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【MyGoNews萧又安‧方暮晨/综合报导】国立政治大学教授张金鹗在2015年第2季“国泰全
国房地产指数”记者会上，对于房地产接下来发展的状况，提出他的看法，张金鹗指出，
房地产市场刚开始反转，这一次市场结构很特别，过去不景气其实是从城市外围开始，从
不好的产品开始，这一次是从台北市的蛋黄区，从豪宅开始。这样的结构往下蔓延，从北
部开始慢慢蔓延到中南部，中南部现在还没有开始明显感受，可是“这些效果也会慢慢的
发酵出来。”张金鹗强调，“观望、等待，是现在应该有的共识。因为，消费者的等待，
会创造房地产业者的最大致命伤。”
张金鹗说，房地合一税通过之后，其实大家还没回神，所以2015年第2季的房市发展情况
下，“我觉得房地合一税的影响力还是没反应出来。”尽管七月份很多报导指称，个案价
格开始下修，不管是开价七五折，或是市区打六折等等，个案下降的幅度好像非常明显，
这些讯息多半是七月份才出现，换句话说，第二季的调查资料，还没有真正反应出房地合
一税的影响力。
张金鹗指出，个案的降价还没变成整体情形，对于后势房价影响还需要观察。降价其实有
很多形式，例如送赠品(家电、装潢、汽车...)、低自备款等等，但是，这些方式无法反
应在“价格感受”上面。所以，事实上这些价格的下修，其实看起来，好像没有那么强烈
的感觉。
研究房地产价格有所谓的“平均数”分析、“变异数”分析，基本上都是以“平均数”分
析来看待整体市场变化与未来发展，但是，当市场出现“变异数”的时候，就要观察这个
“变异数”对于市场逐渐带来的影响会有多大，是否会因此改变“平均数”的数值，目前
市场出现几个“降价个案”就是“变异数”，要观察后续对于其他个案是否会产生牵动影
响，而影响到“平均数”。
张金鹗举例说明，“国泰全国房地产指数”把台北市分成高价区、中价区、低价区，根据
数据显示，台北市的高价区一季降价幅度达9.4％，这是很可怕的。他表示，台北市的豪
宅不动产持有成本特别高(房屋税)，这个就是“变异数”分析要去看的事实，而不是用“
平均数”分析，当台北市的豪宅因伟持有成本过高，而开始明显降价之后，对于整体的影
响就会慢慢开始产生，这就是“变异数”影响到“平均数”的分析概念。
张金鹗说，房市发展可以看看台北、新北跟桃园年线的价量图，特别桃园，量的下滑已经
非常清楚，价格跟着出现震荡，背后隐含很明显的量先价行，不过，南北还是有点差别，
南部房地产量价还没有这么明显的差异。但是要注意“扩散效果”，从台北、新北、桃园
、新竹到台中开始已经有点反应，那台南、高雄也可能会递延跟进。
张金鹗说道，民众关心房市降价要入市还是要避市？这个前提是“房市降价到底要降多久
，或者是要降多深。”他表示：“坦白说，目前唯一的共识是，现在房地产市场都不好。
降价才是王道，但现在是降多少的问题。”成交量缩是很明显的降价开始，现在的价格跌
是才刚开始，会跌多深？跌多久？当然还不知道。在这个情况下问的是要入市还是避市，
“如果你认为这个危机是短期的，那就入市吧，因为他短，你有能力撑。若相对这是长期
的趋势，你可能就要稍微避一下。整体来说，现在景气该开始反转，我的想法就是