※ 引述《g8toobig (达)》之铭言：
: 最近才在跟一个财经界的朋友闲聊! 因为本鲁今年就要结婚了,多少有购屋的需求
: 但是他很沉重的跟我说,先租房子再忍一年之后,再看风向.
: 他信誓旦旦的说,根据他的预测,近三年的房价会狂泻,泻的比2008金融风暴还要惨
: 当然,还没买房的人一定都是空空,虽然我也不否认我是空空 但我还是很理性的请他分析原因
: 他很明白的说出总结 "供需失衡,人口红利消失"
关于人口议题小鲁前一阵子做了点研究，以下资料来自内政部统计查询网。
网址 http://statis.moi.gov.tw/micst/stmain.jsp?sys=100
自从结了婚有想要买房念头开始小鲁就常常看本板，一开始确实获益良多，
可是看久了就变调了，现在多多整天贴利多新闻空空贴利空新闻，两军交战
战得难分难解，特别是新闻中常常提到一些名词又没有解释，看的人往往断
章取义各自解释，所以我花了点时间去研究几个议题的细节与历史发展，其
中头一个就是人口。
人口直接关联的就是需求，也就是刚性的自住买方，年轻人要成家时总得要
有个家，那么大家整天嚷嚷着少子化、人口红利消失等议题是否也反应在房
市上面呢？我的答案是：还没。这里引用中时2015年8月8日的新闻
http://www.chinatimes.com/newspapers/20150808000223-260210
双北平均首购在40岁左右，也就是说这些首购族平均是66年次的，那还是一
个小孩多多纯真又快乐的年代，现在这些人必须站上职场的某些位阶赚多点
钱才能在大台北置产，换言之，现在台北有多少的买方想买只是口袋不够深
，我有许多朋友正年过30在社会上打滚了一阵子，现在存了点钱也看房市越
来越亲民，正陆陆续续进场中，某数字网上只要屋主愿意让价的物件不算太
难卖，因此可以推断现在房价的下修会因累积已久的买方而趋缓，直到有一
天平均首购年龄低于30甚至更低，少子化的影响才会整个浮现。
人口红利确实的逐步的衰退中，自民国 104年起台湾的工作年龄人口就已经
走下坡了，总人口数近几年也要变成负成长，大台北更是提早衰退，早在102
年工作人口就开始减少，这将会影响未来的经济，经济太过复杂我也只懂点
皮毛，不过一个良心建议，现在要买房要更加保守，自备款准备多一点，贷
款占所得比抓低一点，除非你做得是金饭碗工作，否则未来十年台湾经济将
会面临许多挑战，包括人口红利衰退、社会老年化、政府增加赋税、部分工
作由机器取代等等的新挑战，保守一点可以给自己留条后路。希望大家都可
以买到喜欢的房子。

这篇的确是中长线的建议 中肯 推!!

推

倒因为果了吧关于首购40岁这一点，国外房屋税实价课征跟租屋制度健全之下，很多人都是租屋的，很少买房人口海啸都来了，大学倒闭潮逐渐出现，你觉得少子化还没来？@@

我想原PO说的是，少子化对房市的影响还没来。现在影响的层面在于大学，等大学毕业到购屋，可能还要十年

举凡人口、经济、税赋、资金等都是变因，更重要的是政府这只手。

大学倒闭潮没错啊，但大学生的年纪买房子的几乎少到不行吧？大学毕业没工作个好几年怎么可能考虑买房？所以少子化议题的延烧根本还没到买房的年龄层

推,理性讨论,不愧是台大的

不错的言论

少子化大学学费也没有变便宜啊，只是没有竞争力的会先关门

少子化烧到的是幼儿园，安亲班，补习班这ㄧ块。

所以幼稚园跟托儿所还有保姆费跟以前比，有比较便宜吗

用大学学费来比并不正确 大学有7成以上的经费来自教育部公私立都一样 所以少子化 = 学生少 = 拿不到补助 = 倒闭学费? 塞牙缝的东西 便宜跟超便宜 并没有差别

学费不会变便宜，但因学生变少，安亲班课辅班倒闭的不少

所以房子遇到少子化，应该是房子价格不变，但有些房子会卖不出去，这推理合理吗？

安亲班撑不下去会退场总量下降最终平衡 老人过世房屋卖掉往市场倒总量增加 供需永远是价格最重要的因子

所以好房子好地点还是贵，但烂房子降再低也难卖？

理性推论！难得的好文

时间计算得很好阿 现在还有66-75年次的人有刚性需求这些人先前被高房价拖了一下 递延出来的需求还会在房价打7-8折时浮现出来 因为一直到75年次左右小孩都还有66年的8成 小孩一直到78 79年次之后才有明显变少

在可预期的10年 刚性需求只会少 不会多 如果是买方

这些人还在念高一 成为买房主力客群大概是10-15年后

反正没意外的话 今年跟明年会有第一波急杀 但是有需求的地方就是会撑在前年2014高位的7-8折左右然后再撑1-2年量缩后 漫长的黑暗期就来了

只靠刚性需求 西班牙跌80% 日本70% 美国50% 台湾未知....

说是说未知但是也是有区间可以算的 找家户所得的中位数去乘上一个条件比较接近的国家的倍数 嗯如果要类比美国虽然美国跟我们真的是差有够多 大概是家户中位数的7倍所以台湾家户年所得中位数x7-12大概就是一个区间易言之 台湾103年的可支配所得中位数是约83万1户平均人数3.15 自己去乘自己觉得合理的倍数就会知道一间3房最后会落在哪个房价区间里

除了人口红利，你还要看房价所得比。另外，国外案例，房地产爆炸大概是2年内跌掉70%，没有缓跌的

还要20年吗? 房价向下的那天? 还早 我们再赚几十年

首购真的都要等到40吗?我很怀疑...原PO自己遭边的案例不是也是显示30出头就开始物色房子了吗?...

别的地方我不熟啦 台北的话30岁科技业年收120从2010捏到现在 越捏越看越小间还是没买的人 我fb拉下来没50个也有

我也想过这个问题，不过一来找不到其他统计，二来该数据是用交易成功案件中有登记首购的，或许会失真但是应该不是假数据

30个 这些人就是预算800-1500要买2+1房 撑到40岁左右首购

我身边73、74年次十个高中同学大概6个买房2个买红单，大家家里非有钱人，真的这个年纪就是刚性需求，价格带大概落在1200-1500万，有一个买300万的不算。差不多这个年纪不买房也是会有些peer pressure这几个比较好的朋友还没看到结婚租房子的

有人看不懂“还没”

真的还没没错

美国都会区收入比是3.7 最高的是LA 8.1 日本都会区是3.9台北市要拿美、日下去比的话 会很悲剧 另外这是指新房唷~

首购年龄会不会是因为有些是靠父母金援而失准？

Triumvir那个价位 你应该是中南部人吧

所以买一个10~20年后必跌的产品 你觉得要花多少钱买?房地产强是因为他的保值性 没有保值性的东西值多少?

楼上 保值跟增值 可能是不一样的除了钻石之外 房屋应该算是很保值的哪一个东西是买了之后不会跌的??

现在看房先锁定10年新屋，等20年后就可以用中古屋价格议价

认同

房价跟前20%的人收入有连动关系 房价要跌 除非这些人的收入受到某种程度影响