我也来分享一下我自己找房时的需求方程式吧!
其实买房前，真的得先搞清楚自己的需求
(这个道理人人懂!但实务上操作才是难!是撞墙期所在..)
这个需求绝不是许愿池!
绝 可以天马行空…
(如果你真的想买到的话)
更精准一点买房取舍策略!
AxBxC买房取舍黄金比例方程式!
首先，要先搞清楚下列三项：
A地段(近)和B屋龄(新)和C坪数(大)
在这三个点中，
自己最在意和次在意，和其实可取舍.舍去的!
用”比例”和”取舍”的概念，
去找出最适合自己的挑屋黄金比例!
(NO PAIN NO GAIN)
我们都知道离北市.愈近愈新愈大，就愈贵；
什么都好.一百分的房子.
就会一个绝对不好!那就是价格不可爱!
地段X屋龄X坪数=总价高低
1.依地段由近而远来看:
范例A: 地段佳X屋龄新X坪数标准三房:
正天龙精华区X新成屋X标准三房(权状48坪，室内30坪上下)
#新屋区域均单@80-120万x48坪+车位250-300万=总价4000-6200万上下，
(均单依个案特性及区域而异动.讲的是逻辑概念.勿战!)
#优点:
a.地段佳:正天龙精华区，生机及学区，天龙门牌无上的尊崇感!
b.屋龄新:漂亮新屋不用东漏西修.气派公设便于宴客!
c.坪数实用:标准三房.空间实用.三房生两胎.小家庭住得舒服又不委屈!
b.保值性佳:标准三房.如白衬衫理论，单身可.
双人顶客族.3-4人起小家庭也可.
未来换屋易找到买家!(但总价仍有买主门槛.后议)
#缺点:
a.总价贵
b.总价高:贷款后.月付款负担大!
(六千万贷八成是4800万.月付26万多贷款.非受薪者适之)
c.自备头期的现金成数也拉高!
SO.适合对象:年收入高(自营商或企业主).
夫妻有孩子.需要在北市工作乂要大空间.
手上有高成数现金头期款者!).
简称:有钱人!
人生就是这样!什么都好.
一百分的房子.人人爱!
就会一个绝对不好!那就是价格不可爱!
算起来总价直奔六千万～甚至更高.
对受薪户而言，真的贵到爆！
天龙全新房的价格已经不是受薪阶阶级.
能吃得下的......
所以重视地段!地段!地段的人，
就得开始舍去屋龄或是坪数..
范例B:舍去屋龄: 找中古屋!
正天龙精华区X30年中古屋X标准三房(权状48坪，室内32坪)，
#同区域如果新成屋成交@80-120万，
中古屋@55-80万上下X48坪标准三房+车位250-300，
总价约在2900万-4200万上下(只是举例.取舍的逻辑)
#优点:
a.地段佳:正天龙精华区，生机及学区，
天龙门牌无尚的尊崇感
b.坪数实用:重新装潢后，标准三房.
空间实用.三房生两胎.小家庭住得舒服!
b.相对便宜:人家新屋6000万跳.
中古屋3000万就可用新屋约2/3-1/2价入住天龙国，
这也是为何北市30年老屋.历久不垂的原因!*
(但仍端看屋况及屋主心态个案表现!)
#缺点:
a.屋龄旧，屋况整理及日后未来维修成本，
总价约往上加装潢费250-400万左右
b.旧区多半小环境不佳:老公寓巷弄小.
招牌林立.道路狭小.不利无障碍空间.
找停车位.年长者有爬楼梯问题
SO.适合对象:年收可负担三千万者.夫妻有孩子.
需要在北市工作又要大空间.手脚仍勇健可登高6年起者!
范例C:舍坪数: 买小套房.小两房!
正天龙精华区X新成屋X1房(12-15房)或2房(24坪上下):
#新成屋12坪小套房，
同区域成交均单@80-120万x15－24坪=总价1200-2500
(新案个案特殊性而异动!)
#优点:
a.地段佳:正天龙精华区，生机及学区，
天龙门牌无尚的尊崇感，保值性
b.屋龄新:屋况佳不用重新装潢.一个皮箱即可入住
c.总价低:自备款现金要求低
#缺点:
a.坪数小:小套房新屋公设比约30%，户内实坪易受压迫，
空间过小真得不实住!容易住不久!
b.贷款不易:低于12坪找银贷多半是求爷爷告奶奶.
贷款结果易条件不佳，所以小于12坪真的不建议!
c.保值性:未来换手买房类型受限于单身或小夫妻.人少者!
d.特别附注:屋龄新的小套房多半会附车位(天龙机坑.仓储式)，
总价约往上加250万左右，
如果是捷运族，把钱花养车50+买车位250，
恐怕把”房车比”拉得过高，影响未来换屋!
但有小孩的家庭又有车子的运输需求…
所以有一好就没有二好!
e.使用年限及换屋成本:如果太小的房子.
只可以住到小孩童年时期.青少年就有换屋需求.
但房税合一政府以鼓励长住.
日后换屋成本.建议一并评估!
SO.适合对象:收入常不高的年轻夫妻没有孩子.
需要在北市工作又只是休息睡觉!
希望先求有再求好者!
简称:单身.顶客.小家庭
2.如舍去地段.退到新北市:
范例D:新北市第一圈X新成屋X标准三房：
如果以新北第一圈三重5-6字头，中永和6字头，
板桥6.7.8字头，新店6.7字
@65万(新屋均单)X48坪(标准三房)+车位约200万=3300万上下
#优点:
a.屋龄新:漂亮新屋不用东漏西修.为房事烦心!
b.坪数实用:标准三房.空间实用.三房生两胎.小家庭住得舒服又不委屈!
c.保值性佳:标准三房.如白衬衫理论，住单身可.顶客族可.小家庭也可.
未来换屋易找到买家!
#缺点:
a.地段次之: 交通便捷，一条之桥至北市，或是捷运半小时内进北市!
b.脱离原本天龙国人的生活圈，重新适应新北市市民的机车和宫庙习性
c.总价中高:3千万上下负担因人而异!
SO.适合对象:年收中高.夫妻有孩子.
需要在北市工作但又可通勤!
屋龄新.空间足短时间换屋需求低.可长住十多年起!
范例E:新北市第二圈X新成屋X标准三房：
如果以新北第二圈芦洲4.5字头.新庄4-6字头.
树林土城3-4字头….等(概列欢迎补充校正)
@45万(新屋均单)X48坪(标准三房)+车位约200万=2200万上下
#优点:
a.屋龄新:漂亮新屋不用东漏西修
b.坪数实用:标准三房.空间实用.
三房生两胎.小家庭住得舒服又不委屈!
c.保值性佳:标准三房.如白衬衫理论，
单身可.顶客族.小家庭也可.未来换屋易找到买家!
d.CP值:比起第一圈差距交通约10分钟.
但是总价少了快500万!但是释出不多!
因为大家都不想去林三淡.桃竹基呀!
所以这算是最后一道自认是双北类天龙人的最后一道防线!
#缺点:
a.地段再次之:南来北往或进北市约40分起!
但捷运也可35分内进北市!
b.得好好适应新北市市民的机车.和宫庙习性，
部分近工业区的生活环境(树林土城)
c.总价中高:2千万上下负担因人而异!
SO.适合对象:年收中等.夫妻有孩子.
需要在北市工作但又要空间大.
可接受通勤40分钟!
屋龄新.短时间换屋需求低.可长住十多年起!
范例F:新北市第三圈X新成屋X标准三房：
如果以新北第三圈五股林口.三峡2-3字头.
淡水1-2字头.桃园重划1-2字头.青埔2-3字头.
基隆脱离防守范围.我不知了….等(概列欢迎补充校正)
@25万(新屋均单)X48坪(标准三房)+车位约150万=1300万上下
#优点:
a.屋龄新:漂亮新屋不用东漏西修
b.坪数实用:标准三房.空间实用.
三房生两胎.小家庭住得舒服又不委屈!
#缺点:
a.地段差:用时间换金钱.用交通换空间.
但是再再考验通勤及时间分配能力及舟车劳顿的毅力!
b.得适应外围城市的生活习性，近工业区.
嫌恶设施的生活环境
(EX:五股墓地.青埔野狗.林口塞国道及潮溼.
三峡.桃园需交通接驳.时间长)
c.总价中高:1千3万上下负担因人而异!
SO.适合对象:年收低.夫妻有孩子.
需要要空间大又喜欢新屋.
所以可接受通勤80分钟起!
#####SUMMARY#####
@方案A.要近要大.又一定要新@
屋龄新X标准三房.配车位(权状48坪，室内32坪):
(1)正天龙:4000-6000起
(2)新北第一圈(三重.中永和.板桥.新店..等):3300起
(3)新北第二圈(芦洲.新庄.树林土城…等):2200起
(4)新北第三圈(五股林口.三峡.淡水.桃园重划.青埔.基隆..):1300起
@方案B.要近要大.旧一点没有关系@
屋龄中古
分三大段落:
a.30年左右老公寓
b.15年左右中古华厦
c.3-7年左右新古屋.
需依屋龄.屋况异动
均单X标准三房(权状48坪，室内32坪):
(1)正天龙:3000-4200起(粗估.勿战)
(2)新北第一圈(三重.中永和.板桥.新店..等):1000-2200起(粗估.勿战)
(3)新北第二圈(芦洲.新庄.树林土城…等):700-2000起(粗估.勿战)
(4)新北第三圈(五股.林口.三峡.淡水.桃园重划.青埔.基隆..):500-1000起(粗估.勿战)
以此类推.也可以改以1房及2房去取舍!
总归一句，房价是供需市场机制.
众人心中那一把尺去度量、去拉锯…调配出来的!
每个个案依屋况.屋龄.地段.坪数…交织出行情!
真的是一分钱一分货!
建议有多少能耐，做多少规划!
降价可能不会使你多出一间房间.
但可能会使你选择变多.可守备的范围扩大!
但人生本来就是取舍和逐梦踏实!
充实本业，增强自身负担能力是正解!
多做功课.多走访.多讨教.
多理性.多分析.多试算.
少谩骂.少浪漫.少意气之争.
对自身充实房事知识才有帮助呦!
分享完{买房公式}.
顺便分享一下{贷款还款能力}试算
我个人都习惯用100万.月付5500元去快速粗估!
(现在低利.首购都更多估.但估高比较保守比较好)
a.买3000万的房. 贷7.5成.贷2250万.自备款需750万
月付就是13万.建议月收入35万起负担
b.买2000万的房. 贷7.5成.贷1500万.自备款需500万
月付就是8.3万.建议月收入25万起负担
c.买1000万的房. 贷7.5成.贷750万.自备款需250万
月付就是4万.建议月收入12万起负担
d.买800万的房. 贷7.5成.贷600万.自备款需200万
月付就是3.3万.建议月收入10万起负担
e.买600万的房. 贷7.5成.贷450万.自备款需150万
月付就是2.4万.建议月收入6万起负担
e.买400万的房. 贷7.5成.贷300万.自备款需100万
月付就是1.6万.建议月收入4.5万起负担
这样算完有没有发现.
为何这一波高总价虽没人买.
小低总却也降无可降?
因为如果我如果小夫妻二人合计月收有4-10万.
本来月付2万上下租金.听说房市逢低可以看看房!
一般而言.
向家人借头期或自己平时有存钱100-200万
就可买400-800万的房子.
(先求有再求好!先求远再求近!先求小再求大!先求旧再求新!)
至少付贷款20年.未来房子是自己的!
打房逢低不进场.再持续替房东付贷款.
那真的只有存不到100-200万头期款的人.
实在没办法!只能持续存、持续租了!