为民怨之首，政府也不得不积
极面对。我认为这波房市从2011年后，上涨力道开始受到压抑，主要有三大关键。
房市降温三大关键
2011年6月实施奢侈税，对2年内房地产移转课征重税，有效压抑短线投机客（今年起已经
改为实施房地合一税）。
中央银行实施选择性信用管制，对特定区、豪宅限制房贷比例，自备款增加限制了房市投
资客。
2014年台北市大幅提高新建房屋标准单价，并对拥有多户房屋者课囤房税与较高房屋税，
房屋持有成本大增，让投资客不敢同时拥有多屋。
这三剂药方，终于让过热房市有效降温。其中第三个药方，就是张金鹗教授提出的。而目
前提高房屋评定价格与提高房屋税的政策，也被其他县市采用，成为各县市重要政策。
囤房税让多屋族多缴税
有人说，调高新建房屋单价、增加路段率，让房屋税大幅增高，是把台北房市打趴的最大
利空。但事实上，适用高税率的户数占比极低，主要冲击拥有多户房屋的豪宅户，对大多
数民众影响有限。但从这个政策推动，更显示张金鹗教授对房市的精准掌握，真的打到投
资客、豪宅户的要害，也符合他租税正义的主张。
从学者转任台北市副市长，张金鹗任期只有1年9个月，但他在不到2年期间，推动了许多
政策制定、也参与了许多个案审查。2014年底卸任后，他把这二年中推动的事件一一写下
，并完成了《居住正义：你我都能实践的理想》一书。我仔细拜读这本书后，更感受到张
金鹗教授是一位真正关怀房市健全发展的学者，他不只关心民众居住权益，也关心都市发
展，更重视业者、民众、政府三赢的策略。
关怀都更与都市建设
举个例子，关于都更案，张金鹗实际参与了文林苑、慈济内湖开发案等的协调审查，清楚
的说明如何处理这些棘手案子。但我更佩服的是，张金鹗认为，都更并不是所有房子都要
打掉重建，小范围的重建、维护也是都更的形式之一，尤其是重视程序正义，希望由下而
上产生共识，并导入专业协商机制，让都更落实不陷入长期空转。
另外，张金鹗教授对于都市样貌与文化内涵的关注，更深得我心。他特别提到，都市建设
并不是盖高楼大厦，都市的品味来自于人，要有历史文化底蕴为基础。例如，近年台北市
积极推动“都市再生前进基地”（URS），希望引入民间创意，让老旧街区再度活化，例
如台北迪化街改造就是一个URS成功案例。我也很期待，每个城市或小区能保留各自特色
，成为吸引人驻足的亮点。
从都市整体利益，看房地产发展
房地产牵涉的问题，实在非常广泛，不只是房价高低，民众能否负担的问题。张金鹗教授
指出，并不是每个国家都将房地产视为“财富增值工具”，许多国家民众只是寻找自己喜
欢居住的环境，并不一定要拥有房屋。这个观念对于“有土斯有财”的台湾人来说，仍然
有点困难。但如果要推动，还需要出租市场、社会住宅等的配套，才可能落实。
台湾房市目前正进入空头市场，房价修正在所难免，对想购屋民众而言，应该是好消息。
但是拥有一间房子并不是人生终极目标，居住在一个舒适环境，周边有良好生活机能，又
有休闲绿地、艺文活动，感受城市多样风情，才是更完整的梦想屋。小老百姓想要拥有好
住家，也要跳脱自己的居住空间，关心政策与外在环境变动的影响。我想，这是张金鹗教
授在《居住正义》这本书中，想传达的观念。
推荐大家读读这本书，对房市、都更、政策制定、城市发展，有更完整的了解，共同来营
造一个更健康的房地产市场与美好城市。
连结：https://www.thenewslens.com/article/49127
心得：历史上那些民不聊生的朝代 在民不聊生之前皆出现囤积居奇 物价哄抬的现象
台湾现在什么都被拿来囤积炒作......