房地合一卖屋 这三种人反而有利可图
好房网 News 撰文者：林美欣
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房地合一上路在即，2016年1月1日开始实施房地交易实价课税，2016年起购入的房产适
用。而由于房地合一“有赚钱才课税、鼓励自住、长期持有”的税制精神，因此有3种
人就算实价课税也“免惊”。
房地合一上路后奢侈税同步退场，但房地合一仍保有“保护自住、抑制短期交易”机制
，因此，对于“自住（连续）满6年以上”者，有400万元免税额优惠，超过优惠额度的
获利部分，税率以最低的10%课征，若获利在400万元以下，得免缴税，甚至会比用旧制
（拆算房地比）更有利。
房地合一对“自住换屋族”也有利，但须符合出售前1年无出租、营利使用，则2年内无
论先买后卖、先卖后买，都可申请重购退税。“以小换大”可全额退回出售房地时已缴
纳税额；“以大换小”则以比例拆算，举例来说，A出售3000万房子并已缴纳30万税金
，2年内换屋重购入自住的1500万元房产，则可退还的税款为1500万元/3000万元=0.5，
30万x0.5=15万元（可退税金额）。
另外，房地合一是属于“有赚钱才课税”的税制，因此若属于“赔钱一族”就不适用了
。这也是与奢侈税无论赚赔一律课税最大的不同。房价正值下修阶段，若是近年才进场
的投资客取得成本高，想靠房产交易获利，不如以往房产全盛时期容易，因此新税制除
了保护自住者，此点设计亦对投资客有利。