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2016-04-11 01:56:34 经济日报 经济日报社论
国内房地产市场正进入渐冻期之际，据报导， 新政府已完成规划在520上任
后提出社会住宅计画，预计八年内投入4,000亿元， 兴建20万户社会住宅，
并拟成立自偿性基金，透过向国内银行专案融资等方式筹措兴建财源。
兴建只租不售的社会住宅，是准总统蔡英文在竞选期间所提出的政见及承诺
，对体现居住正义，具有一定象征意义，但大规模兴建社会住宅，对国内房
市及房价也必然产生连动影响。房地产市场荣枯对国内景气有关键影响力，
上月下旬央行为提振景气才刚宣布降息1码， 并取消金融机构办理不动产贷
款的各项限制。未来新政府如何在维系房地产景气和体现居住正义上拿捏分
寸，不致相互矛盾，是520上任后首须面对及厘清的关键课题， 也是社会住
宅政策成败的关键。
马政府任内台湾经济受出口不振影响而陷入贫血式成长，但房地产市场却一
枝独秀，国内房价不断飙升，尤其是双北地区，已到了极不合理的水准。依
去年底内政部营建署统计，国内整体房价所得比是8.69倍，台北市、新北市
分别达16.1倍及12.95倍，远高于五倍的正常水准。因为房价太高， 一般民
众房贷负担沈重，尤其刚进入社会的年轻人买不起房子，不敢成家立业，以
致民怨激升。在这样的大环境下，社会诉求居住正义的声音高涨，平抑房价
及兴建社会住宅遂成为近年重要选举中不分蓝绿候选人的热门政见。
国内住宅供需长期处于供过于求的情况，依据不同方式估计，全台湾空屋数
量高达90万户到150万户，约为每年新建住宅的八至13倍。 在住屋供过于求
情况下，房价之所以不断飙涨，主因是假性投机需求过多，尤其是2008年马
政府执政以后，大陆台商回台炒房风气盛行，加上陆资涌入房市等传闻不断
，更助长房地投机炒作。
在社会强大压力下，马政府也祭出一系列的打炒房政策，如央行连续推出几
波限制金融机构办理房贷措施；内政部实施不动产实价登录制度；财政部修
改相关税法，课征奢侈税，提高非自用住宅房屋税率，以及今年上路的房地
合一税制等。
上述打炒房措施已逐渐产生效果，去年房市全年成交量跌到29万户，创14年
来最低纪录；北台湾预售屋平均销售率仅32%， 和前几年动辄七、八成销售
率相比，房市可说已进入渐冻期。在房价方面， 据内政部新发布去年第3季
住宅价格指数，全国指数连续两季下跌，虽然累计跌幅不及1%，但已是金融
海啸以来首见；六都房价亦多出现连续下跌现象，台北市一年累计下跌3.3%
；而民间仲介业估计去年全台湾房价跌幅3.2%，双北跌幅平均更高达一成左
右，可见房地产空头市场已经来临。
展望未来，房地产市场仍有很多不利因素存在，包括：国内景气寒冬可能持
续；人口减少及老化问题加剧；房地合一税今年上路，新政府可能将遗赠税
率从10%调高到20%；两岸关系变量增加，陆客、陆资来台可能逐渐冷却等，
皆可能影响未来房市景气。所以，据专家及业者估计，房市空头至少三年，
多则可能长达八年；央行取消房地产贷款限制，显然是在未雨绸缪。
在可能进入长期空头的房市，推出近20万户社会住宅，对房市供过于求会否
雪上加霜？对房市景气和房价会有多大冲击？是否符合经济效益及社会现实
？新政府必须做务实的检讨和评估。事实上，早年政府为平抑房价，也曾规
划推出大规模的平价住宅，但一旦房市进入空头，房价下跌预期节节升高，
公办平价住宅乏人问津，最后绝大多数平价住宅计画皆归于失败。
从居住正义角度，兴建社会住宅自属必要，但从经济现实观点，广建社会住
宅的时机是否已过？新政府是应该好好想一想了。
连结：联合新闻网
http://house.udn.com/house/story/5887/1620954
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