此文同步发表于BLOG，有图有表格欢迎参考。
http://saletwhouse.blogspot.tw/2015/07/blog-post_22.html
房地合一没告诉您的事(二)持有时间的学问-实务上的影响
先说明，
如果您还是不了解房地合一税与旧制的差别，小廖有做了一张简表，欢迎参考。
或看 http://i.imgur.com/ocjn5Em.jpg (欢迎转贴)
今天是系列文的第二篇，我想要谈的是关于房地合一持有期间(取得日)的认定
还有关于继承赠与的眉角。
一、前情提要：
首先，我们必须先说明，为什么取得日会重要，
根据房地合一税的规定，
所谓的取得日会在几个地方用到，
(1) 在认定您是否符合新旧制
(2) 如适用新制房地合一税，用来认定您的持有期间
简单来说，只要您了解什么是取得日，
未来您再也不用担心自己适用哪种制度或对自己的状况不了解。
二、法理与细节说明：
我们先来回顾旧制，所谓奢侈税的持有期间为‘自取得日(过户移转日)到
交易日(契约签约日)’，照财政部的说法由于此税是惩罚性赋税，故‘从严认定’。
接着我们来讨论新的房地合一税，
首先是关于取得认定，根据房地合一税的规定，
自2016年1月1日‘起’，取得所有权者，便适用房地合一税。
其次是关于持有期间，由于房地合一税已非奢侈税为惩罚性税赋，故根据财政部在2015年
7月21日发布的房地合一课征所得税申报作业要点，已明确指出，房屋、土地“交易日”
及“取得日”之认定，原则以完成所有权移转登记日为准。
(例外请参考财政部网址)
参考网址：http://www.mof.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=137&pid=66336
详细资料：http://www.mof.gov.tw/File/Attach/66336/File_4944.pdf
三、对实务上的影响：
实务上我分成两部分做分析-是不是今年买就一定适用旧制？遗赠、赠与取得分析
(1) 我想省新税，是不是今年买就一定适用旧制？
这点是很多买方现在的想法，大家可能会想，房地合一是明年才实行，
所以我慢慢看屋，今年以前买就安全了。
这一点，小廖一定要特别强调：不一定！
为什么呢？
这时必须提出一种状况。
举例某甲，在2015年12月签订买卖契约，买了某屋，
不过某甲的贷款条件有问题或贷款银行犹豫不定或是因为其他因素，
导致最后完成过户日已经是2016年1月的事情了。
这时我们要回到上面关于取得日的认定，
根据房地合一税的规定，
只要您是在2016年1月1起后‘取得’者，就适用新制。
也因此，某甲虽然按照他心中所想，顺利在2016前买到屋(签约)，
但是取得日(过户移转日)拖到了2016以后，
故某甲未来出售还是要以房地合一的制度认定。
实务上来说，买卖一间房屋，自签约起算，代书那边会抓约40天完成过户(实际天数依每
人的状况与银行核贷款速度、地政过户速度不同，而有落差，公司最快纪录约10天，最慢
到60天以上的都有)，故如果您是打算要在今年买房，小廖诚心的建议您，为了保障您的
权益，请在11月中之前签订买卖契约，以免因后续流程时间控管问题造成税制负担加重。
(2) 关于赠与、遗赠的取得新旧制的差别
这一点，其实R版主已经在版聚有提过，小廖在这边细部多做一些补充，
旧制赠与、遗赠取得者，交易时(以2年不用课奢侈税论)课税必以核实课税法认定(因为有
税基可查，故可认定取得价为取得时房屋+土地评定现值)
故旧制算法为：(售出价-取得价-成本)X房地比，之后并入隔年度的个人综合所得。
房地合一新制，
赠与的取得日为‘移转过户日’(视同买卖)，持有期间重新计算。
但遗赠的取得日是‘继承发生日’（即被继承人死亡日期或经死亡宣告确定死亡日期），
持有期间与被继承人合并计算。
(请注意! 赠与和遗赠持有与取得时间认定不同喔!)，
取得价一样为取得时房屋+土地评定现值
新制算法为：(售出价-取得价-成本)X依取得与持有期间适用税率
因为遗赠是不可预期的，因此小廖这边用赠与的状况做说明
(遗赠差别在持有期间合并原持有人计算 )
举例：(直接举公司最近成交的案子来说明)
某甲在2014年初买了市价550万的一间房屋，打算在2015年底或2016后赠与给女儿(赠与时
建物现值为631800，土地现值为719200-此为现在交易的资料，各案子与年度会略有不同)
，女儿事后(假设2018年以后)以600万卖出，则某甲在2015年底赠与比起2016才赠与，旧
制与新制的差别为何呢？
此为表格，请参考我的图片说明
http://i.imgur.com/nqSPGMv.jpg
PS:各案与个人缴税条件都不尽相同，以上计算仅供参考。
四、本篇综合结论(给END的您参考)
(1) 分辨新旧制的取得时间是以‘过户移转日’认定，故想节税朋友请务必衡量自己买屋
的时间点，千万别让跑流程期间影响您的权益(建议有贷款需求的朋友在11月中之前就签
约跑流程，比较保险)
(2) 赠与、遗赠继承不动产，如果未来有卖屋，且不打算使用自用住宅的前提下，今年年
底前跑完流程相对来说会比较优惠(若打算用自用住宅，则新制在大部分状况下会更有利-
须评估获利超过400万多少，因涉及到所得税率与扣抵额等变动因素，故须精算才能确定)
●转贴请注明出处●
本文为个人心得文，详情请以财政部公告实施内容为准

土增税有签约日30日内登记申报即可的宽限期,房地合一税会不一样吗?比如说12/15日签约,1/14日以前去办登记,可以登记产权移转日期为12/15

我个人认为不会，目前没写宽限期，详情请以财政部为准，这篇只是我的心得与分析。

那个30日是写死在土地税法里面的,我觉得应该是会有有兴趣看一下土地税法30条,里面对登记日期认定写了很多很多烂买方都会玩这招故意拖过30日,偷转嫁1年的土增税

s大您提的是土增税，跟目前房地合一税无关，房地合一其实已经很清楚，就是以完成所有权移转登记日为准。故跟申报日无关。 当然未来还是有土增税，所以还是有可能会出现您上面提到的问题，不过土增税是卖方申报，故只要不配合买方就不会出现您上面提到的例子。PS:刚跟代书讨论完，才做正式回应。另房地合一税的申报，是以交易日(移转登记日)之次日起算30日内申报缴纳，因此非常清楚。没有疑问。

整篇最重要的就是登记日期几时来判定 结果自己也不知道还要问代书专业0分明明自己老板是投资客 还说本公司不做投资客案子 这种把客户当白痴的房仲 我觉得 还是别来发这种不专业文秀下限好点

我想请教“自住”的认定问题，他上面是写个人或其配偶、子女那如果夫妻的户籍是分开的，各自拥有一户这样子两户都可以算是自住吗，还是可以任选一户享有自住优惠？

目前要未成年子女 父母 要在同地方设籍才算 不过 未来会不会放宽不知道

所以规定父母和未成年，通通都要在同一个户籍才算自住？因为我在这篇文章里面看到的是，本人或其配偶，而不是本人和配偶

按照文章说，今年买明年卖还是奢侈税耶

所以结论是? 12/15日签约,1/3去办移转,移转登记日是12/15还是1/03 ????

我用图片回答http://m.imgur.com/YM75ut9http://m.imgur.com/RQD3zYY是1/03以后用图片不就好了 不知道落落常打两篇干嘛

Kimi大可以参考我上一篇文章S大，移转日就是登记日暨交易日S大的问题，答案就是1/3回r大，图很好用，我只是针对一般客户看完图仍会有的问题作讨论

讨论一堆你还要问代书的 讨论干嘛问代书就好了…

文中有说明实务上有不确定性,楼上不需在此连续人身攻击

谢指教,我再研究看看...

你今年买未来售出还是一样实价课税，而且是并所得税实价登录实施后，有没有房地合一根本没差，有差的只有短进短出的投资客，他们明年买比较划算