※ 引述《taubuc (比我幸福)》之铭言：
: 手机排板
: 目前租屋 租金两万 新房 管理费2900 房东出 房屋税月平均500 所以房东持有成本 340
: 0
: 房价大盖也是一千
: 如果我把这一千万拿去买投资型保单2.8% 月收2.3万 感觉比16600好
: 如果房价20年后还是一千的话。感觉还比较滑算
: 不晓得那里有盲点。不然怎么大家都在买房。看了两个月房的我。也想冲了
: 感谢指教
这个可以说是老问题了~
台北市长柯p最喜欢用SOP来解决问题
我也建立一套流程好了
1.房价租金比
这个最重要 没有赢过银行的贷款利息什么都不用谈
以上面的例子说明 月租金两万 房价1000万 租金房价比为2.4%
虽然现在贷款利息都在2%以下 但保守起见都抓2%
上面的例子2.4%>2% 勉强及格~
这个数字的意义
在给银行的利息要比给房东还少
反正你要有居住空间 每个月不是给银行就是给房东钱
如果不满2% 其他任何因素都不要考虑
你就是继续租 除了老婆是女神级要求买顶级区段
只有这个原因无解 普妹的还是用租的
符合条件就继续往下走~
2.总价区段
这个就是抗跌重要指标~
就算单价给你再低 100坪的房子高总价还是没有人要接
现在房价明明跌很多 为什么一般的民众很无感 原因都是总价区间不同
台北市长他住的哪间房价都跌了三四千万耶~
但总价还是要6000多万 根本没有人要去或能去接
基本上大致就是双北 新竹1500万以下
其他县市1000万以下的房子是比较符合主计处公布的家庭所得
房子最后只会流向三种人的手里长期持有
(1)自住客
(2)置产客(投报要求4~6%)
(3)被套牢的投资客
以最大宗的自住客 "总价"是最重要的考量
3.屋龄
屋龄绝对是要特别要去考量的
一般RC建筑都50年的寿命 所有的教课书都这样写
不要再听任何人(含房仲)说国外都超过百年了还很坚固
我听你鬼扯 RC是个很近代的工法 是二次大战后才被广泛使用
国外的百年房子是用整块"石材"去盖的 且重点是没有地震(石材怕侧向力)
且定期做结构补强的工作 每年的结构补强费光一古城就破亿
结构补强不是装潢 费用不会比重建便宜
水泥的特性就是时间久了就是会脆化
没说50年到了一定垮 但稍微用力整块水泥都会剥落
更何况有裂缝水气就会渗透到钢筋 钢筋生锈结构就被破坏了
如果是租给别人在商言商也就算了 自己要住的安全方第一优先考量
以上面同样的例子 房价比为2.4%
1除以2.4%等于41.6年 也就是要41.6年才能回本(保守抓42年)
房屋寿命50年减去42年等于8年 所以原po只能买屋龄8年以内的房子
结论
以上就是要租or要买的标准作业流程
所有的案子跑过一次看看 就知道该不该出手了
针对原po的个案 我会这样建议~
买总价一千万以下两三年内的新屋 400百万头期 600万贷款
另外的现金600万买0050之类投报4%以上定存股
这个就是不动产的好处 银行会用很低利息贷款给你 做套利的动作
至于储蓄险跟投资型保单都是非常糟糕的产品
你仔细去算的投报率超低 ~
还要被抽手续费 投资型赚钱他要分 赔钱他也不会帮你赔
我的建议是投资就单纯投资 保险就保险
我自己的身上也不少终身保单 但都很单纯 投资懒的话就放定存股
才能将所有的投资跟保险都达到最大化的有效利用