Re: [请益] 请问这样的房子还建议购买吗?

楼主: nooneva (AVA)   2016-09-03 11:48:26
谢谢各位大大的回复~
目前确认的状况是成交金额,已够偿还银行和债务人的欠款,屋主还可拿到部分金额。
而房子成交价是二三胎债务人同意才拿出来买卖,所以应该不会有债务人不涂销的状况。
但是房仲那边还是不愿意让我们在合约上加注"贷款成数不到,可取消合约"的内容....
所以不给加注此条款是业界通则吗? 还是我遇到的是特例......
谢谢~~
※ 引述《aloness (aloness)》之铭言:
: ※ 引述《nooneva (AVA)》之铭言:
: : 由于我们是首购族,对于买房还不是很有经验,状况是这样的:
: : 上个月看了一间10年的社区大楼 由于屋主有债务上的问题。
: : 以低于行情的价格,急于将房子卖出,看了土地誊本,除了有原本的房屋贷款外,
: : 还有用房屋进行借款二三胎,借款债务人都是同一个人,现在屋主同意将房子由债
: : 务人处理和买卖。
: : 而上周与房仲以商业本票的形式先下了斡旋金10%,房仲说由于已达屋主的买卖底价,
: : 故基本上已经成交,只需谈签买卖契约的时间。
: : 但到了签约的前一天,房仲打电话来说,由于房子被银行提出假扣押,故无法进行买卖..
: : 需要等屋主和银行进行协调处理才行。
: : 于是隔天便与房仲拿回商业本票,进行解约动作,而房仲也补充说等房子确认可买卖后
: : 再询问我们要不要买
: : (PS:由于斡旋金已达买卖底价,但最终因屋主房屋被扣押无法买卖,不知可否要求赔偿?)
: : 大约过了一周,房仲打电话来说,屋主与银行那边已经桥拢,可以进行买卖,
: : 但只有一个礼拜的时间可以让屋主处理,要我们赶紧确认要不要买
: : 但我们仍有些疑惑,于是又问了房仲几个问题:
: : 一.我:听说有二三胎债务人的房子,银行贷款成数会降低以及利率会偏高是真的吗?
: : 可否在签买卖契约上附加保贷条款?
: : 房:除了法拍屋之外,银行是不会因为房子有二三胎的因素,影响到贷款的成数和利率
: : 。至于保贷条款,公司是没办法保证的。
: : 二.我:万一签买卖合约后,在等待过户前,屋主又有其他债务人(非二三胎债务人)要求扣
: : 押房子,而无法进行买卖。如无法顺利过户,可否取消买卖,而10%订金以及2%仲
: : 介费是可拿回来的吗?
: : 房:10%订金和2%仲介费都会存于银行履约专户,如真的无法过户中止买卖。
: : 都是可以从银行履约专户拿回来的
: : 三.我:由于有二三胎债务人,万一他不愿意涂销抵押权怎办?
: : 房:屋主就是希望能赶紧偿还债务才将房屋买卖售权给债务人处理,而债务人也希望
: : 赶紧拿回借款,故签买卖合约当天屋主和债务人都会到场。
: : 结论:
: : 因为我们担心此房屋的复杂关系,会让银行房贷贷不下来,以及无法过户拿不回订金和
: : 仲介费的问题。
: : 而房仲回应是说只要没信用问题不会因为这样贷款下不来,而无法过户的话也会从履约
: : 银行中全额退款。
: : 故想请问大家,房仲说的是否属实,购买这栋房屋还可能有什么风险吗?
: : 谢谢~~
: 1. 你先翻一下最初的合约, 解约有没有写不须赔偿的事项,如果没写你就可以求偿,屋主因为财务问题违约在先…不过你最后决定要买的话,就别提这个
: 2. 合约上要注明双方交易物件,原物件所有质押金及延伸之利息手续费等,应属卖方责任,债权不随物产转移,债权人之债务如需补充质押品,应由卖方另外提供质押物件
: 3. 承上,合约上须注明过户条件含产权的目前价值确认(专有名词忘了),未经买方签认质押责任同意转移均属无效。
: 4. 过户时,记得确认资料是不是过户当天的
: 5. 承原po的推文,你可以将贷款核发许可后,再进行产权移转的程序(合约上注明),并注明核发不过而解约属不赔偿项目,因为是该物件的残值影响你的核发额度
: 参考看看
:
作者: Tosca (hi)   2016-09-03 12:49:00
你改注明 贷款成数不够 合约取消 仲介费照给 即可不然人家仲介忙整天不就做白工? 看懂了吗
作者: beminaru (老胖子)   2016-09-03 13:05:00
成数不是问题 问题在贷款利率 不然给你利率20%你敢贷?
作者: Tosca (hi)   2016-09-03 13:16:00
想太多了吧 楼上以为银行在做高利贷喔=.=?
作者: beminaru (老胖子)   2016-09-03 13:19:00
我的意思是 成数要贷足很容易 利率搭配问题而已真的要有保护作用 除了限制成数还要限定利率多少以下
作者: Tosca (hi)   2016-09-03 13:20:00
要看收入条件 银行自有一套公式 各银行还不太一样最简单的就鉴价问题 你买这间八百万 银行搞不好只认五百万那贷款八成给你 靠背也只有四百万阿XD房市好的时候 贷款当然不是问题 但现在走下坡 就会出现问题所以以前中南部房市低迷 永庆信义还打出保证银行鉴价等等就是因为中南部有时候会遇到银行鉴价过低问题别的不说啦 我岳父买他家隔壁就是这样 民雄三十几年透天他买四百万 银行只愿意鉴价两百万XD 靠背这样全贷才两百啊
作者: s26492755 (BBX)   2016-09-03 13:42:00
狗屁 我同样黄色房仲 换一个就可以押特约条款
作者: taoist9999 (键盘地政士)   2016-09-03 13:46:00
“买方贷款未达○成,可无条件解除契约,卖方应无息退还买方已缴交之买卖价金。”这是买方的要求,如果双方没有共识的话,买方可以决定不要买。如果银行愿意在签约前估价及联征的话,买方可以先做这个动作,但在没有对保前(即跟银行订立金钱消费借贷契约),银行贷款成数都还可能会有变化的状况。
作者: aloness (aloness)   2016-09-03 15:00:00
如果只是房仲坚持,屋主同意的话,打客服要求换业务,买卖双方同意的事,仲间人在搞什么飞机?
作者: Tosca (hi)   2016-09-03 15:01:00
因为这样仲介就做白工了阿=.= 是说好像还是可以要求仲介费但就要走法律途径了 以前看板上有看过类似的情况
作者: aloness (aloness)   2016-09-03 15:50:00
所以是要做不成生意,房子卖不出去比较重要? 贷款核过房仲一样可以拿服务费
作者: rosequeen (\(ΦωΦ)/)   2016-09-03 15:51:00
你遇到的是特例 不过代书还是有可能会在合约上附加 若是因买方信用问题而非物件鉴价关系而贷款不足 还是要补足现金
作者: tommy91124 (β可 三易)   2016-09-03 17:19:00
就看谁比较强势了呀,如果你真的买便宜,他大不了找别人买,如果市价没人要淌这浑水,那你就硬一点
作者: gust0985 (还在努力到人生下一阶段)   2016-09-03 23:10:00
银行鉴定价值多少是房贷的重点....
作者: anjalin (兔子捏见,有了小孩1后,)   2016-09-04 02:04:00
直接写金额,不写成数
作者: taoist9999 (键盘地政士)   2016-09-04 10:53:00
银行房贷金额不是只有不动产鉴价及买方信用问题,还有买方的偿偿能力也要考量。

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