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本文转载自住展房屋网
近年各地方政府接连调涨房屋标准单价，由于涨幅惊人拉高房屋税，引发诸多争议；但持
有税飙涨脚步并未因非议而停歇。财政部透露，今年一口气有十二县市将调整税基，掀起
不动产三十年来最大规模加税风暴，各界忧心，此举将成压垮房地产的最后一根稻草……
自一○一年宜兰县率先调涨房屋税税基─房屋标准单价后，全台各县市相继检讨税基，由
于量税基准已多年未调整，使得各地调幅都相当惊人，其中一○三年，台北市一举将房屋
标准单价拉高一‧六倍之多，涨幅为各地之最。
虽然北市比照宜兰，以使照取得日期作为新税制日出条款，避免旧屋遭牵连，但仍引起各
界强烈反弹，质疑持有税暴涨是假居住正义、租税公平之名，行全民惩罚性加税之实。
然而持有税调整的步伐并未就此打住，财政部表示，今年还有十二县市将检讨房屋标准单
价，连同先前已调涨的八县市，几乎全国各地房屋税都将有感上扬，堪称我国不动产三十
年来最大加税潮，对此业者无不担忧，已遭打房重伤的房市，将因税负翻扬被打趴。
三十年冻涨 税基失真
到底这三十年来最大涨税潮从何而来？细究原因，在于我国房屋标准单价自民国七十三年
订定之后从未调整，以致税基与时下房屋实际造价相去甚远，造成‘养房比养车容易’的
持有税偏低争议，因而成为税制合理化的开刀对象。
说房屋标准单价三十年未涨，其实并不精确。有‘税改巨砲’之称的前立委曾巨威表示，
民国九○年修法以前，房屋标准单价并非每三年检讨一次，而是以‘趸售物价指数’作为
调整依据，指数增减达三○％才重新评定，但从房屋标准单价订定到民国九○年将近二十
年时间，指数变动从未达标，导致税基合法冻涨。
然而修法后虽赋予税基与实价接轨的弹性，但地方政府多半不愿加税激起民怨，加上许多
政治、选票考量，十多年间房屋标准单价并没有与实价拉近，最终酿成税基严重失真。
因此九○年以前税基纹风不动，乃是官方法规不周所致，这部分责任应由政府承担，但即
便不计修法之前的应涨幅度，房屋标准单价仍与当今实际造价存在五倍以上落差(详见下
表)。换言之，要想民众对涨税无感，压根是不可能的任务。
政策两目标 无关打房
有鉴前几年官方房市管控严苛，让人不禁怀疑，持有税调涨莫非意在打房？这般臆测固然
非空穴来风，但涨税最主要的两大政策目的，实为‘充实地方财税’，并借此消除房市因
炒作而起的假性需求，使房市‘回归市场供需运作’，而非要打挂房地产。
地方政府债台高筑已不是新闻，面对中央不愿再如以往慷慨纾困，各地首长可说是极尽所
能扩充生财之道，无奈现今大面积国有、公有地禁售，搞重划、征收又有人权及带头炒作
不动产争议，这时自有率近九成的房屋持有税，无疑是地方最丰厚且稳定的税源，加上现
今租税公平、居住正义声浪高张，地方政府便顺势而为，借此民气提高房屋税，以达稳定
财政的目标。
此外，曾巨威指出，在市场供需机制正常运作下(意即供不应求时价涨，反之价跌)，官方
应尊重市场调节，减少干预，但近年台湾房市却是供给愈多房价愈高，明显背离经济原则
。
导致市场脱离常轨的原因，来自多头对投资利益的过度期待，进而衍生出过分的炒作与假
性需求，在市场已无法靠自体调整回归常态的情况下，官方才透过税务手段，引导房市回
归供需原则。
而改善偏低的持有税，正是消弭房市假性需求的方式之一。因此税制变革虽然会对不动产
投资产生冲击，但确切目标在于将房市拉回正轨、健全市场体制，并无刻意打压产业的意
图。
新旧屋断开 祸首财政部
在房屋税调涨的过程中，争议最大的莫过于将新旧屋一刀两断的日出条款，以台北市为例
，其以使照取得日期作为切分点，一○三年七月一日前取得使照者仍按旧税基课税，之后
则适用新税基，这令许多业者相当错愕，因为晚一天拿到使照，税负压力就天差地远。
许多人将矛头直指时任北市副市长的张金鹗，但真正的祸首其实是财政部。张金鹗强调，
包括宜兰、台北等率先调涨的县市，起初都希望不论新旧屋均采一致税基，再以折旧方式
降低旧屋税负，但九十九年财政部为避免增税冲击过大，以解释令限制重新评定之房屋标
准单价，仅适用于重新评定后的新、增、改建房屋，不得回溯，才会出现一刀两断、一税
两制的争端。
该解释令在时任立委曾巨威的努力下，终于一○三年底废止，让地方重获财政自主权，但
在解释令废除前施行新税基的县市已无法回头，只能等到下一次调整时亡羊补牢。
虽说新旧屋采取一致税基，最符合税务一体性及租税公平性，也较能避免资金转入持有成
本低的中古屋炒作，但若要达到保障自住旧屋的目标，尚需解决我国房屋折旧率偏低、残
值率偏高的问题。加上官方施政多偏好参考前例，使得多数县市纵已无财政部解释令枷锁
，仍以使照取得日期切分新旧屋税基(澎湖县则是以建照取得日期为依据)，唯独台南市端
出回溯条款。
南市首祭回溯 合理吗？
台南市首开风气之先，以民国九○年七月一日为基准，该日之后完工的所有新、增、改建
房屋，一律适用重新评定之新税基，估计全市有近五分之一、约十二万户房舍税负上涨，
引来地方民代痛批市府抢钱。
南市这般作法影响层面虽广，但并非毫不合理；如前所述，九○年之前税基冻涨源于法规
不周，因此具备既往不咎的正当性，但九○年修法后已无冻涨理由，加上该年建筑法规因
地震灾害大修，此后房屋建造水平提升、造价提高，正好与税制调整时机契合，故南市税
务局才以该年作为回溯端点。
持平而论，中古屋在这十多年的多头激励下，涨幅不比新成屋小，因此就租税公平性而言
，南市作法尚属合情合理，否则如同针对性惩罚新屋。但不论是回溯至九○年还是不回溯
，都没有解决一刀两断、一税两制的问题，最好的作法仍是不分新旧屋均采单一税基，再
将旧屋以折旧方式处理。
税基靠拢实价 税负续增
尽管风波不断，持有成本仍将持续攀升。财政部早已公开呼吁，各县市政府应于一○八年
前，将房屋标准单价调整至合理造价的四到五成，因此未来房屋税还有可观涨幅。而在南
市开启回溯风气后，预料将在各县市掀起骨牌效应，使中古屋亦无法独善其身。
地方政府深知若一次涨足，民众铁定吃不消，因此包括嘉义县、台南市均采取‘分年渐进
式调涨’策略稀释一次性涨幅，台南还首度以‘旧屋折旧打折’方式，将回溯期程内(即
民国九○年七月至一○五年七月)的旧屋房屋税，以首年(一○六)打七折、次年(一○七)
打八折、最后一年(一○八)不打折的手法降低税负，至于一○五年七月之后落成的新屋，
则从头到尾都不打折，兼顾税改公平性与差异性。
房价是否转嫁 市场作主
面对持有成本大幅度拉高，产业界特别提醒政府，为减轻税负压力，屋主可能将增加的税
额转嫁到房价及租金上头，使房价非但未因税制合理化回档，反而助涨价格走扬。
对此张金鹗分析，屋主能否将税额转嫁到房价与租金，还得视市场走势而定。在房价方面
，假使景气好，消费者预期将来仍有获利，才有可能接受因转嫁抬高的房价；但现下房市
前景混沌，屋主若拉高房价，消费者就更加却步，无法实现获利。再说，除了屋主，买方
也会有稀释持有成本的考量，这时增加的税额反成消费者杀价的理由，因此房价是涨是跌
，仍由市场机制左右。
至于租金涨跌，则与薪资水准关联较大，若房东将税额全部反应在房租上，使租金超过多
数租赁者所得负担，也只是有行无市，除非人民收入显著提高，否则租金因持有成本转嫁
而大涨的可能性不大。
新屋税涨 降低都更诱因
除应留意税负成本转嫁房价、租金外，业界也呼吁政府，务必审慎思考房屋税调涨对都市
更新的负面影响。由于新、旧屋税额天差地远，民众参与都更将房屋旧换新后，持有成本
立即水涨船高，在考量税负压力的情况下，恐降低民众与建商投入都更的意愿，如此将不
利提升居住安全与促进都市发展。
业界建言确实值得官方思考，但另有一方认为，房屋税调涨后，只要民众旧房换新屋，都
得负担更高的持有成本，与是否都更无关。况且都市更新享有高额容积奖励与多项租税减
免，相较一般旧换新已具相当诱因，故主张不应一味为了奖励都更，反过头来扭曲财税制
度。两造观点虽然大异其趣，但都分别点出彼此症结，因此如何融会各方意见拿出最佳解
决方案，考验为政者们的智慧。
房市将重挫？ 影响有限
房屋税变革错综复杂，但消费者最在意的，无非是税制变动是否会使房市再度跌落谷底。
对此住展杂志认为，由于政策旨在抽离房市非自用、非自住的假性投机，而眼下市场早已
向刚性需求的自住买盘靠拢，鲜少炒作成分，因此受政策性干扰的程度不大。
况且随着市场逐步回归常态发展，官方的干预措施将慢慢淡出，持有税调整的阵痛也会渐
渐抚平，故房市长线发展依旧审慎乐观，呼吁民众秉持理性，毋须因短期政策波动而打乱
购屋计画。
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