※ 引述《ttmb (耶? )》之铭言：
: ※ 引述《planta (小盆栽)》之铭言：
: : 房价真的会跌吗?真实案例分享…
: : 打房后多空论战愈来愈多…
: : 先声明本人不偏多也不偏空!
: : 小盆栽来想分享一下最近的亲友的买房经验.
: : 供大家参考~
: 这篇写得蛮仔细细腻的先推一下
: : @真实案例:换屋族.想买低又想卖高!@
: : 人性就是如此!听说这是十年多头后,
: : 难得一次的房市低档…我朋友就想借此时换屋.
: : 原本住在双北市的夫妻俩开始看房..
: : 这对夫妻,上一次买房是15年前.
: : 名下唯一房地产,房贷已经缴清很久了!
: : 当年买八百万,现在市值二千万!
: : 地段极精华,是很多人梦想指名的地段!
: : 但屋龄老旧,生活品质不佳,本来想翻新装潢
: : 但很多格局,和硬件设备问题,可能不是装潢就可改善的!
: 这就是涨不上去的原因
: 现在这房价你短期要赚增值难 税也高 没人要玩
: 中长期据说保值 这间屋龄不知多久 估计40好了
: 都已经有屋龄老旧 生活品质不佳
: 就像您说的硬件设备若是出问题 也不是装潢就可以改的
: 何况下一手若要长住房贷当储蓄 卖的时候屋龄70 这时候屋况如何?
: 过程装修费神又费财
: 就算勉强可以用 下下手若一样买房当储蓄 三十年后卖
: 那就是100了 那下下手愿意多少买? 屋况会遇到多少问题?
: 回推就知道屋龄70时候下手愿意用多少跟你买
: 就像一部30年二手车 勉强能开 也是东出问题西出问题
: 修修补补 影响生活品质 费用可能上百万了 而且生活很不安稳
: 这就是折旧呀 价钱一定有影响
没错!我朋友房子就是因为年久失修
上次装潢是15年前、
厨房厨具都又旧又陈年油垢，
阳台堆放杂物，阴暗狭小，
卫浴也是不敷使用，
早年房子盖狭长型，
仅一面采光，客厅在最前，
餐厅和厨房在最底端，
中间是狭长的走道，
房子打掉重做，要花2-300万，
2000万市值+200万装潢
因为和其他朋友讨论装潢，
要找地方暂住
才会想到2300万，都可以买新的了。
其实，夫妻工作能力强，
年收三百up，
因缘际会看到新成屋
方正格局、采光通风极佳，
大中岛厨房、面河景大客厅
梦幻更衣室、全热交换器、
洗碗机、烤箱、升降晒衣架
大叹自己何苦几年来，
东修西换、辛苦搬家，
对比营建业15年来建材、配备
和公共设施的日新月异
何不换新的？
: 你说还有土地这OK能都更呀
: 但就先说房子肯定是会折的
: 土地增值能否补回来 变量还很大 而且现在买房应该也不是主要看地坪买吧
: 能否保值人口结构和经济影响都很大 过去几十年台湾经济算很强人口增长也多
: 但这两者在未来各位可以自行评估是否可持续
: 想保值就是赌
: 很多人分析说 阿都帮买家付房贷
: 那日本不但租屋者帮付房贷 还帮付本金
: 但还是一堆人租屋为什么?
: 因为日本人口将减少 经济差 房子会折旧
: 当然有人argue日本爱住新屋国情不同
: 但其实任何人都爱住新屋
: 因为就像这篇文章写得很多问题不是拉皮装潢能解决的
: 就像二手车你也可以说维修维修就可以用
: 但要卖就是3折开始往下谈一样道理
: 所以我想涨不上去最大的原因 不是没有买家
: 但问题是 对自住客 他不是看短线有没可能炒上去 他可能是买房兼当储蓄
: 但现在买家也知道买房是一种赌
: 运气好房价勉强维持说不定有小增值
: 运气不好腰斩绝不夸张
: 这时候对一般认真上班的小老百姓来讲 谁会贸然把自己薪水压在上面
: : 15年后，第一次看新房子.
: : 这对夫妻听到小姐介绍,全热交换机.当层排气.防蟑厨具.呼叫电梯.
: : 指纹辨识等新颖科技,和美仑美奂的公设.建材…
: : 他们好是心动!
: : (尤其是赏屋后,回到家,看到自家的狭窄老旧和不便时…)
: : 但是眼看房市氛围低.心里仍是不安,
: : 于是回应代销说: 再等个二年吧! 应该会再”更便宜”一点吧!
: : (再等等!的确是最近房市.很常听到的买家回应)
: : 让我来试想一下!这对换屋族夫妻,如果要一卖一买,
: : 有可能会面临什么情况:
: 很简单呀 那就先卖掉在租屋之后买
: 只要一年跌价超过两趴 租金就回来了
: 你自己评估 两年如果会跌超过4%的机率多高 超过一半就可以做
: : A.卖屋时:
: : 买家:你当年才买八百,现在房市多冷!
: : 你打个八折1600万,卖我吧!!
: : 反正你是少赚,又不是真的赔钱,
: : 不然,之后房价会愈来愈低喔!
: : (听到买家出芭乐价)
: : 屋主回应: 你的自由!随你便
: : (屋主没卖成,持续住旧家,买家持续替房东付贷款)
: : 以上是目前实际发生的状况…
: : 我们再来假设,二年后的状况,
: : 卖屋时,买家说:之前就跌.你不卖!现在房市冷涷!
: : 人家五七台都说:要打七折,我们才会买!
: : 屋主回应说:但我不欠!房贷已经缴清多年!
: : 这是先生和我,10多年来打拼的血汗钱!
: : 怎么可能因为电视名嘴喊跌,我就便宜卖你!!
: : @买家可以撑多久@
: : 买家买不到.再多替房东付了1整年房贷…大吐苦水!大喊居住不正义!!
: 会喊居住不正义不是因为涨 而是台湾长期对房屋的持有税资本利得税 低的太夸张
: 明显官商勾结 明显结构性剥削 明显政府根本没在鸟人民需要只管自己赚钱
: 这样还不能说不正义?
: : 但是算一算头期款,定存放在银行2-3年了,领那一点点定存利息,
: : 还不时,手痒就花钱小确幸一下!
: : 眼看又付了3年有去无回的房租…替人家付贷款,
: : 不能照自己喜欢的装潢，不时得搬家......
: : 真得很不划算…你觉得一直租屋的买家,还可以撑多久?!
: : @我们来想一想.屋主为何死不降价呢?@
: : 1.卖方无压力:
: : 人家贷款都付清了呀!政府再多税务也打不到他呀!
: : 2.利率低档:
: : 利息低到不行!我卖了放银行才0.X趴的利息!我贷款月付才多少?房客付都可打平了!(
况
: : 最近租客暴量.租金涨不少)
: 过去多头才有这种讲法 空头租客不要说房贷帮你付本金都不要买
: : 3.卖了他也买不回来! 换屋要一买一卖!买新的太贵!旧得砍不到!怎么换?
: : B.买屋时:
: : 1.氛围影响，期待过高，何时才是低点？
: : 屋主想去买新成屋,但是建商不降价,他买不到…
: : 只好持续住啊!
: : 2.建商为何不降价? 建商回:政府当年公开标售土地时,
: : 就是标天价啊!
: 所以建商是不能赔钱就对了
: 建商就是赌呀 用天价买赌输了就是赔钱呀
: 大多数土地还是很早就取得 不然就合建案 九成以上吧
: 建商手上钱太多 不投资公司没成长动能公司就要等清算
: 其实建商也赚很多 不过有钱人兴趣是变更有钱不是花钱
所以更细的区分，
早期取得土地的建商可能会降价，
但近期的由政府土地重划的，
土地成本+营建成本就比较有难度，
但是如果一直空下去，
建商会不会开始偷工减料呀？
令人怕怕。
: : 3.政府为何要标售土地天价啊?!
: : 政府说:因为,你们想要捷运啊!我也想要选票和政绩啊!
: : 但是,政府没经费,就只好卖地筹措啊!
: : 你们也看到在捷运在试车了啊!
: : 不然你们低薪还要多纳税给我,好让去做交通建设吗?
: : 4.人类有追求更美好的生活环境的本能!
: : 从古代住石洞,到现在住RC钢骨大楼,
: : 换屋族只是想透过一买一卖,来改善自己的生活品质!
: 所以现在大家意识到 房子是会折旧没有保值这种事
: 过去几十年房子多新盖 住到现在40年还OK 所以比较没care折旧
: 但现在的房子在过30年呢? 买加也会开始想
: 台湾房产就像一个人 过去年轻不会想到老的问题
: 现在40总是会开始想
: : 但是,一下当卖方,一下当买方,真的是换了位置,
: : 马上换脑袋!心里的滋味更是五味杂陈,
: : 其实,将心比心,想一想,卖方平白无故,
: : 当然不甘心赔售,
: : 卖方无压力,买方无能力.双方僵持,成交量下降.
: : 死的是房仲,肥得是房东..
: 要涨才会肥到房东
: 全世界先进国家几乎租金比台湾高 利息比台湾低
: 他们租屋的都是智障
应该说肥到那种，蔡律师那种，
十多年前取得，
贷款已经靠房客付得差不多了，
本来就是要养老收租置产的，
莫名就租客涌出，租金因抢好物件，
而水涨船高的，
如果是要度小月的等脱手的，
明年再跌也会不划算。。。
但是以拖待变的人也是不少
: : 5.那现在会降价的到底有谁?
: : 电视不是说真的有在跌吗?
: : 有!真的有.
: : 几种人的房子正在降价.
: : 想买房的人真的可以去看~
: : (a).明知氛围差仍抛售的中古屋屋主:
: : 这种屋主多半是”有欠资金” ,想买房的人,真的可以去谈!
: : 但是就像之前说的利息低,银贷容易,
: : 听名嘴乱砍,折扣期待过高，反而不容易成交!
: : 砍要多做功课,砍在心痒痒的临界点上,
: : (不满意但能接受的临界点) ,
: : 绝不可一概而论,才可以买得到!
: : (b).建商手上的新成屋:
: : 建商库存多.有财报问题,供应量大且价高去化不易,
: : ”降幅真的最大!但是新屋+好地段+营建成本,
: : 很可能是打对折,都难负担!
: : 这买家也要注意!不要负担过度!
: : (c).预售屋(投客断头):
: : 很多投客,之前一到三年买了预售屋,
: : 但眼看氛围不佳,房市信心不足,
: : 很多投客就会想”赔钱停损”!
: : 这个便宜,捡到真的是赚到!
: : 但杀价就要了解游戏规则,
: : 一般而言,预售屋要先付20趴上下的订金+签约金,
: : 但是如下订后违约决定不交屋,就会有合约价15%的违约金.
: : 举例:合约成交价1000万的房子,
: : 要赔给建商15%