蛋黄区沦陷 大台北房价明年更低
9月底，中央银行宣布降息半码（即0.125个百分点），结束连续16季冻结，市场上出现一
些看多房市的声音，但其实降息的宣示意味较大，因为即使各家银行降足放款利率半码，
每贷款100万元，假设贷款20年、无宽限期，每个月也仅省下约60元，买一个便当都不够
，购屋人真正要注意的反而是未来供给量大幅增加，房价“低还有更低”。
根据政府的统计，台北市、新北市今年第3季买卖移转栋数甚至创下17年、有纪录以来的
新低，分别仅有6,572栋、1万1,401栋，还不及过去几年房市荣景时的一半。
虽然目前大台北地区的房价普遍已跌回2年前的水准，但房价这样的修正幅度，仍不足以
让民众下手购屋。而国泰房地产指数资料也显示，2009年以来，台北市的新成屋房价高点
出现在2013年第2季，每坪为86万4,000元，而最新的2015年第2季统计，则为每坪81万元
，新成屋房价已从高点回跌6.3%。台北市中古屋也同样从高点修正8.3%，目前每坪63万
8,000元。
过去在房市低迷期，台北市房价都相对抗跌，但此次的修正幅度却比新北市更大，信义房
屋不动产企画研究室经理苏启荣分析，因为这波房市修正主要来自于政策的压力，而政策
包含：囤房税、豪宅税、台北市提高新建房屋构造标准单价1.6倍，种种改革对于投资买
盘、中高端的豪宅市场影响最大，所以才会从“蛋黄区”开始沦陷。
除政策影响，苏启荣说，“房价走10多年的多头，价格偏离基本面，也脱离多数人能负担
的范围，所以本来就会面临修正压力。”
但修正已经到底了吗？恐怕低还有更低！大家房屋企画研究室主任郎美囡认为，明年大台
北地区的房价会持续修正，主要有2个原因：
首先，房地合一税即将于明年元旦上路，奢侈税同步停征，卖方可趁机出售房产以求“保
本”。因房地合一税是以“获利”当税基课税，在2014年1月1日后购屋的买方，在明年欲
出售房产时，若持有未满2年，同样适用房地合一税。
但2014年房价缓涨、2015年反转下修，没有“获利”可言，根本不用担心房地合一税，反
过来说，若想在今年脱手的屋主，因奢侈税是以交易实价课税，不管是否赔售都必须缴纳
总价10%~15%的奢侈税，所以不少屋主打算明年新制上路后再出售房屋。
第2个看空房价的原因，郎美囡说，2016年适逢公告地价每3年调整1次的年度，各地方政
府因税收欠佳，民间团体大力呼吁公告地价应贴近市价，所以推估此次调整的幅度会相当
惊人，屋主的持有成本将更加沉重。以上2个原因，都会刺激屋主增加出售意愿。
除了中古屋，新成屋的卖压也不容小觑。全国不动产企研室主任张匀表示，2013年、2014
年全国建照都突破12万户，一般大约2~3年后会兴建完成，因此2016年的房市供给量将会大幅增加，为了在欲出售的数10万户中
突出，价格的竞争只会愈来愈激烈，房价下修已成定局。
住商不动产企画研究室主任徐佳馨则建议，现在可多看屋，但别轻易进场，可借此认识自
己的需求也能实际感受价格变化，“就算现在急着要买，也要挑选房地产市场中的白衬衫
或百搭款（指受自住客青睐的2~3房产品），比较不会过季，也不会有难以脱手的问题。”
若自住客想要到供给量大的重划区捡便宜，苏启荣提醒，一定要确认未来所有的机能是否
能到位，否则现在看来是捡到便宜，但之后房价恐怕会面临更大幅度的修正，甚至想卖都
卖不掉。
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