以下是我观察的心得~
想跟各位做分享及闲聊 不看多空 只看趋势
虽说原本预计要观望新政府上任半年后~
但观望到现在其实趋势大方向都已经确定 剩下的就是数字的挑动
我直接先说结论 我个人评估未来的发展趋势
这只是个人评估所以不需过多情绪
1. 郊区区域性大型购物中心兴起取代街道商圈
2. 台北市许多区域面临没落 轴线由东向西发展确立
3. 台铁宅与捷运宅的价格差距会逐渐缩小
下面我会说明原因 也欢迎理性讨论~
1. 郊区区域性大型购物中心兴起取代街道商圈
这个其实在国外行之有年了~
国外地大所以习惯在同一个地方解决所有问题
像我之前在雪梨生活的区域离downtown坐车有40分钟左右
就有一间类似新光三越的购物中心 里面该有的都有 有美食街跟电影院
然后几乎每个行政区都会有一两间这样的商场 有些的买车修车也都在里面
未来新北台中多数的行政区都会有自己的大型购物中心
另外由于消费型态的改变 很多消费由网络取代实体
连带影响购物习惯 有"明确实际"的需求 会在网络上搜索及比价购买
这些商品如服饰 3C电子产品 生活家电
但还有"非明确随意型"消费仍需要实体店面
如生活用品 美食等 就属于随意逛逛 临时起意购买
所以未来区域型购物中心会娱乐性店家跟美食街的比例会加重
使所有需求在同一个地方解决~
街道型商圈有个在台湾有致命的缺点~
台湾的天气太过炎热 降低购街欲望 可能逛没两下就想回家了
预估街道型商圈未来只剩学校附近跟观光区存活了
购物中心则全部都有冷气 就算带小孩出游也比较方便
且出社会后也懒得在小巷子内到处寻找美食~
比较习惯百货公司美食街遶个两圈 选店家进去
所以预估未来美食街的比重加大 可能会占个三四层楼
2. 台北市许多区域面临没落 轴线由东向西发展确立
台北市的市容过于老旧 建筑物不断持续衰老
都更就观望到现在的税制及法规 台北市的都更将会更难推行
建商参与的意愿低落 现在除非住户发起自主都更 不然几乎都更无望
持续老旧破损未来就会像台中火车站一样商圈没落~
外加上行政区购物中心的兴起 取代传统东区的街道店家
原本的新北客源就不需要进入到台北市
新兴的商圈兴起就表示其他区域的商圈将会没落
由于土壤液化问题~
政府的机关一直都有往桃园方向移动的计画
虽然目前公务员及部会仍不愿配合~
但西区商圈持续兴起 东区持续没落 公务员未来就会主动要求搬迁
如此将加速台北及新北西向发展 轴线翻转可以说已经确立了
3. 台铁宅与捷运宅的价钱差距缩小
未来这几年都还是会以自住客为主~
而自住客则以工作及求学为主~
捷运宅很多是投资客买未来的愿景 捷运就算还没开通 价钱已经炒上去了
很多捷运区域连基本的生活机能都没有 但价钱仍高得吓人
相对于北部的台铁站设立区域 价格较低 自住客比较能负担的起
虽然台铁过于拥挤 但台铁轨道多是直线行进
许多台铁站进台北车站或板桥车站比起捷运要快上许多
所以预估捷运的价格会随投资客抛售下跌
台铁宅将自住客入住 价格会缓慢上升
彼此的价钱价格会逐渐拉平 未来随区域性购物中心逐渐完工会更明显
因为除了平日要搭车上班工作 不需要在往台北市挤
不过这个过程会很缓慢 评估要3~4年以后
结论台北市土地持分低老房赶快脱手
没有都更就注定只有没落~
大坪数总价高的就算赔钱也要卖 未来持有税绝对会拉高 未来根本没人要承接
想要靠买卖赚差价的日子过了 想要房地产逐步上涨可能要等3~4年
这段时间都会是震荡期 建议先继续观望不动产
把资金先移往定存股跟稳定收租(明星学区 工业区园区)等物件
不过近期定存股已经股价过高
投报率严重下滑 现在已不适合出手
(我之前文章曾多次建议要将资金移转到定存股 之前硬抱不转不能怪我!!)
买定存股的时机过了 现在要回头看收租型物件有没有断头户
或寻找六都单价便宜土地 六都外的将来都会受到少子化的严重冲击
大坪数高总价的物件除非是为了土地
否则就算断头户 如果非自住也不建议接刀~