样品屋好美...有陷阱，下手前先问基地大小，才不会买到“走钟屋”
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2015.07.20
这几年我常有一种经验：某建案预售时到接待中心参观，看到模型、样品屋的外观示
意图，觉得很漂亮，有点心动；几年后等房子盖好，再经过时，发现原来这是之前预
售时曾参观过的建案，当下心里 murmur：“原来盖起来是这样啊！感觉还好啊，还
好当时没买！”当然，有时也会遇到一些房子盖起来比当初预售想像得更漂亮，盖得
很有质感。仔细比较这两种建案的差异，除了建材之外，原来基地大小也影响社区质
感甚大，怎么说呢？
由于都会区的土地越来越难求，尤其是市中心，预售屋和新成屋的基地面积有越来越
小的趋势。以台北市大安、信义、中正、中山区为例，在目前约六十几个销售中建案
里，基地面积小于 100 坪的高达 1/3，如果把基地面积 100～200 坪的也计算进去
，则超过半数都是小基地建案，最小的甚至只有 40 几坪，相当于一栋双拼公寓的基
地（甚至更小）重新打掉盖房子。注意喔！这是基地面积，在建蔽率与基地退缩等限
制下，每层楼地板面积会更小，当权状 20 余坪的住宅也只能做到一层一户时，七层
楼的建案只有七户，基本上就是屋龄较新的电梯华厦。
有的人喜欢户数单纯，可是户数越少，分摊的管理费就越高。我有朋友住的大楼不到
30 户，不仅管理费高，光大楼的共用电费，每一户每月要分摊的金额就接近一千元
。因为基地小，社区没什么公设，但在分摊逃生梯、梯厅的面积后，公设比仍高达 35
%，若不是位在精华地段，且是小坪数、低总价的新房子，真的会觉得很心痛。
当基地小，与邻房很近（且大多都是中古公寓），甚至巷弄也不大，通常较难塑造建
案的质感。反观，如果是大基地建案，规划中小坪数产品，社区虽然气派，户数却可
能太高，这时就考验社区管理及住户的素质了。
下次看预售屋，不妨留意基地面积大小，等房子盖好后再对照一下盖好前的样子，就
不难理解为什么基地大小影响社区质感这么大了。