楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2015-09-29 18:27:56其实我们长期置产的人,是这样看的.
不动产我们是把它当作一种"货币".
租金等同是定存.
所以你门存台币我们存不动产...
妳们把台币换成不动产来"使用",就像我们把不动产换成台币来"使用"一样.
台币有通膨,不动产有折旧...
不过长期置产的大多都是土地和透店为主,次级才是透天,末梢才是大楼和公寓.
对我们来讲,大楼和公寓都是过度产品,也就是小钱..购买压力小,周转快,物件状态简单.
但总有一天会把小钱汇聚成大钱然后买至少透天或透天店面后结案囤到天荒地老海枯石烂.
so..通常对大楼和公寓的投资计画,一般是不会超过5年,除非很特殊的地点.
利如我家西屯经贸园区四房,那个会在等他5~8年,正勤也是大概5~8年.
其他的大概为期都是3年后卖掉...
另外,区域性涨幅会大于大环境涨幅.
利如10年前好了....高雄房价整体大概在5年前开始涨,5年以前是平盘.
(6年前我买前金区中古大楼,一坪5.5万,3年前卖12万,所以5年前平盘不要跟我解释)
(大跌是2000年,也就是15年前,13年~5年前整体是平盘,大跌大概跌两三年就到谷底了
因为那时后97问题造成大移民潮,一整个很恐慌,
我姑姑他们"贱"卖台中别墅移民美国就在那时后,才卖800,现在那边成交3000,靠杯
可是大家拼移民拿绿卡,先跑在说...)
但是10年前,高雄美术馆第一个冲出来开始炒.
(台中七期也大概在那个时后)
之后就是高雄巨蛋,6年前开始炒.
(高铁大概8年前开始炒,炒了八年连百货公司都进去了还没热.
高铁是假议题无误,不如一颗蛋)
所以在5年前高雄整个大环境都低迷平盘下,美术馆一样涨,巨蛋一样涨.,
也就是说,2000年崩盘,2003年台北Sars点,台中2004年七期,高雄2005年美术馆开始涨.
这就是所谓区域性涨幅大于大环境典型状态.
所以我买在开发重点区域,利多旁边,无论大环境涨跌,我他妈的都会赚钱..XD
看过崩盘你就不怕崩盘,看过低潮你就知道低潮一样可以赚钱.
我以前就讲,只有大崩盘当下不能买,并且不是要卖掉,是清空贷款就好.
(因为大物件像透店或土地,你卖掉想在买同等级的很困难,一条路可能5~10年没半间卖)
一崩完结束,就开始可以炒了,外面低迷,你挑着利多买一样赚钱.
然后持有都不需要卖,你只要控制贷款就好.
崩盘下你没贷款,一到谷底开始贷款出来买,反正不动产低迷政府一定抢救.
每个低潮点,不动产贷款都是非常简单的.黑心的甚至一堆人贷款120%...干..
so...低潮点就用透天透店贷款出来买大楼公寓,然后跟着利多炒.
等到第一波获利了结,看钱够不够买透店,不够就在买第二波大楼或公寓,在炒一波.
土地因为贷款会被强迫开发,因此他会很吃现金.
所以一般是透店了结后有大钱,才去买土地囤.
so..上等人炒土地,因为你要炒地皮,你要真的非常有钱,并且是可以长期压在那边不动用.
(除非你有土地重划内线,利如有政治背景或是土开或建商,
才有本事玩短期的土地,但那是少数人)
所以基本上我们置产的一直都把不动产当作货币,然后不断的存不动产.
并且一直做所谓的交换.小养肥了宰掉的换大的,大的贷款在分拆买小的养.
因此为啥这边会涨我还要卖,理由都是我要换去更好的地方更好的物件.
你跟我说啥崩不崩盘..我们自己会看,因为看过崩盘你知道什么情况会崩盘.
1990 2000年两次崩盘,置产的都经历过.
尤其2000年那次,是台湾中南部有史以来最重的.
不然1990那次,3年后全台湾就涨回来了.
(通常不动产不会崩太久,一下子就拉回来)
高雄1995年还一度冲破天际,85刚盖下去的时候,高雄人都以为翻天变国际大港都了.
只是没想到97开始低潮到2000称不住正式宣告崩盘.
这也是为啥南部人只买透天...因为看过崩盘,并且2000年那次崩太严重了.
(其实主要是台北恶性把钱都吸光,不然2003应该会回来,但全都集中在台北
这也是为啥本来高雄台中和台北差价2~3成到今天台北一支独秀变5倍的主因.
很多理由造成资金全都往台北跑....和政府也有关,并且和老李和阿扁关系很重
反而马冏2008上任,台中高雄2010就开始大涨
不过可以搞到台北和别人差五倍真的是很厉害的一件事情,之前最高还突破六倍..
这什么鬼??...真是用常理无法理解..XD)
然后第一个涨回来的是土地,第二个是透天店面,第三个是透天,第四个大楼和公寓1~2楼.
所以有钱,当然优先买土地,养不起地就优先买透店噜...
大楼要等确定涨了在进场,大楼公寓这种东西永远不要太早进场.
(因为物件很多,随时都买的到...这是最重要因素,流通性高)
切入时间点很重要,你要在价格蠢蠢欲动才切入,就像湾区好,正勤我也是今年初才切入.
吃铁路地下化的梦皇家我事后检讨都还想说我去年买有点早了,应该可以在等1~2年.
同样时间我去追刚完工的总图旁边,买口碑超烂的诺贝尔都赚的比较多..
当然你说提早买有便宜可以捡,可以挑很好的物件,这我同意..
但投资捡那个小便宜干嘛,又不是自己要住.
(我梦皇家是挑到高楼层2x楼面北永久视野外加平面车位..
屋主自售,公告栏一贴就被我捡走的...梦皇家最好的物件也不过如此
可是我还是觉得太早,另外同时也帮朋友捡了一间两房)
我买到最好的东西后面还不是卖掉.赚多少比较重要.
买烂东西赚的多跟买好东西赚的少?我当然要赚的多阿,买什么很重要吗?
(所谓的多少是算上时间...不是单看买卖价格差距)
so.前面小涨一点点让别人去赚,我赚中间就好,既不要太早买,也不要等到涨到结束才卖.
毕竟大楼和公寓只是过度产品,有赚到中间大涨波就可以跑了..
当然啦,土地要提早5~8年,透店要提早5年这就没办法,因为购买竞争问题.
土地和透店的买盘全都是投资者,全都是很厉害的脚色,你晚一点就买不到或是买天价.
(就像我讲的高医这边老人宅正夯,所以住宅用地透天卖的比旧市区商用地还贵..
大概在2年前就开始涨,现在铁路地下化还要两年半,但价格都涨起来放了)
另外,崩盘死最惨的,永远都是"新大楼",并且是"最贵"的大楼.
跟很多人想的不一样,老大楼本来就很便宜,你崩盘不会掉多少,新大楼才是最悲情的.
(2000年崩盘,20年大楼平均本来就9~10万,崩到7~8万,现在变3x年大楼涨到11~12万
有很痛吗?...阿因为早期建筑成本低,所以本来价格就低,崩盘不会崩多惨.)
尤其是上一个时代的"蛋黄区"的"新大楼"...你在越高位,跌下来就越痛.
(店面也是,越旺的商圈,时代变迁转移后,就崩溃的越惨烈)
这也是我不持有新成屋大楼的主因...
我爸台中等中科20年,买的是新透天店面,因为他的新,所以其实少赚了很多.
(还好他是透天店面,所以抗折旧已经算很强了)
新屋折旧最凶....所以风险最高...
最保值的第一土地,第二老透天店面....因为几乎都是土地价值或商业价值.
那个东西和折旧无关.
土地和这边以后会不会被整并后盖新大楼有关.
店面和这边商圈发展有关.
透天店面通吃两方,只要他的土地价值或商业价值,有一个起来他就跟着飞.
但是他的缺点也是,他的成本比楼店高所以投报略低,开发的优先级也排在土地后面.
不过我们通常还是喜欢透天店面,因为四平八稳.....
(也会有特利,利如很看好这区商业发展可以买楼店,这边将来会整片开发可以冲土地)
赢店面在败市反而我土地价值会上升.建商不会收商圈透店来盖大楼.所以有后路可走.
赢土地在我出租投报比你土地搭铁皮出租高,然后我贷款容易很多,资金利用灵活.
so...其实置产久了,买不动产就是存款,然后买法都是避险.
然后置产一般不会去挤现在最好的地方...
会去挤"很久以后"会发展的地方.
利如你20年前高雄最旺的火车站前站,30年前的盐埕区..
只要你这个蛋黄区经历过一次崩盘,你就死掉了..
因为每次新的大多头起来,就会造就新的王者蛋黄区..
也许你说店面还可以因为老区域所以商圈成熟租金稳定.
但是只要是关于"住"也就是说土地和住宅的蛋黄区价值,就会转移走.
这也是我都不买农16和文山特区的主因,盛极必衰...
(美术馆是因为格局很大,还在发展,所以他还有成涨空间,农16和文山特区发展快结束了)
而当下一次大多头再起,你已经是过气的住宅,过气的建筑.
甚至过气的都市规划,并且因为发展完整所以政府很难在当地丢重大建设.
而新区域,人家有更新的建筑和更人性化的格局,自然很简单就干掉你这个老骨董.
so..一堆人整天在讲蛋黄蛋黄...吃大便拉..XD..将来死最惨就这一票.
很多人讲什么20年后才回本,你仔细去看他的屋龄,都马是20年屋.
什么新屋最保值..XD....一定没经历过崩盘才会讲这种话.
今天去看31期,当年31期开卖多少??..16~17耶..8年后才终于要准备涨了...
所以如果我现在才切入,八年屋增值反而是最舒服的...
so...我一向只知道新屋涨最少,并且崩盘死最惨.
除非你是豪宅,豪宅是另外一种生物,就像店面和住宅是不一样的产品.
不然一般住宅,新屋其实获利很少...当然如果你贷款9成和中古屋7~8成.
你杠杆多一倍现金投报赚的多...纳是另外一种思考.
(因为你涨一成,现金投爆就是100%,就算你5年只涨一成好了...现金投报逼近20%
而像75重划区的哲林,一年大约一成,1200涨一年变1300..可是你只出120万赚100万
新屋投资就是要高杠杆,没高杠杆不要买新屋)
但对我们低贷款的买法来看...我不碰新屋,因为总价涨幅太低不可口.
至于为啥我会回头去切入老市区的大楼...
那是因为他们崩盘的时后会跌过头,这时后逢低买进等补涨.尤其我都买到垃圾价.
这又是另外一种算盘...
新屋另外一个大缺点是,最便宜的物件价格都那样,你很难买便宜..
中古屋就会混乱,所以我可以赚混乱财...价格越混乱我们就越多技巧可以使用.
太通盘的东西,只能无脑等增值.
另外讲到建物折旧.
因为建筑成本一值上升,最大的差异点在土地的容积上面.
你看18年前诺贝尔那种1600户的盖法,现在根本绝种.
因此同样坪数的建筑,建坪单坪的土地成本大幅拉高.
所以建物会折旧,可是因为政府修改了容积,先修转移在修奖励,造成土地成本大幅拉高.
所以相抵之下建物相对价值不但没折旧反而大涨.
另外921以后新式建筑耐震度要求大幅拉高,消防法规也大幅拉高.
逼建商盖一大堆高公设的盖法..所以实坪价值也被大幅拉高.
(以前30坪就是正三房,现在正三房要40坪,所以当你有三房需求下,房子当然更贵
因为你被逼着只能接受灌了更多公设的建案)
所以为啥房子都不折旧,你要怪政府阿,是他把建物价值拉高的,高到抵销掉折旧.
像今年七月又大动作改了容积奖励...所以房子成本又在往上攀一层,敬请期待.
不过当然政府这样改,土地是会被影响到,所以最近土地平盘也是这样来的.
因为土地的价值被政府砍一刀,所以本来要涨的都被砍掉了,并且成交低迷.
也因此新建案,大多数建商应该就不太推,因为推出来会突然贵很多,市场还不接受.
所以预估卖不掉不如先不要盖....会赚钱建商才盖房子,不赚钱干嘛盖..
反正一堆建商土地也都马金主出的,很多都不是建商自己买的..
(当然金主也因此赚最多,建商的股东赚的其实很少,因为建商利润本来就不高.
真正赚钱的是土地,不是建商...建商是品牌,建筑是代工
不过大型建商倒是会自己买,但是通常他们很多也是现买现盖,...
至于建商高层有没有跟地主套好高价购入后分红包..那个我...我不知道我不知道)
因此今年928档期推案量大幅缩水,只有高雄在那边冲破300亿.
(台北推一百多亿,高雄房价是台北的1/5,代表高雄推案量是台北的10倍)
不过高雄推案量爆增是跟建管处贪污案有关,建管处整个被大裁撤,全都换新人.
所以去年高雄推案量很低,因为建照塞车,全都新人从新审核.
去年下半年的案子都拖到今年才通过.造成今年推案量大增...
只是我发现没有一篇新闻写出实情..马的新闻都在乱写....XD
算了反正一般人乱看乱信开心就好.
人要有信心,没有信心人生会很黑暗痛苦的.
因为你看到社会真面目后,才会了解到.
亚细亚的孤儿,在风中哭泣.
每个人都要想要你手中的钞票..
真像大家还是不要知道,人生才会比较快乐...